珠海1995年前建成的500多个老旧小区将如何“重生”?即将于12月20日实施的《珠海经济特区城市更新管理办法》(下称“办法”)进一步为城市建设，改善老旧小区环境加码提速。昨日下午，珠海市住规建局、法制局、香洲区等多部门联合召开新闻发布会，对办法进行解读。

珠海装修网获悉，珠海老旧小区改造将以整治为主，如要进行拆建，难以享受城中旧村改造的政策，需要业主自筹资金，且容积率有严格限制。

发布会披露，珠海2012年出台《珠海市城市更新管理办法》，此次发布的《珠海经济特区城市更新管理办法》旨在进一步降低城市更新门槛，加速推进城中旧村和老旧小区的升级改造。

珠海市法制局相关人士表示，2012年出台的《珠海市城市更新管理办法》，对完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境、挖掘用地潜力起到了积极作用。但随着城市更新工作形势不断发展变化，以及旧工业更新项目、城中旧村更新项目、老旧小区综合整治项目的推进，部分条款存在实际操作性不强、适用情形界定模糊、与创新驱动新要求存有差距、不适应当前部分工作推进要求等问题。因此，需要运用特区规章立法权对原规章进行“废旧立新”。

“既可以保持立法的连续性和稳定性，进一步规范珠海更新实践中的新情况、新问题，又可以提升立法效力，便于今后根据实际需要进行修法，”上述人士透露，办法经过了长时间的酝酿，从去年开始多次召开调研论证、民意调查、召开听证会，并到深圳、上海和常州调研取经，综合各方意见最终形成《办法》。

亮点

1 更新工作责任主体是区政府

区一级政府将成为城市更新推进的主力。办法第八条规定，区政府作为辖区城市更新工作责任主体，依据本办法规定履行城市更新管理相关职责，结合城市更新年度计划，明确目标、责任，积极推进城市更新工作。

“过去的提法比较模糊，因为市里有更新部门，以至于不少单位就认为城市更新是市里的事情，”珠海市住规建局相关人士解释，市里一直很想推动城市更新，这有利于土地规划管理、集约用地，但一些区因为觉得执行有难度，主动性、积极性有待提高。

该名人士举例称，2015年珠海发布了市一级(包含香洲城区)的城市更新规划，去年督促各区制定区一级的规划，但一直没有做出来，进度不太理想，所以现在明确更新工作的主体责任是区。

珠海市城市更新办副主任陈钢表示，城市更新工作需要发挥区一级的主观能动性，珠海将把一部分组织、审批等权限下放到基层，这样有利于城市更新工作的推进。

2 拿地后不如期施工将受监督

办法第十三条明确，市城市更新主管部门建立诚信体系，对企业事业单位、社会团体、其他组织和个人参与城市更新活动的信用记录信息进行管理并依法公布。

相关人士表示，过去，一些企业申请城市更新项目后，因种种原因迟迟不动工，有的项目甚至烂尾，还有一些企业以城市更新为名，拿到项目后行圈地之实，广东省此前对各地进行调研后，发现存在此类情况，建立信用机制后，不履行协议、不如期施工的企业将受到严格的监督。

陈钢介绍，目前住规建局已经起草《珠海市城市更新工作诚信管理办法》，正在履行相关审议程序。

与信用体系相配套的是，珠海首次以特区立法的形式明确了城市更新的批后监管措施。

办法规定，更新单元规划批准后两年内未签订土地出让协议，或超过土地出让协议约定的开工时间一年仍未开工的，取消原批复的规划条件和享受的城市更新优惠政策，并在批准撤消之日起三年内不再受理该用地更新单元规划加快申报等。

陈钢说，加强批后实施监管，建立改造项目推出机制，“可有效避免项目停滞或烂尾，杜绝违规操作行为。”

3 立法避免改造误伤历史建筑

针对外地曝光的一些城市进行旧村、老旧小区改造时，导致文物受损或被破坏的案例，办法作了防范，明确在进行更新改造之前，必须开展“文物、历史街区、历史建筑和城市文脉资源的保护方案以及城市景观风貌保护评估”，以免误伤文物。

陈钢说，办法将原有“一规划三评估”，调整为“一规划四评估”，使得城市更新更完善、更有序。

办法明确，如城市更新单元内已公布为文物保护单位，或者登记为不可移动文物的建筑物、构筑物，将严格予以保护，“不损毁、改建、添建或者拆除与文物保护单位、不可移动文物相关的建筑物以及其他设施;不改变与不可移动文物原状直接相关的建筑立面、结构体系、色彩色调、基本平面布局和有特色的内部装饰等，保证不可移动文物的完整。”

住规建局相关人士表示，接下来，规划部门将会同文物行政主管部门，组织对城市更新单元内能够体现城市历史传统风貌和地域文化特征的街区、建筑进行普查，并依据普查结果，制定历史文化街区和历史建筑的初步名录，并向社会公布。

4 海岛更新项目可小地块拆建

为了加快推进城市更新进度，办法大幅降低了门槛。珠海此次将城中旧村拆建、老旧小区启动城市更新的条件从过去必须取得90%以上的股东(业主)同意，大幅调低至三分之二以上的股东(业主)同意之外，办法还有条件放开了小地块拆建项目。

陈钢介绍，今后，属于旧工业区改造为科技孵化器等市政府鼓励发展的创新型产业项目，位于海岛的城市更新项目、城中旧村更新项目以及其他因公共利益需要拆建的项目，可以突破过去“拆建用地不得小于1万平方米”的限制，实施小地块拆建更新。

此外，办法还改变了过去“拆建类更新单元必须将不小于3000平方米用地面积”移交给政府，用来建设公共配套项目的门槛。今后，对于符合更新政策，已供建设用地面积不足一万平米的，可根据实际情况，提供相应的补公用地。

“对于那些面积不足一万平米的城市更新项目，如果都要求必须拿出3000平米作为公共建设项目的用地，不现实，”相关人士表示，办法还允许补公用地在同一控规编制单元内进行异地置换、整合集中，“这一做法，将更好地解决局部区域补公用地缺口不平衡问题。”

5 城市更新项目容积率有调整

办法还调整了城市更新项目容积率的计算方式。住规建局相关人士表示，过去，对于用地整合后规模5万平米(含)以上，8万平米以下的城市综合体项目，统一规定配套20 %的住宅，一个7 .1万平米的项目，跟5万多平米的项目相当，都只能配置20%。新《办法》规定，用地整合后规模达到5万平米(含)以上的城市综合体项目，按用地规模比例给予计容积率建筑面积的20%至25%配置公共租赁住房等住宅，同样一个7.1万平米的项目，按照现在的政策，可以配套23 .5%的住宅，更加科学。