沈阳市南市场附近的一个小区，大门已坏无人修，业主用树上的一块牌子禁止外来车辆入内。

沈阳装修网了解到，过去的两年里，沈阳市沈北新区蒲河新城的一个小区先后有150多名业主因为拖欠物业费被起诉，起诉他们的是此前曾经在这个小区服务的物业公司。

在这个800多户的小区里，拖欠物业费的情况有多严重，接近20%的业主成为被告可以作为一个参考指标。

不过，起诉只让我们看到事情的一个侧面，法院判决后，我们才看到了完整的事实——“根据小区业主多次提供的照片及本院在送达时实地走访查看，原告提供的物业服务与前期物业合同约定的服务质量标准存在较大差距，小区业主满意度不高。按照提供服务质量与收取费用相一致的原则，应降低物业费收费标准。”

受访人

何明清　省人大环境资源城乡建设委员会

副主任委员

任春野　　沈阳广播电视大学终身教育学院副院长

张孟龙　　沈阳市物业协会常务副会长

安雪　　辽宁同格律师事务所律师

业主维权该

不交物业费是自我保护

收费难与维权难看似俩问题

其实是一个问题

业主拒交物业费，每个人都有自己的理由，在采访中听到的说法可以大致分为四类。

第一类是对房屋质量不满意，理由包括：顶楼漏雨的、墙壁长毛的、门窗变形有缝的;　第二类是对邻居不满的，理由包括：楼上把房子租出去了、一楼把绿地变成自家花园了;　第三类是对物业服务不满的，理由包括：楼道卫生打扫不及时、冬天除雪太拖拉;第四类是发生丢自行车等财产损失，买房未入住等意外情况。

这些不交费的理由，很多都与物业公司关联不大。出现这种情况，主要是因为部分业主对物业管理缺少了解，认为物业公司什么都应该管，把房屋质量、供暖、供水等问题都归结到物业公司身上，稍有不满就拒交物业费。

但是，并非所有拒交物业费的情况都是业主出了问题。经调查发现，在某些情况下，业主的拒交甚至是迫不得已的，因为有的物业公司接手小区物业的目的根本就不是为了做好服务，而是另有所图。

有些物业公司实际上就是开发商的下属企业，其职责就是帮助开发商把有问题的房屋拖过保修期，保修期一到，这些物业公司便以业主不交物业费为由“弃管”。

有些物业公司接手小区后，不仅收取了全额的物业费，还收取了停车场、停车位以及其他公共区域的可能收取的各种费用，甚至连装修公司运送装饰材料都要收入门费、电梯费，收费后便以故意不履行合同，故意降低服务标准等方式激化与业主的矛盾，故意造成收费难的借口，然后弃管。业主被骗、被欺侮后，通常会把对立情绪带到新接手的物业公司身上，甚至干脆以不交物业费方式进行自我保护。

沈阳广播电视大学终身教育学院副院长、社会保障法专家任春野认为，物业公司收费难与业主维权难，看似两个问题，其实是一个问题，根本原因是物业服务合同的规范性问题。物业服务与业主交费是物业合同的基本内容，但在实践中，签订合同时，就物业服务内容、收费标准、违约责任等内容的约定，作为格式合同提供方的物业公司大都未做到认真告知，只是将签合同作为房屋交付的一个流程。在此情况下，基于物业服务内容的理解必然会出现异议。例如，收费标准是如何确定的，基于此收费标准的服务事项，作为交费一方必然关注。而在生活中，作为交费一方的业主，在未出现物业服务纠纷前大都只关心园区卫生如何等现实情况，忽视对合同服务内容的了解。出现纠纷后，一些业主把对开发商的不满，如房屋质量缺陷、配套设施不完善等与物业服务不到位混杂在一起，用拒绝交费来维权。

法庭判案

享受了服务就应履行交费的义务

物业服务有瑕疵，法院为啥还判业主交费　不能因为20%的瑕疵免除100%的物业费

沈阳市物业协会常务副会长张孟龙表示，沈阳很多小区的物业收费率都在50%以下，有的小区只能收上来20%到30%。用这些费用去面对整个园区，肯定达不到服务标准，最终就会陷入“物业收费率低——服务质量变差——物业收费率更低”的恶性循环。

沈阳某小区业主张某，因为对物业服务不满意，拒交物业费。物业公司催费无果后只能诉诸法律，法院一审判决，张某交纳3年的物业费3957元及滞纳金4076元。

张某上诉到沈阳市中级人民法院后，法院认定，张某享受了物业公司提供的服务即应履行交纳相应费用的义务，但并没有支持物业公司提出的滞纳金请求。

对于张某提出的物业服务存在的问题，沈阳市中级人民法院在判决中也进行了详细的回应。“关于上诉人提出被上诉人的服务管理非常差，达不到服务标准等上诉主张，本院认为，虽上诉人于庭审中向法庭提供园区内照片等证据材料，用以证明被上诉人的物业服务管理存在门禁维修不及时、车辆随意停放、房屋维修不到位、园区内圈地严重等问题，但该问题只能说明被上诉人的服务管理存在一定瑕疵，而不能成为上诉人拒交物业费的合理事由。”

物业服务中存在一定瑕疵，但在法院的判决中却没有被认定为合理事由，对此，辽宁同格律师事务所律师安雪进行了解读。安雪说：“由于物业管理是动态的长期的，是否存在物业服务质量问题很难认定。本案物业公司已经提供物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。”

当然，物业公司如果被认定在服务中存在明显瑕疵，法院在审理时也会酌情判决。

沈阳市苏家屯区居民雷某，购买某花园小区时就与物业公司签订了物业服务合同，收房时发现房屋有瑕疵，就向物业报修阁楼漏水、烟道漏水等问题。由于报修的问题迟迟得不到解决，雷某在接下来的8年都拒交物业费，后来被物业公司起诉。法院在审理中也认为物业公司在服务中存在瑕疵，并判决雷某按照欠费的80%支付物业费。

律师以案讲法

有合理事由才能拒交物业费

物业公司擅自提高收费标准，可视为合理事由

不断有业主抱怨维权难。对此，提醒广大业主，在物业服务问题上并非无处说理，关键在发现问题时要通过拍照、录像、录音等方式取证。

前不久，沈阳市沈河区人民法院就判了这样一个案子，物业公司因为物业服务有瑕疵，只能部分收取物业服务费。

2014年春节，小区内有人放烟花，点燃了陈先生家的半封闭阳台。陈先生家当时无人，造成严重损失。事后，陈先生去物业调监控，发现电梯、园区的监控全不好使，无法调查。于是，陈先生要求物业公司修房子、修窗户，否则就拒交物业费。最终，陈先生因为欠费，被物业公司起诉。

沈阳市沈河区人民法院认为，原告作为小区物业服务单位，未能阻止燃放事故的发生，说明其履行物业服务义务有瑕疵。但在原告履行了其他物业服务义务的情况下，被告拒交全部物业费不妥，一审判决被告业主以其欠费金额的85%交纳物业费。

那么，在我们的日常生活中还有哪些物业服务的瑕疵可以作为拒交物业费的理由呢?有关专家做出了如下总结：业主拒交物业费需有合理事由，该“合理事由”应当限定在物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵等情形。比如，物业服务企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的，物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的。

现实生活中，很多拒交物业费的业主，并没有法律支持的“正当理由”，他们的拒交只是为了解决问题。也就是说，很多业主之所以拒交物业费，主要原因在于投诉无门，物业服务质量差的问题得不到解决。

沈阳装修网了解到，今年7月，省人大常委会在审议物业执法检查报告时指出，政府要建立物业服务投诉平台，切实维护业主合法权益。

物业费随着物价和人工成本的上涨有所提升，大多数业主是能够理解的。但是，作为公共服务企业，物业公司必须规范运作，该公示的内容要公示，该公开的账目要公开，这样业主才会安心交费。

如果缺乏透明，业主就会追问物业费的去向，追问停车场收入、电梯广告收入、商业网点收入，甚至是各种商业行为进驻小区的入门费用。

因为提价受阻，物业公司不满意业主;因为账目不公开，业主不满意物业公司。为了解决物业服务中双方都不满意的问题，省人大环境资源城乡建设委员会的一位副主任委员表示，下一步，我们就想在物业条例修改的过程中把物业服务的内容规范一下，卫生达到什么程度该交多少钱、绿化达到什么程度该交多少钱。不要单纯地规定物业费多少钱，太笼统了，业主不清楚钱花在哪了，总是觉得物业说是多少钱就多少钱。能量化的一定要量化，达到什么标准交多少物业费，业主知情了，心也就顺了。