简介：资深律师，辽宁某律师事务所主任，其在公司法、房地产法等领域有深厚法学理论功底与丰富实务经验。

近年来，开发商与购房者因房屋延期交付而产生的矛盾日益增多，实际上，房屋逾期交付，所涉及的法律问题绝不止退房那么简单。

有这样一个案例：2014年3月25日，张先生购买了A房地产公司开发的某高档小区一套商品房，双方约定：A公司于2015年10月31日之前交房，逾期超过90日的，张先生有权单方面解除合同。合同签订后，张先生于2014年3月25日支付了首期购房款200万元，并作为借款人与B银行(贷款人)、A公司(保证人)签订《个人住房借款担保合同》，约定贷款金额为150万元，并以上述所购房屋作为*押财产提供*押担保。A公司为本合同项下张先生的全部债务提供阶段性连带保证担保。2014年4月3日，B银行发放了150万元贷款。张先生自2014年4月25日起，逐月向B银行归还贷款本息。后来，A公司逾期交房超过90日，张先生请求解除商品房买卖合同和借款担保合同，遂诉至法院。

本案争议焦点在于：商品房买卖合同与按揭贷款合同纠纷合并审理时，贷款银行的诉讼地位及商品房买卖合同、贷款合同解除后应如何处理的问题。法院经审理认为，A公司逾期交房已超过90日，张先生有权解除商品房买卖合同。该合同解除后，张先生有权解除借款担保合同，A公司应按约将张先生支付的房款返还，并向他赔偿所产生的损失。最终，一审法院判决，解除商品房合同及借款担保合同;A公司返还张先生首付款200万元和相应利息以及他已向B银行归还的相应贷款本金和利息;由A公司偿还B银行借款担保合同项下剩余的贷款。

在司法实践中，对于商品房买卖合同纠纷与贷款合同纠纷合并审理时，银行诉讼地位的确定取决于当事人。若购房者即借款人一并就商品房买卖合同与贷款合同提起诉讼的，则银行应作为被告参加诉讼;若购房者仅就商品房买卖合同提起诉讼的，如果银行主动申请参加商品房买卖合同纠纷之诉，并提出相应的诉讼请求的，则其应作为有独立请求权第三人参加诉讼。对于类似情况，诉讼主体资格的确定并非是由法院主动来确定，其主动权更多掌握在原告手中。

对此，律师建议，在选择房屋时，对于开发商及其所开发的项目要做深入了解，确保项目不存在违法违规，从根源上避免因违法违规导致的延期交付;若存在贷款购房情形，要充分了解与开发商合作的银行，同时，要确保银行贷款到账的期限早于商品房买卖合同中与开发商约定的交款期限，若银行贷款的审批期限可能晚于约定的交款期限，则需要与开发商进行沟通，签订一个书面补充协议，避免出现开发商以此为理由延期交付房屋的情形;若开发商逾期交房，可选择诉讼途径解决，并且应咨询律师等法律专业人士。