要想选择昆明今年内入市的小户型住宅产品已经非常困难。根据某房网不完全统计，昆明今年内已经上市和计划要上市的新盘(仅限住宅)将近30个，这些楼盘累计为昆明带来不少于250个户型种类，但70㎡以下的小户型要么干脆不涉及，即便有这样的户型也不超过2个，总量加起来仅为个位数，而且在所有产品中的比例相对较低。而在过去很长一段时间内，小户型房源因为总价低、月供少，与当时占比较高的刚需族过渡性需求十分吻合，因此，其一度被看做是市场的宠儿。可是再看看现在的数据，新盘小户型数量比起过去有明显减少的趋势，新释放的住宅产品套三套四渐渐代替小户型成为市场主流需求。

昆明今年内要入市的新盘中70㎡以下的住宅产品奇缺

70㎡以下小户型供应缩水

昆明小户型的“市场宠儿”地位正在被套三套四产品所替代。来看一组数据，某房网统计了今年已经入市和有入市计划的近30个新盘，这些楼盘的户型种类加起来不下于250个，可是70㎡以下的户型种类却仅为个位数，而且相对其它产品来说比例非常低。

从纳入统计的26个新盘来看，将近有8成的楼盘干脆不再设计70㎡以下住宅产品，即便有，一个楼盘这样的套型也不超过2个，多数都只设计有1个。相仿，只设计有㎡平米以上大户型的项目数量达到6个，而主力户型为100㎡以上大户型的项目数量还要远大于这个数，套三套四已经渐成市场主力产品。

而在过去很长一算时间内，70㎡以下的小户型住宅产品风头强劲。时间往前推个三四年，也就是2012年、2013年左右上市的住宅产品中，70㎡以下的户型比起现在来说非常普遍，西府景苑、中海学府路8号、兆丰六千城、云南映象花好月圆、名匠誉峰、银杏金川、广基锦悦四季等20多个项目都有70㎡以下的住宅产品，而且绝大多数都有2个以上这样的套型设计。

举个例子，西府景苑有32㎡和55㎡、67㎡户型，禧瑞都有50㎡、64㎡和69㎡户型，中海学府路8号46㎡和68㎡户型，朝九晚五有52㎡和54㎡两个小户型。在当时，这些只是个例，远不能体现市场的全部数据。其实，几年前70㎡以下小户型不仅常见，而且放在项目中比例也相对很高。例如2012年、2013年热销楼盘西府景苑，按套数来看的话，70㎡以下小户型占比超过一半。

这样看来，与过去相比，如今昆明70㎡以下的小户型住宅产品反倒成了稀罕物，尤其是新上市的楼盘里，这样的户型越来越少，目前还有货源供应的项目更是屈指可数。

为何减少?

目前，昆明整个新盘市场，70㎡以下小户型相对过去而言已经处于比较奇缺的状态，就算有性质也多是商业，究竟是什么原因导致了以上现象的发生?

这恐怕与小户型的成本更高，相反却很难溢价有关系。由于小户型室内墙体和水电管线等设计都比大户型复杂得多，对楼板的承重力也提出了很高的要求，因此小户型在造价上也就更高，利润空间相对更小。有数据说中小户型产品的建安成本比大户型产品每平米要高出15%左右。这种情况下，开发商为追求利润最大化自然更愿意设计大户型。

再有，2011年1月至2014年8月之间，昆明楼市限购限贷，居民购买二套房的门槛和成本非常高，首付不低于60%，贷款利率也不得低于基准利率的1.1倍，公积金贷款也是如此。在这样的政策背景下，当时能够买房的多是需要购买首套房的刚需群体。一般来说，刚需购房者因为自身条件受限购买力并不高，对价格更敏感，总价较低的小户型自然更受欢迎。因此，那个时间段的开发商都在重点做刚需市场。限购放开之后情况就大不一样了，刚需经过三四年时间的消耗，在整个购房需求结构中的比例已经大大降低，改善型需求逐渐得到释放，开发商适时调整自己的产品结构也是明智的选择。

另外，昆明住宅产品结构的变奏与当前政策的引航也大有关联。施行了6年的板楼禁令开始放闸，昆明已经完成土地出让的城中村地块可以申请下调容积率。在政策的指引下，比起很难设计出彩的小户型，开发商自然更愿意将重心放在中大户型产品上。

一位不愿具名的昆明业内人士针对当前小户型减少的现象也作出了分析。他指出，70㎡以下的小户型过渡性的特征更明显，而这部分购房者大多都是在三四年前购房，甚至时间还要更早。随着时间的推移和购买力的增强，他们已经有了换房需求。换房就是为了改善当前的居住条件，既然要改善对品质就会比价格更加敏感，而中大户型更容易做出品质感，也更容易包装。

同时，上述业内人士还表示，随着政策的放宽，刚需购房者的购房门槛和成本比过去要低得多，因此他们更愿意跳过过渡性产品，选择一步到位购买套三甚至是套四房型。而且外来品牌开发商产品创新能力很强，八九十平米也能做出较为出彩的小三房。“目前市场上高层住宅仍是主流，高层产品公摊大，70平米以下小户型中，60多平米的挤一挤勉强能凑个两房，但更小就很难做出两房户型了，这与当前市场的主流需求并不吻合，因此放弃这样的户型成了绝大多数开发商的集体行为”，该业内人士说。