最近杭州开了几个盘，而且有些楼盘的总价甚至挺高，却都卖得挺好的。有的购房者又迷茫了，楼市回暖了？

上周，滨江区的“红盘”金茂府终于千呼万唤始出来。本以为类似于金茂府这样总价高于500万元/套的房子会在调控阶段失去大量购买力，谁知486组参与摇号的客户，还是在第一时间内将当天推出的250套房源消化到仅剩4套。

作为金茂府最早的一批意向客户，余女士还是挺感谢这次调控政策的，“多亏调控，让我们这些真正想自住的购房者有机会买到房子。”余女士回忆说，在她认筹后的不到一周时间里，金茂府的蓄客量就超过1200组，“可是他们一期才计划推出3幢房源，一共250套房子，我们买到的几率微乎其微。”随后，调控就如狂风骤雨般来袭，许多外地投资客以及有多套房的市民都只能退了筹。“虽然没有挑到心仪的楼层，但我的目的是为了自住，所以最终买到就安心了。”

位于奥体板块的滨江·江南之星开盘那天，停车场早早地就挤不下了，两边非机动车道排出了200多米长的“车阵”。9点刚过，沙盘前和等候区都挤满了人，财务室外还排着一支三四十人的队伍。 江南之星首开推出383套房源，价格维持在毛坯高层均价25000元/平方米、精装洋房均价33000元/平方米的标准，比调控之前释放的“全部超过30000元/平方米”要优惠了不少。据开发商方面消息，开盘流程完结后，一些等在外面想“捡漏”的客户，最终也未能如愿。

和以上住宅项目具有同等“待遇”的，是上个周末首推的酒店式公寓项目绿城·运河郡，该项目共推出2号楼共600余套房源，面积为45-70平方米，起价78万元/套。不到下午两点，大厅内几乎座无虚席，杭州本地人和外地购房者各占一定比例，不少购房者有明确的投资意向。据开发商消息，截至第二天上午，共去化房源近400套。

其实，这几个楼盘看似种类各不相同，好似代表着杭州楼市“全面回暖”，但它们其实有着类似的共性，那就是在区域内或是市场上，尚属“稀缺”。

例如金茂府，它所处的板块是高薪人群大量聚集的滨江区。滨江区是目前快速制造大批新富人群的区域，杭州拥有的127家上市公司当中，滨江区就占到36家，购买力极强。但是，滨江区目前面积段在300平方米以下的可售精装公寓，仅有金茂府一个，所以仅地缘客户就足以消化这250套房源。而且，从当天开盘的真实售价来看，算上优惠之后的单价在44000元/平方米左右，尚算合理。

由此，仔细分析滨江区近年的房价走势后发现，金茂府能在首开阶段创造这样的市场表现，并不奇怪。据悉，剩下的4套房源，一半是1100万元／套的顶层大平层，另一半是2楼的中间套。在摇号客户清场后，金茂府开闸，把在外面等候的客户放进选房区,只用了大约15分钟，这最后4套房也被买走。 而说到江南之星，首先它的地段就能吸引不少购房者的关注。项目位于奥体中轴博奥路上，离莲花碗约4公里、距最近的物美超市400米，将来到地铁5号线也只有不到700米。 而且，滨江区闹“新房慌”已久，仅有的两个新盘，价格也都超过40000/平方米。所以对于不少年轻人而言，转战到配套完全不输滨江的奥体板块，反而能省下每平方米一万多元的差价。

运河郡的热销就更好理解了。在住宅正式限购以后，这仅仅是近期酒店式公寓热销的案例之一。据统计，11月杭州市主城区的新房成交榜单发现，排名前十的项目当中有七个是酒店式公寓项目，而且前三甲全部被酒店式公寓包揽。随着楼市新政实施，越来越多购房者选择酒店式公寓作为自住房，尤其是地段比较好的房源。那么由绿城开发的酒店式公寓，自然成了“香饽饽”。

纵观调控之后开盘的项目，其实真正能称之为“卖得成功”的并不多，更多项目仅能维持5成左右的销量，市场根本谈不上回暖。如果想要在当下的市场中让自己的项目稍显“暖意”，产品有“新意”和价格有“诚意”，缺一不可。