重庆装修公司了解到，2013年10月初，周先生一家看中一套100多平方米的新房，总房款近120万元。周先生支付了2万元定金，双方约定，当月下旬周先生前往开发商处签认购协议书，定金将转为购房款。

法院判决

开发商没错也要退定金

签了认购协议书，周先生准备签商品房买卖合同时，发现商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议中加入了许多不平等、不公平以及违法的条款，便将意见以书面方式交给开发商工作人员，希望进行修改。但双方协商未果，合同一直未签。去年5月，周先生将开发商告上法院，要求解除认购协议，并双倍返还定金共计4万元。

法庭上，开发商表示，认购协议书是双方真实意愿的表达，应予以履行。原告未按时前往被告销售处签合同，没有按照认购协议书履行义务，应承担违约责任，无权要求退还定金。

一审法院审理认为，本案中因合同违约金、逾期办证等具体条款，双方出现较大分歧，原告积极与被告协商，但双方未能协商一致，被告也没有证明原告之前已知晓正式购房合同的具体内容。双方在认购协议确定的期限内进行磋商，履行了各自权利义务，均无违约行为，双方在商品房买卖合同磋商过程中均无过错。商品房买卖合同未能订立的事由不可归责于双方。法院依法判令开发商返还周先生定金2万元。判决后，开发商向市一中法院提出上诉。近日，经二审法院审理后，上诉被驳回。

法官说法

合同未成不可归责双方

认购协议书作为购房者与开发商间签订商品房买卖合同前进行磋商的产物，其性质属于预约合同，独立有效。因该协议一般为格式合同，故在双方对合同条款的理解不一致时，应作出对提供合同一方不利的解释。

本案中，购房者依照认购协议书履行合同义务，符合对其有利的合同条款之约定时，若出现不可归责于双方的事由，导致买卖合同不能订立，则购房者主张返还定金应予支持。

法官支招

购房务必注意“2个时间”“2个条件”

昨日，市一中法院发布了该院商品房买卖合同纠纷案审理情况，并提醒市民在购房交钱时一定要注意交房、办证两个时间，还要注意违约金支付条件和交房条件。

据市一中法院民四庭副庭长方剑磊介绍，经对审理案件分析发现，目前商品房纠纷案件中，“两金”类纠纷居多，即逾期交房违约金和逾期办证违约金。

方剑磊透露，纵观审理的商品房买卖合同案，纠纷发生的主要原因集中在开发商延期交房、对房屋配套设施宣传不实、购房者中途违约、房屋质量瑕疵等五个方面。

方剑磊称，下手购房签合同时，购房者一定要注意交房和办证两个时间，还要注意违约金支付条件、交房条件。

1 认真审查买卖合同条款以及相关的补充协议，尤其是涉及到交房条件、交房时间、办证时间、支付违约金的条件等重要条款。

2 在起诉请求开发商承担质量整改责任时，一定要完成接房手续，并依据买卖合同条款提出整改意见。否则，将面临诉讼请求被驳回的败诉风险。

3 尽量保留与开发商在交接房、验房、因房屋存在质量问题等进行交涉时的书面证据材料。

4 重庆装修公司了解到，购房者在购房前应对房地产市场进行初步预估和判断，避免房价波动或政策调控导致不能履行合同义务。