北京首套通州买房,通州最值得买的板块在哪里？

我们先来分析通州城市副中心的定义。这是很多人都不了解，并且很容易误解的地方。
城市副中心到底是什么？
首先，城市副中心和历次规划中的卫星城、新城是完全不一样的概念。
北京从来不缺少卫星城，也不缺少新城。1983年北京城市总体规划提出建设黄村、良乡等13个卫星城；1993年总规新增亦庄，要建设的卫星城达到14个；到了2004年，总规又提出在“卫星城”的基础上建设11个新城。

这些新城都是同一时间建设的，并且层级不分明，在北京单中心的前提下，新城大多数沦为睡城，再加上无序的开发，形成了方庄、亚运村、马家堡、回龙观、天通苑等密集的居住社区。
这些睡城、大社区在五六环又绕成了一个圈，更加深了交通拥堵、城市的拥挤。
另外，城市副中心也不是CBD的概念。
很多人把通州对比成东京的新宿、伦敦的金丝雀码头、上海的徐家汇等等。这一类副中心虽然能够疏解城市部分的商业、商务功能，但本质还是会推动城市进一步摊大饼发展。

绕来绕去，可能很多人晕了。通州副中心到底是什么意思呢?
它是副中心级城市（Sub-CityCenter），直译为“次级城市中心”，这是不同于以往的，最新的城市表现形式。你可以把他当作：副中心城市。
通州副中心不仅仅要疏解北京人口、产业，还要带动京津冀一体化，共同发展。

为了便于理解，我们把京津冀城市群和长三角城市群做一个对比。
长三角城市群，协同发展是最好的了。从城市群之间的梯次、结构来看，上海是长三角的中心城市，南京、苏州、杭州、宁波等是次中心城市，无锡、常州、南通、扬州、绍兴、嘉兴、湖州等实力较强的地级市，又形成了外围的助力城市，一起推动长三角城市群的发展。
而京津冀城市群呢，北京是第一大城市，天津是在第二梯队，余下实力还不错的，仅有一个唐山，剩下全部是经济发展比较弱的城市。

一个是良好的城市等级梯度，一个是悲惨的城市等级悬崖断层。
通州副中心的任务是，发展出一个新城市，补足城市等级梯度，他不仅承接北京的产业、人口疏散，还要在天津、河北城市群中承担起带动经济发展的作用，培育新的城市经济增长级。
所以通州最大的特点是，他需要从行政区划的角度去定义。他是一个行政辖区，是独立于北京中心城区的新城。

02
房产投资的一个逆向思维逻辑是：越是不限购、只炒作、规划不落地的区域越要规避，越是严格控制、工程项目快速落地的区域越有价值。
对于全国城市来说，北京限购是最严格的，需要连续缴纳60个月的社保或者个税。
而通州的购房条件，比北京还要严格。即使是北京户籍的居民，如果已经有1套房子，想要在通州买房，也必须要有通州区连续缴纳3年的社保或者个税。
更为严格的是，通州买商住房也限购，购买条件和住宅一样。这样严苛的条件，也只有通州了。
我们来看通州副中心具体的规划。实际上通州副中心的范围只有155平方公里，只占到通州906平方公里的17%。去年通州拆除了大约2000万平方米的违建，目前副中心155平方公里范围内已经实现了违建清零。

我们按照通州区规划的“一城一带一轴多点”来看。首先一城，就是北京城市副中心155平方公里范围，这个很好理解。
一带，指的是即以大运河为依托的文化发展带。

上图是我做了一个简单的图，通州的老城区有两条主干路线，东西向是长安街的延长线新华大街，南北向是由通州到顺义的通顺路。而老城区主要就是沿着新华大街发展的。
但是在通州新城的规划里，选择了通州的核心区北移，围绕着五河交汇的源头岛发展。
接下来分析“一轴”，“一轴”就是依托六环路建设功能融合活力地区。这里其实有一个非常大的工程，就是东六环路（京哈高速～潞苑北大街）的改建。
怎么形容六环路入地的工程呢？壕无人性。16公里，投资172亿，相当于1公里10亿。除了四车道变成双向八车道外，还有7.5公里的地下隧道形式。
请注意下图，六环路整个区域的位置很尬尴，南北向贯穿了整个区域。六环路以东是北京市政府行政办公区所在地，以西是交通枢纽站点和住宅区。这部分道路走地下，减弱了地面上的割裂感。地面上可以做绿化，做公园。

通过一轴一带的梳理之后，我们就自然发现了通州住宅最好的核心三角区。三角区由六环路和运河、通燕高速包围，以西是通州运河CBD，以东是市政府所在地。南部是极佳的运河风景线。
这也是为什么，这个板块的房产在过去10年跑赢北京大部分楼盘的原因。

目前，运河板块的配套基本成熟，房价均价4-5万之间，品质稍微高点的5-6万之间，主要区分在建成的年代，房龄较早一点的单价稍微低一些，新建小区的单价相对高一些，接下来就和大家分享一下运河核心区的一些典型楼盘。

京贸国际城

北揽看碱河，西揽看大运河,高品质社区,公园的环境,给您不一样的居住体验.

通州学区精装现房,不会再有,69~140平米，刚需改善住宅,旁边就是北京小学、北京二中.

【京贸国际城峰景】

您的最佳选择?

核心卖点通州运河核心 学区精装现房 河景公园地产

开发商北京天旭运河房地产开发有限责任公司

建面69~140平米 交房时间现房

产权年限70年 建筑类别住宅

绿化率32% 房屋单价:精装6.8万/㎡,毛坯6.4万/㎡

物业公司北京天旭物业管理中心

装修状况精装修(可选毛坯)

一、最火区域

位于通州运河商务CBD 核心区，北京政府旁边、16 大地标、40 万高精尖人群涌入的政治及经济中心，升值潜力无限。
公园里的大宅：1 公里范围内 5 大公园、5 大河流，全球罕有的环境资源。

二、小区规划

1、自然生态价值：项目地处多河湾区水岸，五大公园环伺，五大河流汇聚，空气清新、湿度宜人、负氧离子高。
2、历史文脉价值：项目西侧1000米为释道儒合一古建筑群的三庙一塔（三教庙、燃灯佛舍利塔），大光楼、古漕运码头、通州古城遗址等多处名胜古迹。

3、配套价值：
教育——金宝国际幼儿园、北京小学、北京二中 
医院——安贞医院、新华友谊医院、潞河医院等三甲医院保障家人健康

三、周边配套

1、产业价值：项目位于通州运河商务区，重点培育引进总部和金融，将成为高净值人群汇聚之地。
2、地标价值：项目周边16大地标集群，总建筑面积达674万平方米，是国贸CBD面积的2倍，100米以上的高层建筑7座以上。
3、自然生态价值：项目地处多河湾区水岸，五大公园环伺，五大河流汇聚，空气清新、湿度宜人、负氧离子高。

4、历史文脉价值：项目西侧1000米为释道儒合一古建筑群的三庙一塔（三教庙、燃灯佛舍利塔），大光楼、古漕运码头、通州古城遗址等多处名胜古迹。 
5、配套价值：
教育——金宝国际幼儿园、北京小学、北京二中 
医院——安贞医院、新华友谊医院、潞河医院等三甲医院保障家人健康

交通出行交通——轨道交通：6号线通运门站
公交：路线比较多，比如667、322、626、648、342、589、804、808等
自驾:通燕高速耿庄桥出口既到,

京贸国际城项目位置优越，临近运河景观区，距离通州三大中心的金融中心和行政办公中心都较近。教育有北京小学分校和二中分校护航也相当好。对外交通与地铁站稍远。小区本身品质高，环境好，建筑立面处理得很时尚靓丽，给人高档次的感觉。但玻璃幕墙和铝板幕墙用在住宅上多少会有一些冰冷的感觉，缺少一丝生活居住的气息，更像是写字楼。由于住宅楼层数高，27层。

游览了这个项目让小编有一种正身处在上海外滩的感觉,相信不久的将来,这里会成为北京的新的城市名片!