二手房的验收流程    

 1,查看三书一证一表.<住宅质量保证书>(可带走),<住宅使用说明书>(可带走),<建筑工程质量认定书>，"一证"是指<房地产开发建设项目竣工综合验收合格证>，"一表"是指<竣工验收备案表>.根据国务院颁布的<城市房地产开发经营管理条例>规定："房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用". 

 2,验收.一般收房过程中，业主在验房前，物业会催促业主交付物业费及其他相关费用.业主可同他们交流，验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙， 分别应该有楼层钥匙,进户门钥匙,信箱钥匙,水表,电表等几把.注意：不交费,不签字,先验房.发现问题后更不能交费,签字. 应先修房，同时取证，为日后举证奠定基础，特别保存好验房问题备案单.    

3,核查房屋总面积.套内面积减少,公摊面积增加的情况很多.收房时，确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同， 房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异.(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑， 超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准.   

4,签相关文件.签业主公约,前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利.    

5,交合理费用.这里的合理费用包括：物业管理费应有物价局批文,装修押金,垃圾清运  

二手房验收中最重要的步骤是实地察看，查看时要顾及方方面面，千万马虎不得， 下面就告诉大家一些验二手房过程中必须注意的重要环节.

1,查看是否有私搭私建部分     

买房人一要查看所买二手房是否有占用屋顶的平台,走廊的情况;二要查看屋内是否有搭建的小阁楼,是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房， 或将一间分隔成两间;三看阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题.    

2,确认房屋的准确面积    

二手房的准确面积包括建筑面积，使用面积和户内的实际面积;产权证上一般标明的是建筑面积， 但最保险的办法是实地测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积.   

3,观察房屋的内部结构及装修状况    

要弄清户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点;管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹， 墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题;原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉.   

4,考核房屋的市政配套    

要打开水龙头观察水的质量,水压;打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目;确认房子的供电容量， 避免出现夏天开不了空调的现象;观察户内外电线是否有老化的现象;电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线;煤气的接通情况，是否已经换用天然气;小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器;冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够.   

5,要了解房屋的历史与邻居组合   

要了解一下该住房是哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限;哪些人住过，什么背景，是何种用途， 是否发生过不好的事情：是否欠人钱,或者发生过盗窃案?有否欠物业管理公司的费用以及水，电,煤等的费用? 好邻居会让你生活愉快，可在不同的时间在社区观察公共楼道的整洁程度及布局，拜访上下左右的邻居，了解想要知道的情况.   

6,查验物业管理的水平及收费标准    

向有关人员了解水,电,煤,暖的收费方式;观察电梯的品牌,速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局;小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务;物业管理费的收取标准等.