住宿产品概念的延展，从传统的以酒店宾馆为主的标准住宿延展至丰富多样的非标住宿产品，从原来单一的酒店对应旅客，到现在房东对应房客，旅行住宿的大环境在慢慢改变，逐渐形成了大住宿的概念。

大住宿产业的形成根源于互联网时代下共享经济的兴起。共享经济, 属于应用经济学领域，在互联网发展的当下，是人们公平享有社会资源，各自以不同的方式付出和受益，共同获得经济红利。此种共享更多的是通过互联网作为媒介来实现的。

共享经济涉及到三大主体，即商品或服务的需求方、供给方和共享经济平台。共享经济平台作为连接供需双方的纽带，通过移动LBS应用、动态算法与定价、双方互评体系等一系列机制的建立，使得供给与需求方通过共享经济平台进行交易。即用户、平台和服务方。

我们的旅行正在慢慢的发生变化，去哪儿网、携程、Booking、猫途鹰、小猪短租......越来越多的在线旅行服务平台丰富着我们的出行旅行方式，自由行出游的人数逐年增加，根据《全球自由行报告2016》显示，无论是国内的自由行人数还是出境的自由行人数占比都实现了快速增长，2016年自由行用户对民宿的关注增长率高达500%，一线城市中20~29岁的年轻人是民宿的狂热粉丝，女性房客占到52%。

这些数字印证了在线短租的市场认知度和使用率正在大幅提高，用户出门住民宿的习惯日渐形成，随之而来的将是在线短租的更大发展。《大数据解读民宿》数据显示，近三年民宿的关注度一直在上升，从2016年7月份开始，搜索量井喷式增长，到8月份甚至超过“酒店”。与当今发展如火如荼的短租民宿形成鲜明对比，酒店作为短租的最大竞争对手，发展却不尽人意，双方之间的战争已经打响。

作为共享经济的重要板块，短租公寓盘活了城市与度假地的大量闲置房产资源，并获得迅猛发展。而这种共享经济无疑对传统酒店产业产生了巨大冲击，甚至有人断言其将颠覆传统酒店。

面对虎视眈眈的非标挑战者，传统住宿产业的经营表现与未来发展方向究竟如何呢？“共享经济”下的中国酒店市场将何去何从？

高档酒店市场，深陷红海困局

过去5年，中国高档酒店市场客房规模快速增长，年均增长率达到了13%；从产值来看，其年均增长率滞后于客房数增长，但也达到了11%。截止2015年底，高档酒店市场的规模达到65万间客房，收入规模超过2074亿人民币。

盈利下行压力增大

在快速增长的客房供给压力下，高档酒店的盈利能力呈现出明显下滑趋势。过去十年，每间房经营毛利水平年均下降5%，最近三年基本徘徊在每间房94000元人民币水平。而经营毛利率则从历史最高点，即2006年的41%，持续跌至2015年的31%。这也是十年来的历史最低点。

过去十年，高端酒店市场历经快速扩张，已然进入了供给过剩时期，加上宏观经济环境影响，盈利水平明显下滑。展望未来，我们预期高端市场的开发速度将明显放缓，市场重点关注的不再是增量，而是如何做好存量资产的价值提升。

在共享经济的时代背景下，如何转变思维，做好存量资产的价值提升。这里所谓的价值包括两重含义，即现金流价值与资产价值。未来，如何跳出酒店的惯性思维，打破酒店的设施规划与功能布局常态，引入更多跨界业态的有机融合，真正从跨界思维出发实现坪效价值与资产价值的双重提升，这是资产业主们应当细细思量的方向。

中档酒店市场，也不是一片蓝海

相对于高速增长的高档与经济型酒店，中档酒店市场可谓是缓和增长，过去5年，客房数的年均增长率仅为5%，明显低于经济型18%，高档酒店16%的年均增长率。鉴于中档酒店明显滞后的增长率，其在整体酒店市场中的份额也持续缩减，从五年前的45% 的占比递减至2015年时的35%，下降了10个百分点。在中档市场中，其规模扩张的最大动力来自于品牌连锁酒店，过去5年连锁酒店的增长速度达到51%，相对而言，自行管理酒店的增长率几近为0。

国内品牌为主的竞争格局

尽管连锁品牌的高增长率，其在中档市场中的份额仍然明显落后于自行管理酒店，2015年时品牌渗透率仅为20%，大大逊色于高档与经济型酒店市场。这也意味着未来各大品牌进军中档市场的巨大潜力。中档市场形成了以国内品牌为主的竞争格局，按客房数计算，排名前十的酒店品牌80%为国内品牌，国际品牌中只有智选假日与諾福特位列其中。

中档酒店市场的主流为精选服务、有限服务品牌而非全方位服务品牌，其最大的特色是在设施规划上强调高毛利的客房部门，并大刀阔斧地缩减低毛利水平的餐饮、宴会与休闲娱乐设施。

精简的设施规划将有效地支持精选服务酒店实现优秀的经营毛利率。2015年，精选服务酒店比传统的五星、四星酒店在毛利率方面高出至少20个百分点。而这样优秀的毛利率也受到了理性投资者的追捧。此外，值得一提的是，精简的设施规划也使得精选服务酒店的人员配比高度精简，人房比基本为0.5：1，这使得精选服务酒店的人工成本在总收入的占比仅为18%，远低于传统五星与四星高达30%的占比，从而有效推动经营毛利的提升。

为迎合新一代消费者及消费升级的需求，同时应对共享经济下非标产品的个性化竞争，我们预计中档产品也将出脱同质化的产品困局，转而寻求更具创意、更灵活多元、更具生活方式的产品之路。

高速膨胀的经济型酒店市场

从供给角度而言，最近五年经济型酒店仍然延续了过去的快速增长，年均增长率达到了18%，2015年底，经济型酒店已达到186万间体量，近千亿的收入规模。

极高的品牌渗透率

经济型市场同时也是高度品牌化、标准化的市场，其品牌渗透率远超高档与中档酒店市场，2015年底更是达到将近92%的水平。从经营业绩来看，在庞大的供给压力下，尤其是共享经济下存量住宅也开始蚕食中低端酒店住宿市场，经济型酒店的经营业绩已然呈现出下滑的趋势，特别是住宿率。此外，最近一年，本已低廉的平均房价也有所下降。

显然，经济型酒店的传统商业模型已然无以为继，其增长乏力也已经是一个无法回避的事实。薄利时代的来临也使得各经济型酒店巨头纷纷转战中档市场和短租公寓市场。因此，预计中短期内经济型酒店物业升级与改造将进入高发期。

显然，高档酒店已然迈入了一个成熟期，这一时期的机会，存量优先于增量，开发存量价值是重点。而中档酒店则仍处于成长期，生活方式酒店是未来，而要点是酒店品质与造价控制之间的有效平衡。经济型酒店呢，我们认为它处于一个平稳期，资产更新升级是关键。

投资开发的致胜法宝还是那句金科玉律“地点、地点、还是地点”。

产业的周期发展仍需要叠加经济的周期发展，在共享经济时代下，在颠覆者裹挟着变革浪潮蜂拥而至时，大住宿应是传统酒店业者的二次创业方向，主动进军非标领域，跨界零售、餐饮、文化、艺术等等，不仅是市场趋利的结果，也是酒店业自身定位的自我颠覆。

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