北京装修网了解到，作为别墅产品最大“短板”的毛坯交房，正在发生改变。伴随着北京别墅市场在新政洗礼下的坚挺，更多敢于尝试软实力升级的项目开始挑战精装修。

独栋别墅占比趋势下滑

根据亚豪君岳会统计数据显示，“9·30”新政一月之后，10月北京别墅市场共实现成交909套，环比上月仍有小幅增加，同时这一成交量也创造了年内第二高。而今年年1-10月，北京别墅市场共实现成交6461套，同比去年同期大涨150%，创下历史同期的销量新高。虽然别墅整体成交不断走高，其中独栋类产品占比趋势却不断下滑，2010年北京独栋别墅成交占比曾高达45%，到2013年已跌至22%，进入2015年之后独栋成交占比仅余14%，而今年前10个月也依然维持在15%的超低位水平。

中原地产首席分析师张大伟分析，受到土地资源紧缺的限制，早在2003年，国土部门便颁布“限墅令”，更在2012年细化“停止审批容积率低于1.0的住宅用地”，此后又曾多次重申这一要求。受此影响，北京别墅市场规模不断缩小，并且逐渐向混合型居住社区转化，对容积率要求相对较低的联排及叠拼类低密住宅产品逐渐成为市场主导，而更具私密性、更彰显居住品质的独栋别墅则日渐稀缺。

2016年前10个月，独栋别墅新增预售仅322套，占全部别墅新增预售的比重仅为7%。国庆节前新出台的北京“9·30”新政当中，“90/70”再度回归，受此影响，未来市场供应将以中小户型为主，就算是类独栋别墅也将失去开发土壤，目前在售的少量“有天有地、四面花园”的纯独栋别墅凤毛麟角，更将渐成绝唱。

独栋别墅开始尝试全装修

今年以来，北京别墅市场还出现一个新特征，即精装交付的别墅项目开始出现。其实，在普通住宅市场，最近几年已基本实现了精装全覆盖，甚至连自住房、保障房都已开始要求“全精装交付”，但在发展20余年的别墅市场中却鲜少有精装项目出现。

亚豪机构副总经理任启鑫认为，别墅产品由于普遍面积较大、结构复杂，且涉及到电梯、楼梯等造价较高的部分，再加上别墅精装在设计、选材、配饰等方面的高标准，因此装修成本相当高。

另外，别墅所面向的财富客群对于生活品质、审美品位的要求普遍较高，但其各自的生活方式以及个性化需求的不同，使得开发商难以解决装修方案中“众口难调”这一难点。

不过在欧洲，乃至香港、台湾等地成熟市场，别墅早已进入精装修时代。而从北京市场来看，受到住宅普遍高端化的影响，市场逐渐进入“软实力”竞争阶段，提升产品附加值和服务标准，成为高端住宅项目的共识。

而在别墅市场当中，由于装修涉及室内设计、装修施工、软装配饰、设施设备和庭院设计施工等多个类别，业主自行装修极其耗费精力与资金，已经成为购房痛点，因此一些视野前瞻的开发商开始着手为客户解决难题。

作为奥北老牌的独栋别墅，御汤山成了少数“先吃螃蟹者”。据御汤山营销负责人伍艺介绍，“我们利用前期已有大量业主入住的独特优势，通过走访百名已入住业主，深入了解客户实际需求，遍寻国外全装修案例，并结合中国传统建筑设计理念，不仅打造了独特的全系列定制化全装修，甚至升级为拎包入住。”

任启鑫分析，由精装交付升级为“拎包入住”，御汤山这一模式在国内尚属首创，另外再加上项目地处昌平小汤山独特的地脉资源，每套别墅均可实现温泉入户，御汤山因此率先成为奥北2000万级别墅品质提升的标杆。预计未来别墅市场当中也将逐渐涌现精装潮流。