上海装修网了解到，新买的商铺办不出贷款，通不了水电，多年后产证终于到手，却发现连房号都变了!

“如果能够拿到这个商铺的竣工验收图，我就知道商铺所在位置，到底是不是建筑的架空层。”然而，这个小区当年的竣工验收图纸也神秘失踪了!　　开发商早被吊销执照

朱女士当初购买文化花园一期商铺，是个很无奈的选择。2000年前后，朱女士的一个外地亲戚想投资上海的商铺，她刚好有朋友在文化花园售楼处，于是就促成了这个买卖，并帮亲戚选择了位置较好的102和103号铺面。

文化花园是由上海新延房地产开发有限公司开发的，该公司在2008年被吊销了营业执照。

“亲戚是现款买房，前期交了10多万元，但是迟迟没办法办产证。”朱女士说，2000年4、5月间，亲戚在此开了家超市。然而，因为没有产证，办营业执照成了个问题，“后来开发商给我们做了一份租赁合同，当年10月，工商营业执照办下来了，地址是102和103号”。

朱女士说，超市开起来后，售楼处的人就对外说，小区里的超市是他们的商业配套。

由于这两个商铺的产证迟迟没有着落，朱女士的亲戚不耐烦了，要找开发商退房。开发商说，退房可以，以前交的10多万元没有了，还得支付每个月8000元的租金。朱女士一算，很不合算。“到了这个时候，亲戚买也买不断，退又很为难，搞得我也很尴尬。于是就把铺面从亲戚手里买了过来。手续很简单，在开发商那里换一下名字就行了。”朱女士说，大约从2001年起，这两个铺面就在她的名下了。

拿到产证发现房号不对

“这么多年来，我一直怀疑这两个门面，都是开发商的违法建筑‘转正’的。”朱女士表示，至少有以下两个理由：

首先是贷款问题迟迟得不到解决。朱女士说，当时她去交通银行办理贷款，什么材料都做了，审查通过了，保险公司的贷款保险费付了，保险合同出来了，借款合同的公证也做过了。最后交通银行杨浦区分行的人非常隐讳地告诉她，贷款下不来。“我问是不是因为买方的原因办不下来?交行的人说不是。我问是不是因为产权有问题?对方没有明确地跟我说。”

虽然办不下产证，但是商铺里的生意还是可以做下去。无可奈何之下，朱女士只好等待。　　2004年11月，开发商终于通知朱女士，可以去办产证了。然而，等产证到手一看，房号已经不是原来合同里的“武川路75弄X号102、103室”，而是变成了104室。

朱女士说，虽然产证后附图纸上标明的位置也是104室，但是，这跟销售合同上的房号对不上，她认为开发商是把另一套房子的产权给了她。不过她觉得有了产证，总算放心了，别的麻烦都是小事。然而，每当营业执照和烟草专卖许可证需要年检时，她都要写一份证明，说明是销售人员疏忽导致房号不对。以前是开发商盖章，后来开发商没了，就由物业公司盖章，持续至今。

另一个理由是水电配套问题。“通常情况下，开发商卖一套住宅或者商铺给我，交房时水电是要通的，对吧?可是，我们这铺面就很奇葩，电是我找人通的，水至今没有通。”

朱女士说，她用的水是接在物业公司水表后面的，水费交给物业公司。后来19-25号一楼架空层的商户就去杨浦区的供水部门反映情况，要求自来水表安装到户。供水部门调查后发现，朱女士等人所在商铺那一块，配套费没有交。如果要装水表，就得先补交总数20多万元的配套费。

“我们回来把这个问题告诉物业公司，物业公司跟当时还存在的开发商反映了。开发商说让我们20多个商户摊这笔钱。我的两个门面总共118平方米，是大户，至少要摊1万多元。”朱女士认为这笔钱应该是开发商出，就没有同意这个方案。所以，大家至今还是把水费交给物业公司。

朱女士还称，在她之前购买商铺的业主曾告诉她，19-25号的房子建成时，一楼都是架空的，属于全体业主的公摊面积，根本不存在商铺。综合这些线索，朱女士认为，她买的是开发商的违法建筑，而只有把小区最终的竣工验收图拿出来，这些疑问才有答案。

业委会也在寻找竣工图

在文化花园小区一期，不单单朱女士这样的商户业主在寻找竣工验收图，小区的业主委员会也一直在为此努力。但是，物业公司却表示，当初开发商并未将完整的竣工验收图移交给他们。

业委会相关负责人表示，在小区下沉式广场周围，只有19号到25号这几栋楼有架空层。因为看不到竣工验收图，所以不知道这些商铺到底是架空层还是商铺。

此外，所谓的架空层下面的地下层，也有不少小区配套房屋。小区的物业用房、业委会用房、老年活动中心以及一些公共设施用房，都在这个架空层和地下层内，现在又被租给别人开棋牌室、围棋馆等。地下层上面的架空层位置，则开有超市、理发店等。由于拿不到竣工验收图，所以这些商铺原来究竟是什么样子，如今不得而知。商铺内有很多管道，以及暴露着的线管。

小区的居民还反映，在信息不透明的情况下，小区内很多物业的权属非常混乱。比如说，目前一期物业管理办公房屋的产权，物业公司称：不是全体业主的，而是物业公司自己找产权人租赁的，产权人是某某公司。

除此之外，小区年久失修，部分路面破败不堪，需要维修。业委会说，如果没有竣工图，就不知道管线走向，也不知道强弱电、给排水在什么地方。如果业委会需要更换物业，在目前的情况下，完全没有办法做到，因为这些办公用房据说是私人的，是当前物业租赁的。而且，如果当前物业不能向后任物业移交竣工验收图，就没有任何物业公司敢接管这个小区。

[小区竣工图有多重要]

竣工图就像产品说明书，小区管理离不开

在一家审图公司工作的冯先生和在某建筑设计院工作的晁先生，都是建筑设计方面的高级工程师，他们也是文化花园一期的业主。

两位高工表示，所谓竣工图，就是在工程结束后，由建筑施工方按照施工实际情况画出的图纸。因为在施工过程中，为应对一些实际情况，会对原建筑设计图进行一些修改。为了让使用者和管理者清晰地了解土建工程、电气安装工程，给排水工程中管道的实际走向和其它设备的实际安装情况，国家规定在工程竣工之后，施工单位必须提交竣工图。

竣工图的反馈，不同于设计图，它最能真实、准确、系统地反映工程实体，它就像工业产品的说明书，产品使用、维修管理离不开它。由于建筑工程隐蔽部位较多，不能像有些机械、仪表产品那样，使用过程中有什么问题，可以拿来给技术人员看看，也可以拆开检查维修，这些常常是建筑工程所办不到的，要解决问题就只得靠竣工图及竣工资料。因此，在对建筑工程和地下设施科学管理中，以及工程竣工后的设备保养和维护，竣工图就显得十分重要。没有这个东西，物业公司在管理小区物业时就会两眼一抹黑。

哪些是物业用房，哪些是公共用房，须标明

做审图工作的冯先生说，国家对住宅小区的公共配套面积是有规定的，一个小区多少面积，里面要配多少公共设施，图纸设计的时候，就是按照相关规定来的。建筑的架空层照道理是不允许将它封起来的，应该是敞开的公共活动空间：“我在公司审图的时候，发现很多开发商打这个擦边球。他们把设计图上的架空层改建成房屋。砌起来的这部分实际上是改变了建筑使用性质，转移了产权所属的范围。”

晁先生补充说，竣工验收图里面会明确地标明某一房屋某一块区域的属性，用来干什么的。图纸上不但要把属性标出来，面积也要标出来，你不能仅说这个房子是干嘛的，你要把面积标出来，这一块面积有多少：“通过查阅这些图纸，就能确认我们小区这个架空层和地下层相关房屋的用途。通过这个用途，我们就能确认到底哪一块是物业用房，哪一块是我们的公共用房，产权是否属于业主共有的。”

据两位高工介绍，工程结束时，开发商通常要把竣工验收图晒很多份，分别交给前期物业公司、房管部门、建设管理部门和城建规划部门。同时，开发商和建筑设计方也会存档。 如此重要的竣工验收图，如今到底流落何方?文化花园的业委会跑遍了相关部门，并通过法院起诉，都没有寻找到这份图纸的踪影。

不过，业委会提供了多个证据，证明图纸隐约存在，只是有关部门不愿意拿出来。相关部门的人私下坦承，业主们表面上是在寻找这份图纸，实际上是要明确部分配套用房的产权归属，而这实际上是一个现实利益的博弈。　　寻图未果起诉物业公司

文化花园物业管理有限公司为开发商新延房产前期物业，与开发商系父子关系。2013年，上海文化花园物业管理有限公司更名为上海文化银湾物业管理有限公司。

从2013年起，业委会因涉及工作需要，曾多次要求物业提供小区全部管线竣工图纸和小区非住宅房屋实测图纸，但是物业公司的答复都没有令业委会满意。

业委会认为，物业公司没有图纸是不可能继续小区管理的。业委会为此还走访了街道房办、城建档案馆等，均被告知需要通过法院才能调取相关图纸。

于是，2014年，文化花园一期业委会就向杨浦区法院起诉，要求物业公司提供文化花园小区全部管线竣工图纸，以及非住宅房屋实测图纸。

从判决书上看到，法院认为小区非住宅用房的实测图纸，技术上并无这个概念，因此就没有受理这一条。

物业公司认为，文化花园一期项目是1997年立项，1999年竣工的。根据1997年《上海市居住物业管理条例》，并未要求建设单位必须在房屋交付时，向物业管理单位提供竣工图等完整的竣工资料。业委会要求物业公司提供的相关图纸，是在2003年颁布的物业管理条例中才有明确提出。由此可见，法规政策是逐步完善的，政策滞后导致建设单位与物业公司在房屋交接时可能发生竣工资料不完整的情况，而业委会却一再要求物业公司提供完整的竣工资料，勉为其难。

杨浦区法院经过调查审理后，认为业委会不能举证证明物业公司已取得小区竣工图纸而未向业委会提供。于是，业委会败诉。

业委会称图纸存在有据

业委会相关负责人说，法院的判决，是因为业委会无法证明物业公司从开发商手里接收了相关图纸，并非判决相关图纸不存在：“我们要求物业公司提供当初他们与开发商资料交接的清单，但是，物业公司至今没有提供。如果清单里的确没有这些图纸，我们也就不会告物业公司。”

该负责人还提供了其他几个旁证，证明图纸可能存在。

第一个证据：2008年小区监控视频更新，是物业公司委托他人施工的。“如果没有相关图纸，施工人员如何找到管线?”

第二个证据：前一任业委会主管维修的朱先生提供的，2009年10月左右，小区内武路315弄园中苑暴雨积水，物业公司开挖，从绿化一直挖到马路对面，挖得很准确，如果没有图纸，如何做到这一点?　　第三个证据：2015年电梯安装三方通话系统时，现场施工人员是有图纸的：“施工人员说是物业公司给的，但是现场负责人说是五角场给的。”

■物业公司：开发商没向物业公司移交竣工验收图

■街道房办：图纸之争是小区非住宅用房的权属之争

■杨浦区建交委：开发商可能提供了图纸，但保存有年限

■杨浦区规土局：的确没有图纸

多位建筑和设计方面的专业人士表示，竣工图是在施工结束后，施工方根据实际情况，在原设计图的基础上修改而成。按照常规，物业公司、街道房办、区建交委、区规土局和市城建档案馆都有留存。

循着这一路线，走上了文化花园一期竣工图的寻访之路，然而，图纸依然是个谜。

物业公司：

并非所有图纸都没有

针对业委会提出的三点说法，小区物业公司的经理张先生说，他说了一个事实，并非所有图纸都没有，部分图纸还是有的，“当时要求开发商移交材料并不严格，而且这个小区是分三期开发的，开发商过一段时间给我们一些材料，零零散散的，有些图纸就在那些材料里面，只是业委会提出的那些图纸的确没有。”

张先生强调，物业公司虽然是开发商的前期物业，但是开发商的确没有向物业公司移交竣工验收图。1997年的住宅物业管理规定，没有硬性要求开发商向物业公司转交这些材料。“实际上，我们也协助业委会到相关单位查找和复印图纸。”张先生说，但业委会听不进他们的解释。

街道房办：

街道不具保存图纸条件

五角场街道房办的负责人顾先生表示，街道房办或者物业科，只对小区的物业管理进行一些规范性指导。“我们街道里并不具备保管图纸的条件。按照规定，物业公司应该是有整套的图纸的，不然他们怎么对小区进行维修管理?”

顾先生表示，如果物业公司真的拿不出图纸，街道上一级的相关部门应该是有这些图纸的，因为竣工验收需要备案，没有图纸就没法备案，房屋即不能交给业主。顾先生也坦言，文化花园一期业委会与物业公司的图纸之争，实际上还是小区非住宅用房的权属之争。

杨浦区建交委：

以前没硬性要求图纸存档

“按照现在的竣工备案管理办法，开发商要向我们提供城建档案部门出具的认可文件，我们才给开发商办理竣工备案。”2月8日下午，杨浦区建设和交通委员会建管中心主任徐先生表示，文化花园是1999年前后竣工的，即使在2001年的《上海市建设工程竣工备案实施细则》中规定的竣工验收所需材料中，都没有要求开发商提供城建档案馆的存档认可文件。当时由于没有硬性规定，所以，即使开发商没有提供城建档案馆归档的认可文件，他们也会给开发商办理竣工备案。

徐主任说，根据区建设工程质量监督站备案室的《单位工程备案档案目录》，开发商在向他们提供《工程竣工验收报告》等材料时，里面应该是有竣工验收图的：“(但是)我们对图纸是不进行鉴别的，只要盖了红章，我们就照收。因为我们的工作重在建设施工过程中的管理。”

徐主任认为，在竣工验收备案时，开发商可能提供了这份竣工验收图，但是他们保存这些图纸是有一定年限的，比如说五年，这个年限之后，他们就不会再保存了。他认为，市城建档案馆、房办和物业公司，应该是有这份图纸的。

市城建档案馆：

区管项目图纸应找区里

向市城建档案馆了解文化花园一期竣工图纸是否可查时，相关负责人说，如果是市里批准立项的项目，该馆肯定就保存相关图纸。但是如果是区里的项目，那么，图纸就在区归土部门。

在杨浦区法院的判决书中，看到这样的表述：本院至上海市城市建设档案馆查询小区的竣工图，工作人员查询后告知，小区属于区管项目，竣工图纸由区级政府相关部门定期向上海市城市建设档案馆移交负责保管。区级相关部门目录中未提供档案编号的，上海市城市建设档案馆也无相关的资料。

杨浦区规土局：

小业主不能查阅存档图纸

“实际上，杨浦区法院也来我们这里调查了相关图纸，而这份图纸的确没有。”杨浦区规土局法制科副科长任先生说，法院来调资料，他们肯定是配合的。

此前杨浦区法院到杨浦区规划和土地信息中心查询文化花园一期小区的竣工图，查询的结果只有文化花园二期及逸仙路办公楼的三个档案，并无一期的竣工图纸。该信息中心的工作人员介绍，现在竣工图纸交齐之后，相关部门才发许可证，但之前开发商向政府相关部门交纳一定的保证金，由开发商向政府相关部门提供竣工图纸之后，政府相关部门返还保证金。所以，存在部分小区没有向政府相关部门提供竣工图纸的情况。　　任副科长说，他们保管的图纸，属于特殊的城建工程档案，只向原开发商提供，区分所有权的小业主是不能查看的，业委会也不能查阅。他们通过法院或政府信息公开申请，是可以得到部分查询结果的。

任副科长说，此前物业公司曾经向他们申请信息公开，他们也提供了相关图纸。不过上海装修网从业委会了解到，区规土局只提供了一份小区的总图，上面看不出管线和非住宅建筑的权属记载。