房屋质量问题常见案例及影响

毛坯篇：墙面

一．墙面

顶面裂缝

        图为：某楼盘楼板混凝土的裂缝

可能性/可能性影响：有渗水的风险，因为楼板以上不属于业主本身的法属使用空间所以在涉及非这类问题时因其本身的可控性有限，所以后期在解决此类的问题时会在沟通上存在一定程度的难度。

预防措施：做好事前控制，先确定问题的的位置和程度等可能性成因，并在装修前提交整改申请。

垂直度

 图为：某楼盘抹灰垂直度情况（左）及某楼盘装修后腻子呈现比对的效果图（右）

可能性/可能性影响：该问题主要是对后期的影响较为明显，其成因主要是工艺所致。即根据国家标准规范普通抹灰的垂直度允许偏差为4mm，而腻子由于其材料属性在实际情况中三次刮完后总厚度不能超过3mm为宜，然而常见的抹灰垂直度不合格批次中其数值在7mm~10mm区间的较为多见。因此，可见其后影响非常的直观。

预防措施：事前（收房前）通过专业验房师及使用垂直度专用2m靠尺进行检测，发现问题后做好记录并给出整改的指导性意见，做好届时有效的事前控制。

  图为：某楼盘墙面抹灰层裂缝（左）及某楼盘装修后腻子呈现裂缝比对的效果图（右）

可能性/可能性影响：该问题对后期存在的客观影响及破坏性直接可以体现出来，由于前期抹灰层厚度约为30mm~35mm而后期的腻子材料结构层本身具有连续性且所具备的牵拉力几乎可以忽略不计加之腻子对基础材料结构层的环境有要求；因此，如果处理不善受温度，湿度（导致材料属性变化）共振内外应力及重力的影响（矢量微分力学影响）（简单的F=p/s理解）1.会导致腻子跟随抹灰层出现开裂缝/2.严重的可能会出现腻子成片脱落等的现象。（抹灰层裂缝）

预防措施：事前事前（收房前）通过专业验房师及裂缝显微仪器测量裂缝的宽度和专业经验进行裂缝种类，数量，位置，方向的排除。在确定为（非结构性裂缝的）抹灰材料结构层裂缝后做好记录并给出整改的指导性意见，做好届时有效的事前控制。

平整度

图为：某楼盘抹平整直度情况（左）及某楼盘装修后腻子呈现比对的效果图（右）

可能性/可能性影响：该问题主要是对后期的影响较为明显，其成因主要是工艺所致。即根据国家标准规范普通抹灰的平整度允许偏差为4mm，而腻子由于其材料属性在实际情况中三次刮完后总厚度不能超过3mm为宜，然而常见的抹灰平整度不合格批次中其数值在7mm~10mm区间的较为多见。因此，可见其后影响非常的直观。

预防措施：事前（收房前）通过专业验房师及使用垂直度专用2m靠尺及塞尺进行检测，发现问题后做好记录并给出整改的指导性意见，做好届时有效的事前控制

空鼓

  图为：某楼盘墙面抹灰层多处空鼓情况

可能性/可能性影响：该问题主要是对后期的影响较为明显，其成因主要是一、抹灰技术不规范，二、砂浆配比不合理,三、基准面高低不平，四、其它原因：各层抹灰层配合比相差过大，强度等级较高的水泥砂浆粉刷在强度等级较低的面层或石灰砂浆面层上；气温过高时，砂浆失水过快;抹灰后未适当浇水养护。空鼓还会对后期装修产生影响。空鼓产生危害一般经过两个过程，首先是墙体空鼓的地方表面出现开裂，经过一段时期，空鼓部位一旦受力，裂开的粉刷层就会脱落。如果空鼓、裂缝发生在窗台、阳台等与外界面直接接触的地方，开裂后必然会造成渗水，不但会降低对墙体的保护作用，而且影响装饰效果。

对于这些空鼓，如果装修前期没有处理好，装修之后就会平添很多麻烦。瓷砖脱落、地板因渗水受潮等都是装修后常见的问题。这些问题出现后很难解决，你不能确定这是装修公司的施工问题，还是装修前房屋的空鼓造成的。这些扯皮现象的发生，大多是因为业主前期没有重视空鼓的影响而造成的。

预防措施：事前（收房前）通过专业验房师及使用空鼓锤进行检测，发现问题后做好记录并给出整改的指导性意见，做好届时有效的事前控制。

起砂

                 图为：某楼盘墙面起砂情况

可能性/可能性影响：水灰比过大：即拌合的混凝土水量大，导致混凝土表面泌水，降低混凝土表面强度。砂石料的级配不合理、含泥量高：骨料级配不合理、过细的土砂也易导致地面起砂，影响水泥的早期水化及混凝土的凝结。施工过程中的过分振捣：加剧混凝土表面的泌水，导致混凝土表面强度较低。养护不当：未能及时养护或养护不充分，暴晒或大风导致混凝土表面大量失水，表面得不到充分水化，导致强度较低。其对后期存在的客观影响及破坏性直接可以体现出来，由于前期抹灰层厚度约为30mm~35mm而后期的腻子材料结构层本身具有连续性且所具备的牵拉力几乎可以忽略不计加之腻子对基础材料结构层的环境有要求；因此，如果处理不善受温度，湿度（导致材料属性变化）共振内外应力及重力的影响（矢量微分力学影响）（简单的F=p/s理解）1.会导致腻子跟随抹灰层出现起皮/2.严重的可能会出现腻子成片脱落等的现象。

预防措施：事前（收房前）通过专业验房师凭借从业经验对问题进行判断，发现问题后做好记录并给出整改的指导性意见，做好届时有效的事前控制。

二．门窗

防水胶

  图为：某楼盘窗框外侧防水胶破损情况（左）及后期雨天的影响（中/右）

可能性/可能性影响：此类问题是门窗安装工程在选材及工艺质量由于把控不到位所致。

预防措施：事前（收房前）通过专业验房师凭借从业经验对问题进行判断，发现问题后做好记录并给出整改的指导性意见，做好届时有效的事前控制。

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