尾盘

来访量下降幅度明显 自然销售价格坚挺

本周，小编走访了珠海多家楼盘。由于正逢工作日及雨天，当天小编只在某个楼盘遇到一批客户，其余楼盘无一个客户。但自10月6日限购后，多家楼盘负责人都反应，来访量下降幅度非常明显。

首先走访位于航空新城的保利时代项目。售楼员告诉小编，之前项目在5月及9月都是开盘即售罄，但部分客户由于筹不到款最终毁约，因此剩余一些尾盘。当前剩下的量不多，只剩20套左右。

此外，售楼员还透露，9月底开盘时该项目均价为2.22万元/㎡，但当前剩余的单位价格都涨了一千元。就在珠海装修网小编疑虑为什么限购后价格没有下降时，售楼员称：“珠海当前库存量很低，我们剩余的货量不大，因此并不急着走货。”

小编也了解到，截至9月底，珠海楼市待售面积为163.39万㎡，这其中住宅待售面积为81.94万㎡。

此后，小编又走访了斗门的两家楼盘。某楼盘同样剩余20套左右的尾盘，价格在1.6-1.8万元/㎡之间，价格与9月份维持不变。售楼员透露，限购后售楼部人流量确实有明显下降，且至今未成交一套。“很多人因为限购失去了购买资格，还有一些则是因为限贷，导致原先准备好的资金不够付首付。”

但售楼员也很肯定珠海房价不会下跌。“当前很多开发商都已经提前完成全年的销售指标，因此第四季度他们已经没有销售压力。”

西区某楼盘负责人也告诉小编，他们楼盘已经超额完成全年任务，因此剩下的单位属于可卖可不卖的状况。

全新入市盘

入市或会低价 给予市场信心

唐家湾某全新楼盘参加了报业国庆房车展。当时询问售楼员预计开盘价格，售楼员表示，价格尚未公布，但预计在3万元/㎡左右。

随着10月6日限购，该项目受到很大影响。“我们客户以投资、度假为主，外地客占很大比重。国庆期间有1000个客户进行了诚意登记，但现在估计有500个失去了购买资格。”

除此之外，售楼员还透露，此次项目推出约两百套房源，当前认筹量大概一百出头。此番小编走访售楼部再次询问，开盘价格是否比原先透露的3万元/㎡要低。售楼员表示，当前价格未公布，自己也不敢报价。“我只能说，到时价格可能会有惊喜。”

四季度，珠海尚有多个全新楼盘要入市。比如，华发旗下有华发绿杨湾、华发依山郡，龙光则有龙光玖龙府。这其中，华发依山郡建面达到26万㎡，套数为三千多套。大家地产全案机构董事陈志指出，下半年将要开的这几个全新楼盘，周围均没有足够的刚需人群，在当前的市场状况下，必须在量价之间寻找一个平衡点。

“上半年市场很火爆，因此开发商得以在高价的基础上还实现日光盘。但随着限购来临，开发商必须在量价之间寻求平衡。这就看开发商的心态了。”陈志说，“上述楼盘拿地都在9个月之前，因此以低于市场价实现利润并不难。比如，龙光玖龙府拿地价6730元/㎡，卖到1.8万元/㎡都有钱赚，而周边项目价格都2.3万元/㎡以上。而全新盘在市场低点时多要低价入市，才能给与下一波入市的客户信心。”

刚需盘

仍能走货但销售率下降

10月6日至今，珠海仅有万科城一个项目开盘。该项目在8月份已开过一次盘。由于万科的品牌效应，加上楼盘定位自住型刚需盘，几乎是主城区最后的刚需盘，因此此前项目开盘都是一扫而空。

在上周末，万科城推出267套房源，均价约为2.8万元/㎡，起价约2.6万元/㎡。这个价格比8月份的开盘价2.45万元/㎡涨了数千元。该楼盘的代理公司称，截至本周一，该项目销售率已达85%。小编以购房者身份走访售楼部时，售楼员也询问小编，能否在当天就下定，因为隔天看好的楼层就有可能被挑走，算好价格就没有意义了。

陈志指出，限购令出台后，珠海的成交量大幅度下滑，此时成交的基本是真实的居住需求。能够大量成交的项目，也多是项目本身比较稀缺，并且周边有大量真实刚需储备。

但陈志也指出，万科城此前开盘都是一扫而空，本次销售几天依旧有剩余15%左右的货量，说明市场确实受到了限购的影响，客户信心出现下降。此次锁定目标客户之后，后续的销售会有一定的压力。

客户反应：

短期投资客抛盘 中长线投资客依旧看好

在保利时代项目，遇到王先生一家三口。王先生此前已有丰富的投资经验，在保利香槟开盘时，王先生就买了一套。今年5月份，保利时代第一波开盘，王先生也以1.6万元/㎡的价格入手了一套。当询问到是否担心限购导致价格下跌时，王先生立即回答，调控这么多次，价格从来没有跌过，反而是每次一犹豫，价格就往上涨。

李小姐此前也有投资房产的经验。在2011年限购以后，她就瞄准了部分迅速降价的项目出手。在她看来，每次调控都会导致一些项目开出低于市场的价格，因此是不错的捡漏机会。当笔者询问此番有何行动时，李小姐回答：“逢低买入。”

但与此同时，近期市场上也出现了一些恐慌性的抛盘。部分客户此前通过关系从开发商拿到允许更名的房源。这些房源规定先交一定数额的定金，并且在限定时间内放出。随着限购限贷令出台，很多客户失去了购买资格，还有大量客户陷入观望。因此，这些允许更名的房源都很难寻找到下家。

林先生此前在横琴拿到了三套房，预计出手后能够赚到20万的差价，但限购后他急忙寻找熟悉的代理公司帮他出货。“现在不敢想赚20万了，能赚几万就谢天谢地了。”林先生说。

在小编的朋友圈里，也有某代理公司工作人员在出售某未开盘的楼盘，且成交条件极为诱人。“无需更名费，低于楼盘开盘价出售。”

此外，小编本周在斗门某楼盘踩盘离开后，被门口保安拉住了，透露他朋友手上有一套更名房，低于当前楼盘的售价数千元。“他是8000元的时候拿的，现在1.3万元/㎡出，但售楼部售价要1.6-1.8万元/㎡。他都赚到5000元/㎡了，所以想在低点赶紧出掉。”保安告诉小编。

珠海装修网小编走访多家中介也了解到，随着新政出台，市场上短期投资客抛盘数量增多。

陈志指出，每次调控出台，首先受到影响的便是这些短线投机客，而中长线投资客由于看好市场，手头也不缺资金，因此不会急于抛盘。而短线投资客抛盘，对于市场也会造成一定冲击，最起码，市场整体涨价幅度得到有效的遏制。