我们平时说的小产权房一般分为两种情况：

第一种是：直接购买农民的宅基地。

这种小产权房子即使你买了也不能过户，即便签署了买卖合同也会被认为无效，如果卖家打官司的话完全可以收回房子。

咱们国家的土地性质分为两种，集体土地和国有土地，集体土地就是由村集体所有，国有土地就是国家所有。国家规定：集体土地只能在本集体成员内部流转，不可以对外出售。也就是说在农民土地上盖的房子，城市居民是购买不了的。

有一个经典的案例，一批画家低价购买房屋，后来房价升值，农民想要拿回自己的房子，于是对簿公堂。法院最终判决买卖合同无效，画家需要返还房子。而在随后的缔约过失责任诉讼中，法院判决农民赔偿70%的房屋溢价损失给画家。

因为不能过户，所以这类房子注定是无效的交易。但也不是不能买，因为法律会把70%的增益或者拆迁费补偿给买家。

第二种是：购买由村委会和开发商合作开发的物业。

由于这类房屋是在集体土地上建设，未通过国家审批，所以办理不了产权证。因而会出现无法申请贷款、没有学位等问题，这也是小产权房的一些弊端。

虽然这类房子一般不会遭到合同无效的诉讼，但是有一个最大的风险：违建。有很多小产权房被政府拆除是已经存在的事实。虽然小产权房转正的呼声一直很高，但是政府一直都没有松口，后期不论是通过集体土地入市还是小产权房补缴土地出让金进行转正等等其他方式来解决这个社会问题，我想都不是一朝一夕可以完成的。而对于我们平民来说最重要的是：如果一定要买小产权房，如何才能一直住下去?

对此小编给出以下建议：

1、购买的小产权社区一定要有一定的规模。如果只有一两幢房子，拆迁的风险会变大。如果有上千户人家居住，政府部门在考虑问题的时候也会更加慎重。

2、最好选择与政府合作开发的小产权房子，或者当地政府部门人员持有的房子，道理很明显。

3、选择现房。也就是那种付完全款之后能立马给钥匙的房子。小产权房本身就是违法的，如果购买的是期房，后期一旦出现烂尾等问题或者房屋质量问题，我们的权益都很难得到保障。

小编对待小产权房是谨慎谨慎再谨慎的，不过面对大城市高昂的房价，小产权房也变成了大家无奈的选择。如果大家必须购买小产权房子的话，希望大家擦亮眼睛多多考察，在这个车水马龙的城市中住的安心。

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