南京装修网了解到，10月5日南京楼市“最严调控”出击，单身购房限1套、房贷未结清二套房首付8成加码落地，与国内其他出台新政的一二线重点城市类似，不仅黄金周销量创近五年新低，调控落地后的一周内南京新房销量堪称速冻，认购大举下滑近7成。紧接而来的又将是一波上市潮，包括河西等板块正准备全面开闸供货，接下来全市新增推房量保守估计也将达到近万套。业内预计，南京楼市的低库存对于调控下开发商卖房是有利条件，接下来受上市量带动销量或有一定回温，但限购限贷产生的持续影响将加速供需逆转，年底前楼市或将提前进入跑量时间。

销量速冻：

新房认购滑落7成,商业平淡非限购区一枝独秀

10月5日南京楼市限购限贷升级，网上房地产显示，自新政落地的10月6日至12日，一周时间内南京新房累计认购744套，成交1755套，与调控未升级之前的金九最后一周(9月26日-10月2日)相比认购猛降67%，成交量也大幅下滑43%，而和去年10月初的同期水平相比认购量更是大幅下滑7成以上。事实上在此前的黄金周期间，南京新房认购不仅同比去年大幅下滑一半，也成为近五年的新低。

在此前的黄金周期间，南京楼市同样有城北两家项目开盘，销量也均在7-9成。新政出击之后南京楼市开盘一度噤声，本周前几天仅有两家公寓项目开盘入市，其中位于鼓楼滨江的证大大拇指广场调控升级后率先加推420套酒店式公寓，与住宅同样执行限购，当日去化7成，位于南站板块的复地宴南都周三则推出200多套商业性质公寓，并未公布销量。南京装修网了解到，10月6日-12日南京商业房源累计成交面积9935㎡，日均成交1419㎡，而9月份商业类房源日均成交1702㎡，相比之下包含公寓在内的商业性质房源调控后总体销量仍显不温不火，暂无明显走热迹象，不过昨日位于禄口的新城保利天地开盘，新推的324套房源当日公布售罄，作为首次购房的刚需买家占绝对主体的区域，这里受到的影响似乎不大，也让市场略增一些暖意。

调控升级后，迅速走热的则是非限购限贷区域的六合、溧水、高淳三区，这三个地区调控后一周内累计认购新房614套，成交1235套，分别达到全市其他区域认购成交的8成和7成，三区的日均成交分别比9月份增加7%、2.4倍和1.1倍，其中尤以溧水区域销量最高，一周时间累计成交新房660套，最高一天创下397套的日成交量。在近几日的全市楼盘销量前十排行榜中最多一天有6个席位被这三个区域的楼盘占据。

蓄水骤减：

多板块楼盘蓄水量受损超半

自9月底限购令首次出台开始，各大板块的楼盘就已不断传出蓄水量受损的消息，被限的意向客户少则达到两三成、多则达到近一半。限购限贷升级以后，各家楼盘迅即进行了新一轮客户资格摸底，置业顾问的问题也如出一辙：是否被限购、名下几套房、有无贷款记录等等。一番摸底后结果也不乐观，就目前多家楼盘传出的消息看，蓄水量受损基本达到半数。河西南一家10月份预计入市的楼盘传出原先蓄水量2000多组，限购下来真正有资格的仅剩1000多组，损失超过一半，河西一家楼盘之前蓄客也高达数千组，但是调控政策出台之后传出客户被挡住了一大半。江宁一家10月份将上市的楼盘表示，他们目前的意向客户中不在限购之列的只有三分之一。城北一家楼盘预计超过6成的意向客户被限购限贷阻断，另一家楼盘的置业顾问则普遍表示手头意向客户损失达六七成。

推房速增：

调控下多板块开仓放货房源猛增

限购限贷升级后市场最明显的一个变化就是推房提速，早在国庆期间房管部门就曾发出10月份上市量预告。据房管部门统计，10月份全市预计新增商品住宅供应近100万平方米，共有48个项目近9000套房源即将入市，而作为本轮调控中打击捂盘惜售的配套政策，黄金周期间监管部门已集中对南京全市在建在售楼盘的开发企业开展了综合检查，督促符合条件楼盘加快上市节奏。

配套措施很快体现出效果，黄金周结束后这一周内，紧接着而来的就是一波供应潮，之前常常搞临时突击，排队还抢不到的河西楼盘，最近几天陆续开始提前通知意向客户10月份即将开盘，迄今为止已有包括河西南纯新盘金地中心风华、朗诗熙华府、佳兆业城市广场，河西中部海玥名都等项目陆续对意向客户发出通知。此外还有包括正荣润峯、升龙天汇、仁恒江湾城、华新城、北辰旭辉铂悦金陵等多家楼盘近期都已明确即将推房上市，此前房管部门预告中显示，10月份河西板块预备推房楼盘仅为3家，房源仅有430套，但南京装修网调查发现，预计10月份将推盘的河西项目眼下已多达9家，房源量一下放大到1600多套，而整个三季度河西不过只有6家楼盘开盘，房源量800余套，新一轮供应量不仅比此前预计的规模超出3倍，也超过三季度供应量1倍多。

其他板块也在酝酿加紧推房，统计发现，截至目前江北板块10月预计推房项目已达14家，新增房源预计2000余套，江宁达15家，新增房源预计约3000套，城北板块也达7家，新增房源1600多套，加上此前已有楼盘推房，本月新增供应也超2000套，上述几个板块10月份新增供应眼下都比9月有所增长，并且也都超出此前预告的规模。

在此前的三季度，南京楼市新增供应已实现连续3个月增长。7月份全市仅有25家楼盘新推5200多套房源，8月份28家楼盘开盘推房6800多套，到9月份全市共有32家楼盘开盘，累计推房8100多套，本月新增供应只需达到9000套规模，下半年以来上市量就将实现连续四个月开闸。不仅如此，黄金周后全市陆续又有10家楼盘领取住宅销许，2家楼盘领取公寓销许，几乎每天都有新增房源入网，就在昨日南京又有包括河西南金地中心风华、城北融创玉兰公馆在内的两家纯新盘领了销许，统计，年底前南京楼市入市新盘预计将达23家，保守估计全年入市新盘将超过50家，在上市量监管下，纯新盘入市步伐也将加快，给各板块带来可观补货量。

前景预测：

低库存有利销量,年底供求加速平衡

限购限贷双双出击下，房价涨幅是否还将受严控也引发市场关注，昨日河西南新盘金地中心风华领取销许，240套精装房源销许均价3.5万元/㎡，相比限购前的价格“封顶线”纹丝未动。位于城北燕子矶的融创玉兰公馆340套精装房销许均价2.99万元/㎡，也未超城北板块前期封顶价。由此来看已出台近半年的南京楼市限涨令作为一项组合拳，接下来还将维持。

此外南京装修网了解到，虽然各家楼盘均表示接下来的客户量相对于推房规模还比较充足，但近一周以来，抢客态势已隐约浮现在市场，昨日金地中心风华在领取销许后当即启动认筹，而早在此前数天内，河西南预备入市的各家楼盘均已对客户发出随时准备认筹的通知，值得注意的是其中均提及购房证明原件，由于购房证明仅有一份，此举被业内称为楼盘锁客新招，不过此后房管部门立即发出通告叫停了该做法，不过随即多家楼盘又传出，开盘当天客户必须携带购房证明参与选房，这也意味着假如几家楼盘撞在同一天开盘，客户就必须“多选一”了。

包括河西、城北在内的多家楼盘表示，调控升级以后，限贷的影响实质上相比限购更要大一些，业内专家预测，限购让楼盘损失的是市场中两套房以上的客户量，这部分大约能占到两成，而限贷的影响范围有可能是双倍放大，再加上堵住假离婚缺口的“限单”，对于以改善客为主的楼盘来说，需求损失有可能多于四成。而现在对于楼市销量来说，唯一的有利条件是低库存，2011年启动限购时库存量接近4万套，如今仅为历史最低的2万套，因此新推房源仍有可能局部走热，但总体上说，伴随后期上市量持续放开，原本已缓慢改善的供求关系将加速逆转，年底前多板块预计会进入跑量模式。