10月11日至18日，相关媒体连续刊发了6期“物业之痛”系列报道，引发读者的广泛关注。读者反馈的问题主要集中在三个方面——房子出问题不是让找开发商，就是要动用维修基金，面对这样的物业，怎么办?物业费不合理，但要告到法院才能打折，可是我又不想当被告，怎么办?业主委员会与物业公司争执不下，小区要被弃管了，怎么办?

房子维修那些事　物业究竟负责哪几项

10月12日，《房子出了问题　开发商和物业的责任咋分》刊出后，一位沈阳市民给相关媒体打来电话，房屋出问题找到物业公司后，回答总是老三样：要么让找开发商管，要么要启动维修基金，要么得业主自己修。“都找别人，要你物业公司干什么?”

其实，这是一个物业公司的服务范畴问题。

沈阳市物业协会常务副会长张孟龙说：“有事儿找物业公司没错，但物业公司只是一个桥梁，起到的作用只是上传下达，物业公司的产品就是服务。”

在沈阳市大东区一个居民小区内，一位业主给相关媒体提供了《住宅质量保证书》和《前期物业管理服务协议》。

相关人员看到，在《住宅质量保证书》中，开发公司对保修的范围和期限都作了说明。

保修期5年的有屋面防水、地下室防水、外墙面渗漏、厨房和卫生间的防水，保修期两年的有管道渗漏、墙面、顶棚抹灰脱落、地面空鼓开裂、大面积起砂、地面塌陷、电气管线以及门窗翘裂和门窗五金件，供热设备系统的保修期为两个采暖期。对这些保修的项目，开发公司承诺24小时内给予答复。

需要注意的是，这些保修的项目都有明确的时限。那么，过了保修期，业主又该找谁呢?

相关人员拿到的这份《住宅质量保证书》中是这样约定的：“在正常使用情况下，于保修期内出现质量问题，将会得到免费维修，超过保修期的质量问题，由用户自行负责。”

就这样，开发商把超过保修期的房屋质量问题推给了业主，而在很多业主看来，这时候的维修应该由物业公司负责。但是，在相关人员拿到的这份《前期物业管理服务协议》中，专门有这样的约定：作为甲方的物业公司，“对园区内房屋公用部位、共用设施设备、绿化、公共区域环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”。

在相关媒体接触的多起物业纠纷诉讼中，法院都是判决诉讼双方按照合同约定履行义务，业主有关物业公司维修房屋的诉求，基本没有获得支持。

住在同一个园区　物业费为何两个价

在相关媒体的采访中，很多问题都是关于物业费的。有的读者提出，我家住的是高档小区，但是物业公司每平方米收4.8元，这个钱是怎么算出来的?还有读者提出，大家在同一小区居住，面对的是同样的物业服务，我每年都按时交物业费，可是我家邻居就是不交，被物业公司告到法院。但最终，物业公司竟然同意打八折收取。

不按时交纳物业费的业主，反倒得了便宜，这让按时交费的业主很不平衡。不过，我们在法院的判决中可以发现，这主要是法院经过法庭调查认定，原告的物业服务存在瑕疵。也就是说，同一小区物业费两个价的问题，根源是物业服务不到位。

对于居民普遍关心的物业服务定价问题，张孟龙举了一个例子：一个楼盘的定位很高，设施设备的档次也相应较高，这对物业服务公司和人员也提出了相对高端的要求，服务成本的提高也必然会导致收费的提高。1万元钱1平方米的房子和1000元1平方米的房子，它们的园区肯定有差别，尤其是在配套设施上，物业费上有差别也是正常的。

另外，服务费的定价也与物业公司的资质有关，资质较高的物业公司收费也相对较高。目前，三级物业只能在本市接项目，而且不能接20万平方米以上的小区;二级物业可以在全省范围内接项目，但不能接35万平方米以上的项目;一级物业在全国范围内都可以接项目，而且不限制业态，不限制量。由于现在物业服务的门槛较低，凑几个人就能干，这样的物业公司收费也较低，但是对一些长期经营、人员稳定、获得过很多荣誉的物业公司来说，这样的低价会让他们入不敷出。

对于有些业主提出的收费过高问题，实际上是两个标准体系的建设问题。一个是物业服务标准，现在省住建厅正在制订这个标准，大致分为五级，对服务标准进行量化;　另一个是物业收费标准，价格指导部门也在制订中，不同的服务级别有不同的收费标准，最终将体现出质价相符。

业委会与物业“掐架”

业主找谁维权

在我们的这组报道刊发之初，沈阳市铁西区的一个大型居民小区就开始关注了，强烈要求相关媒体去看看，打电话的不仅有业主委员会的业主代表，还有物业公司的工作人员，双方似乎都有很多话要说。

10月13日早晨，相关人员来到这个小区时，却没有发现这个处在风口浪尖的小区有什么异常。保安、保洁都在岗工作，业主也出入有序。

一位居民告诉相关人员，“这个小区挺好，唯一欠缺的就是，个别居民的素质差了点。”不过，提到“十一”期间的纠纷，这位居民马上变脸了，“业主委员会和物业都惦记这点物业费和停车费呢。”

“十一”期间发生在园区里的纠纷，在很多业主看来就是一场闹剧。业主委员会贴公告要赶物业公司走，物业公司的人就跟在后面，业主委员会贴一张，物业公司就撕下来一张，双方差点打起来，警察来了才控制住局面。

业主委员会要赶走物业公司，物业公司要罢免业主委员会主任，双方都有支持者，结果被夹在中间花钱买服务的业主成了受害者。

现在，每天停车都是一个大问题，因为业主委员会拒绝与物业公司合作，这个小区连划个车位这样的小事都解决不了。

为了在院里占个好车位，很多人下班后都要尽可能早点赶回来，稍晚一点就得停到绿化带上，再晚一点只能停到园区外的马路边上。

由于双方都不肯退让，最终这起风波的双方可能会对簿公堂。

业主委员会的罢免决议是否合法?业主委员会的身份是否合法?

或许，这又是一个比较典型的案例。

读者留言

我家的小区现在不是弃管小区，有个物业公司在这儿，还不如以前没物业好。除了收钱，(物业)还会干啥?

最近，小区内有业主说要组织一下不交物业费，以此来解决小区车位问题。我就跟他们说，一码算一码，除了车位不够，其他方面物业做得还凑合，服务态度也行。我觉得大多数业主是讲理的，不交物业费的还是少数。

我家小区一直有物业，我也没欠过物业费，可物业真的很烂，楼道不清理，绿地不维护，全变成菜地了。大前年自来水换管道，把小区道路翻个底朝上，到今天都没修。

物业收多少钱是明确的，但都管什么不明确，这就是问题。

顶楼漏了谁也不管，我家的小区正面临这个问题，该怎么解决呢?