广州装修网了解到，日前，广州市越秀区东风东路836号东峻广场某座某单位进入法拍市场。起拍价为129.0366万元，单价约10625.54元/m2。按理说，以东峻广场所处的地理位置来说，这个价格并不算高，但多位长期关注法拍物业的投资者均表示，“这套物业不值得投资。”其中最大的问题就是其28.8元/m2/月的超贵物业管理费，“这比对面新建的顶级写字楼的物业管理费还要高。”关键是，这超贵的物管费与其提供的服务并不相符，从而导致租金很低，投资不划算。在讨论群里，多位投资者均表示：“不值，楼太旧，投资前景并不太好。”

东峻广场于1996年竣工，迄今楼龄已过20年。以商用物业40年的产权年限来算，它已过半。在实地探访这套物业，标的物在9楼走廊以南最西的一户，位置较优，朝南，采光条件良好，但通风条件一般。从电梯出来，走廊光线和通风都不算好，这让环境更显陈旧。标的物内铺着廉价的地毯，室内装修也是10多年前的样子，散发着难闻的气味。

长期关注法拍房投资的关先生说，“法拍物业的价格一般要低于市场价，但这套物业的价格并不比市场价低，所以流拍的可能性很大。”他透露，东峻广场的市场均价都没有超过1万元/m2。

物管费28.8元/m2/月?

广州装修网发现，东峻广场周边的二手住宅价格很高，像东风广场、锦城花园都在4万~6万元/m2，它对面的天誉商务大厦写字楼的市场价也达到2万元/m2，为何东峻广场的写字楼价格这么低还被人认为“贵”呢?“主要是物业管理费太高，但物业提供的服务并非物有所值。”

关先生说，首先，东峻广场写字楼的实用率并不高，估计在65%左右，而隔壁的锦城大厦的实用率达到72%，天誉商务大厦的实用率更高，达到八成。东峻广场的物业管理费却高达28.8元/m2/月，“这是该区域最高的物业管理费，就连它斜对面今年3月才交楼的广州丽丰中心大厦这种超甲级写字楼的物业管理费，也只有28元/m2/月。”而它隔壁的锦城大厦是25元/m2/月，天誉商务大厦只有8元/m2/月。

以东峻广场一套76.08平方米的写字楼来计算，月租金才3500元/月，管理费就要2200元，怎么划算?

德诚行地产的王小姐说，周边写字楼以东峻广场的租金最低，约1.65元/m2/天，锦城大厦差不多4元/m2/天，而天誉商务大厦的租金也达到约3元/m2/天。租金最便宜的东峻广场，出租率却并不高。咨询了在那里办公的一间公司的负责人，他表示，这里写字楼的空置率很高，“上班时间走进去都有点荒凉的感觉。我们也正在寻找地方，准备搬走。”

“许多因素导致了东峻广场的没落。”关先生说，尽管交通方便，但硬伤太多，“实用率低、间隔差、管理费高，导致租金便宜却没人愿租。而物业管理部门的‘懒政’，又导致客户流失率大增。”其实不只是东峻广场，广州很多老写字楼都面临着同样的问题——消费群、价格定位都不清晰，大公司不屑入驻，小公司又嫌费用高。所以，只能日渐凋零。

顶级写字楼也就30~33元/m2/月

小业主基本没有议价空间

粗略了解了一下广州写字楼的物业管理费收费标准，28.8元/m2/月确实不低。与东峻广场同一时期的中信广场，作为天河北地标建筑，物业管理费也就29元/m2/月。珠江新城CBD的超甲级写字楼广州国际金融中心(西塔)，以前物管费26元/m2/月，现在33元/m2/月。

据一位业内人士介绍，写字楼的物管费主要由几部分组成：30%是人员开支，30%是公共能耗费，25%是设施设备保养，其他的则为清洁、绿化、活动、宣传等费用。但每一项究竟有多少，物业管理公司不会告诉业主。广州装修网了解到，物业管理收费各地区都有不同的政府指导价，比如广州，一级物业按优质优价的原则确定;二级每平方米15元;三级每平方米10元;四级每平方米6元;五级每平方米4元。但这只是一个指导价，并不具备强制性，业主和物管公司可协商确定。“但基本没有协商议价的可能。”一位资深人士透露，“很多写字楼的小业主，他们只关心好不好出租，因为物管费终究是转嫁到租户身上的，如果好租，不必操心物管费的事，如果不好租，也很难团结起来与物业管理公司谈判。”

在办公楼租赁交易过程中，物业管理费是除租金之外最重要的一项费用，物管费水平能从侧面反映出写字楼的整体素质。目前广州超甲级写字楼最集中的珠江新城CBD，其物管费也属全市最顶尖的：广州国际金融中心33元/m2/月;越秀金融大厦33元/m2/月;侨鑫国际中心32元/m2/月;天盈广场30元/m2/月。