今天我们的主题是二手房。以前没有单独做过这方面的讲座，但是因为我从业时间比较长，对二手房这块了解的还比较多，针对二手房这块，我自己整理了一点东西，我想今天给大家讲一下，基本上是纯知识类的。      
刚才我听到有朋友在说报价的问题。其实这个问题很简单，待会我讲完之后，我们这里有很多的设计师，他们会可以根据您的户型来帮您计算。今天讲座的内容主要有这么几个方面，首先呢，我就把价格问题给大家做一个系统的规划。大家往往一想到装修，就觉得琐事那么多，脑子里就乱了。今天呢，我给大家梳理一下。第二块呢，就是关于质量问题怎么控制。当然，价格和质量也是成一定比例的。第三方面呢，就是设计方面的问题。前不久，我在我们的设计部遇到了两个户型。那么今天我就以这两个户型为例，为大家分析出一个设计方面的道理。希望大家能在这两个户型的启发之下有一点收获。      
首先我们就进入一个重要的内容，也是很多人在装修的时候考虑的最多的一个方面，就是价格。以前我讲的新房比较多。二手房和新房在价格方面有所不同，但大的方向是一致的。装修时候，我们具体要花的钱主要是这几方面：1、基础装修；2、主材；3、家具；4、家电。大家能看出来，我说的这个价格，不是装修的价格，而是您的房子从准备要装修开始，到入住前要花的所有的钱。在基础装修方面，二手房就和新房有所不同。所谓基础装修，就是指我们通常最头疼的水泥、沙子、胶、人工、板材等等那一大堆东西。主材专指：地板、瓷砖、洁具、灯具，还有五金。除了这五项之外，其他的，例如刷墙啊，铺地啊，都列为基础装修。家具不用说了，就是沙发呀，床，大衣柜这些东西。家电就是电视啊，冰箱，空调这些东西。这一块呢，并不是我们应该帮大家负责的。但是我之所以把这块给大家提出来说，就是为了让大家对装修的总体资金分配心里有谱。二手房的基础装修和正常的基础装修有所区别。正常的基础装修主要是这些内容：第一项就是电路改造；第二步是木工活；第三项是瓦工，贴瓷砖。第四项是刷墙，油工要做的。而第五项是安装工程，安灯啊，安洁具啊……而这五大项做完了，对于新房来讲，基础装修基本结束。但是，对于二手房来讲，还有新内容。除了以上几项必做的之外，二手房还有一些不可预见的。那么提到这个，我就要给大家做一个资金比例的分配。如果按照新房的资金比例来说，常规来讲，如果基础装修的资金比例设定为一，那么主材方面的资金与它基本上是一比一。这个比例在北京市场来说是比较标准的，中等偏上的。家具比一般来说也是一比一，因为有沙发，茶几，电视柜等等这些东西。家电基本上也差不多，但是家电的资金不太好控制。总的来说，基本上这几方面的资金各占25%。但是，今天我们在做二手房的话题，基础装修这个一，可能要大，因为它存在不可预见的内容。这个不可预见的内容都有什么东西，这就是咱们大家需要了解的。提到这个不可预见因素呢，首先，我把二手房分成90年代以前的，和90年代以后的。之所以用90年代作为一个界限，把二手房划分成两类，是因为90年代之前的房子，户型好的不多。大部分都是进门是一个很小的小门厅，只能摆个冰箱，放点东西，过人都很费劲；对面有一个小厨房；两边一边一间卧室；三居的话就是互相挨着的三间卧室，中间夹着一个小卫生间。这种户型就是典型的90年代之前的户型。它所存在的不可预见的因素90年代之后的还有区别。90年代以前的房子，由于水电路老化，结构也不够合理，因此水电路改造比较麻烦。这类二手房，在改造的时候，大家花在不可预见因素方面的钱可能要多。电路方面，老房子布线不合理，很多地方需要重新布线。水路方面，我们一般家用的水路包括上水、下水和防水。90年代左右的房子，上水管使用的多是镀锌管，也就是我们常见的铁管。很多地方，特别是电表的地方已经腐烂。我们现在一般就用PPR塑料管来更换。90年代以后的房子，很多也是用的镀锌管，但是还没有达到这样的腐烂程度，一般改造就是把它卧进墙里。下水方面，问题不大。但是很早以前的老房子，下水道位置不合理。这个要改的话难度很大。建议大家最好先不要改，因为下水改造的多，堵的机会就大。如果大家实在觉得不方便，想要改造的话，那么只有一种方法，就是把地面垫高。另一方面就是防水。防水在二手房的改造中是必做的，大家千万不要漏掉。第二块就是拆除。首先，二手房中有很多结构不合理的地方，需要把墙体拆除；另外，很多二手房是以前装修过的，墙上有以前的腻子，或是瓷砖、壁纸，再次装修的时候就需要铲掉，那么铲掉这些就需要清除的费用。第三就是保温。80年代的房子，墙体比较薄，因此保温是不可忽略的，也是大家要花钱的一个方面。基本上二手房基础装修中不可预见的因素就是以上的三方面。当然，具体的情况还要看房一子具体结构。由于这些不可预见因素的存在，二手房装修中，基础装修费用所占的比例就要大于一，主材的部分不变，由于一般人家都会保留一些老家具，因此家具的部分一般要小于一，家电方面，一般家庭也不会全部都换，因此投入比例一般也要小于一。因此二手房改造总体的投资并不一定比新房装修要多。      
第二个问题就是质量问题，这也是大家最关心的问题。真正决定房子质量好坏的因素，就是      
材料和工人。材料不好，工人手艺再好也做不好；材料再好工人手艺不好，不用心做也没有用。材料包括基础装修的材料和主材。基础装修的材料主要是水泥、沙子、胶、板材、钉子、漆、腻子、墙衬、另外还有电路里的一些电线、弯头配件等等。我们公司对材料的处理很简单，都由材料中心统一配送，以便保证材料的质量。主材包括地板，瓷砖，洁具，灯具和五金。这几种材料通常由用户自购，因此我们就不太好控制。建议大家在不了解市场行情的情况下，购买品牌的材料，最好在特价的时候购买，这样既能够保证质量，又能省钱。另外，我们公司也可以为大家代购主材。我们代购的主材可以保证不高于市场价格。如果您在其他地方看到的主材报价低于我公司报价，那么您可以和他们订货，之后把订货单拿到我公司，我们可以按照订货单的价格来出货。另外，公司代购主材，在服务方面也比较便捷。如果您自购主材，如果您是从不同品牌选购的，那么送货时间就要分别约定，并且货只负责送到楼下，您还要另外找人搬运上楼。而我们为您代购主材，会把您选购的不同品牌的主材集合到一起，一次送货，并且由随车搬运工搬运上楼，并且使用到最后多退少补，完全不需要您来操心，只要最后按照实际消耗量来结总帐即可。决定质量的另一方面因素是工人。工人方面，最重要的是他的用心程度。一般大公司用的工人，都是手艺过关的。因此最怕的就是不用心。对于工人用心程度的控制，主要是两个方面。首先从公司的管理方面，我们目前是采取计件工资的方法。以瓦工为例，比如一个瓦工一天的标准工作量是铺贴6平米，一天内保质保量的完成6平米的工作量，经过我们的验收，我们付给他工资。如果有的瓦工动作慢，或者做的工作不达标，那么他自己挣钱就少，如果说他手艺好又利落，那么一天内多完成工作，自己就能多挣钱。这样的机制就保证了装修的质量和速度。总而言之，只要保证了材料和工人这两方面，工程质量就可以保证。      
第三块就是设计。设计是很关键的一一方面，也是控制价格最主要的一个手段。设计主要包括以下几个方面。一是功能，这是对于我们正常家居最重要的问题，尤其是对于老房子的装修而言。第二大问题是效果问题。功能主要是满足我们日常生活的需求。比如客厅里要有沙发，茶几，电视，厨房要有炉灶，抽油烟机，卧室要有床，床头柜，书房要有书桌，写字台、座椅等等……效果方面，真正好的设计师，应该采用减法设计。方法很简单，就是把墙、顶、地六大面的颜色关系搭配好就可以了。因为这六大面搭配所产生的质感，决定了这个空间的感受。大部分人希望客厅有明宽、敞亮、通透的感觉，那么如果想实现这种效果，冷色调搭配比较好。因为冷色调是后退色调，会给人扩大的感觉。比如地面铺瓷砖会比铺地板显得宽敞，墙面刷冷色的漆会显得屋子大。但卧室大家都希望能营造安全温暖的感觉，这种空间就采用暖色调比较好。暖色调是前进色彩，包裹感强，比较容易形成温暖安全的感觉。所谓减法设计其实就是在做空间色彩关系的工作。减法设计后期最重要的工作就是配饰，正是这些配饰，体现出屋主的个性和风格。