朝晖九区24幢建成后效果图 由下城区住建局提供

上城区、下城区的人代会，昨天开幕。两个主城区把“危旧房整治”写进了今年的“十件实事”。

上城区从2015年以来第一批排查出危房，目前仅剩38处尚未完成治理，有些正在制订方案，有些正在按照既定方案加固排危，今年肯定完成治理任务，整个城区消灭危房。

下城区的《政府工作报告》中说：“下城区今年要完成旧住宅区改造16.7万平方米，启动朝晖九区24幢拆复建项目建设……”

为什么点“朝晖九区24幢”的名？

我们昨天特地采访了下城区住建局副局长黄坚。他说：“这是杭州第一个单幢多层危旧房‘拆复建’试点项目。”

拆掉在原地重新建设的危旧房，在杭州不少，比如湖滨街道直饮马井巷的老房子，去年已完成重建，今年过年前很多家庭已经入住。但那些房子大多数是平房，基本都是连片整治项目；而朝晖九区24幢，是真正意义上的多层住宅楼。

未来十年、二十年后，七八十年代建的一批居民楼，有可能会暴露出越来越多的质量问题。这些房子地段都超级棒，按照周边新盘的楼面价，说不定价值每平方米都在几万以上，房子破旧了，是不是街坊邻居合计好了就能拆掉重新建？这样的话，老旧房子在二手房交易市场上会不会变得值钱了？

“朝晖九区24幢” 是杭州第一幢旧地拆复建的危旧住宅楼

在回答这些问题前，我们先说说“朝晖九区24幢”。

这是上世纪70年代建成的砖混结构住宅楼，总建筑面积2504平方米，5层楼、65套房，分属于64户家庭。

这幢居民楼以前是杭州链条厂的职工宿舍，后来变成了房改房，里面的房子都是小户型，大多是二三十平方米的小房子。2003年，杭州链条厂破产后，24幢移交杭州市房产管理局，并由下城区住建局进行管理。

跟周边后来建造的房子相比，朝晖九区24幢地势比较低，长期处于低洼积水区域，慢慢就出现房屋沉降和倾斜问题。

2008年，整幢楼经鉴定整体向北顶点位移较大，2013年被鉴定为C级危房（最大倾斜率为25‰）。当时，下城区立即委托第三方对该房屋进行跟踪监测，并制订了应急预案和加固治理方案。

2016年11月，这幢房子被鉴定为D级危房，倾斜率达25‰，接近国家标准7‰的四倍。

D级危房，意味着房子已经不能住了，随时有倒塌危险。

这是人命关天的大事情，所以，下城区立即启动紧急避险预案和房屋拆除工作，在11月17日拆除了24幢。

下城区住建局副局长黄坚说，今年3月，朝晖九区新的24幢就将开工，争取年底前造好，已经向所有业主承诺在明年6月份前让他们住进新家。

考虑到拆除前有部分小户型家庭没有独立卫生间，下城区为居民重新设计户型，在面积基本不变的前提下，确保每套房子都能独立成套（有独立卫生间和厨房）。

黄坚说，考虑到地势低洼，开建以后将通过技术手段为24幢做一个80厘米高的架空层，彻底解决低洼积水的问题。

“24幢”模式目前只是试点

危旧房整治跟地块征迁是两个概念

在下城区，年纪跟“24幢”差不多的多层住宅楼还有不少，24幢被作为拆复建模式的试点，是不是未来它们被鉴定为D级危房的时候，也将采取这种方式？

黄坚说，这要看具体情况而定，24幢之所以采取拆复建模式，主要是因为这是下城区目前排查到的唯一一幢D级危房，政府部门从市民的人生财产安全考虑才先启动了紧急避险的方案，拆复建的方案最终还是由64户家庭共同决定的。

“拆复建不是唯一的治理危旧房模式，还可以选择回购、也可以加固维修，目前危房治理还是以加固为主，24幢只是其中一种模式的试点！也可以说是特例。”黄坚说，危旧房的治理主要是为排除危险，不同于地块征迁，具体采取哪种方式治理危旧房，既要看房子的实际情况，具体实施方案还要经过至少2/3的业主同意才能实施。

老房子≠危旧房 危旧房改造的费用谁来出？

危旧房的治理，一直是省市近年来的重点工作。

2014年起，由杭州市住保房管局牵头，重点针对上世纪七八十年代建造的标准住宅，开展了全市范围内的安全隐患排查。从2015年开始，杭州计划用三年时间，到2017年，全市危旧住房治理改造总量达到1355幢、86.71万平方米。

就在前几天，省里还下发通知，要求有安全隐患的房屋一律不得出租经营、不得用作公共场所。

接下来的一二十年，最早一批商品房、住宅楼会暴露出越来越多的质量问题，我们能不能也拆了重建？通过几个政策，我们帮大家解读。

危旧房的等级是怎么分出来的？

根据国家《危险房屋鉴定标准》，房屋危险性鉴定分为ABCD四个等级：

A级：无危险构件，房屋结构能满足安全使用要求；

B级：个别结构构件评定为危险构件，但不影响主体结构安全，基本能满足安全使用要求；

C级：部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房；

D级：承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。

这次能“拆复建”的“24幢”属于D级。所以，不是说房子年代老了，就是危旧房；更不是说你觉得漏水了、墙壁有裂缝了，就是危旧房，是要经过专业的监测机构用严格的方式检测鉴定评定过的。

除了“拆复建”，危旧房治理还有哪些方式？

根据杭州市人民政府办公厅关于推进城镇危旧住宅房屋治理改造工作的通知（杭政办函〔2015〕164号），杭州市城镇危旧房屋的治理要优先采取成片改造方式，也可以采取单独改造方式。

对于像朝晖九区24幢这样需要单独改造的，要视条件采取维修加固、拆除重建、回购处置等实现解危目的的改造方式。

所以，一般会根据具体情况进行。

危旧房拆除以后可以重建成什么样子？

拆除重建是指对用地性质、规划指标（采光、通风、日照、消防等）均符合条件的城镇危旧住宅房屋实施拆除，并在原地新建住房、住户原地回迁的改造方式，跟维修加固一样都要符合“不超过国有建设用地使用权属证书、房屋权属证书载明的用地面积和建筑面积，不改变原房屋用途，不突破原建筑占地面积和原建筑高度”（以下简称“三不”）的原则。

简单说，采取拆复建模式治理的房子重建以后，房屋土地性质不变，小户型面积不变，整幢楼的总高度、宽度等都不能变，这样对周边居民的采光、间距都不会有影响。

危旧房改造的费用谁来出？

这可能是很多人最关心的问题。

在2015年6月，浙江省人民政府办公厅关于全面推进城镇危旧住宅房屋治理改造工作的通知，有明确说法——

多渠道筹集治理改造资金。对城镇住宅房屋造成使用危险的，责任单位或者责任人应当承担相应的赔偿责任。治理改造建设资金由全体业主按照原建筑面积比例共同分摊。属于房改购买的，原产权单位可以在维修加固、拆除重建费用20%额度内出资补助。

也就是说，一般情况下，大头的钱得由业主自己出。