市民报料

交钱买了楼房，到了交楼日期却迟迟不见交房。最终的交楼时间比合同约定晚了约5个月，日前，市民苏先生向相关人士讲述了自己的遭遇。苏先生称，他和不少业主进行了索赔，在历经一审、二审之后，他和这些业主拿到了违约金赔偿。珠海装修网了解到，该楼盘陆陆续续已有多名业主成功索要违约金赔偿。

相关人士跟访

买房遭逾期交楼

据苏先生介绍，他在2012年2月2日和珠海市新华建设房地产有限公司(以下简称“新华公司”)签订了《珠海市商品房买卖合同》，约定购买新华公司香洲区金域华府某房产，购房总金额为93.3296万元。该合同约定为一次性付款，在2013年11月30日前交付使用，交付的商品房应已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》，商品房才符合交付条件，新华公司逾期交房每日应按已付房款的万分之一支付违约金等等。

同日，苏先生和新华公司双方还签订了《装修协议》，约定苏先生购买的房产以包工包料的方式由新华公司装修，装修费为人民币19 .3659万元，一次性支付装修费，新华公司在2013年11月30日前完成装修并交付苏先生使用，若新华公司逾期交付，每逾期一日，则按装修总价款的万分之五支付违约金。

苏先生按照合同约定支付了房款和装修款，新华公司却没有按照合同约定交付房屋，2014年7月11日，新华公司才交付了房产给苏先生使用。苏先生认为，对方没有在合同约定的时间内，即2013年11月30日前交付房屋给自己，应按合同承担相应的迟延交楼的违约责任。新华公司延迟交楼222天，违约金合计为42215元，苏先生要求新华公司支付违约金，新华公司仅同意支付一点违约金，苏先生认为与自己计算的违约金数额相差巨大，不同意。

业主起诉索赔

为维护自身合法权益，苏先生决定起诉索赔。珠海装修网了解到，除苏先生外，新华公司对其他业主也进行了类似拒绝赔偿回复。新华公司认为，苏先生提出的部分违约金请求已过诉讼时效，超出诉讼时效的部分不予赔付。逾期交房违约金请求权的诉讼时效应当自苏先生向法院起诉之日起向前推算两年为限，超出上述两年范围的违约金请求均已超过诉讼时效。

此外，新华公司认为，案涉大堂、安防系统等公共部分的装修不应适用于《装修协议》约定的交付范围。在房屋合法交付后，该部分装修局部若有瑕疵，新华公司对此仅承担整改的义务，苏先生以此为由要求承担“逾期交付装修”的违约责任没有依据。《装修协议》仅适用于苏先生所购的房屋单元，不包括公共部分。此外，从物权的角度出发，单元房屋属于苏先生所有的专有部分，公共部分属于全体业主所有，单个小业主无权委托对公共部分进行装修。虽然《商品房买卖合同》和《装修协议》存在公共部分装修的约定竞合，结合相关合同、协议的实质和行业惯例来看，公共部分装修显然属于毛坯房的交楼标准范畴，应适用《商品房买卖合同》而不应适用《装修协议》之约定。

新华公司还认为，大堂、安防系统、门禁系统、煤气泄露报警系统等早已通过验收。新华公司已全面履行《装修协议》约定的义务，以苏先生升级改造大堂等公共部分为由追究新华公司装修完工的违约责任，显然不合理。对大堂等公共部分的升级改造虽会给业主生活造成一定的不方便，但这种影响非常小，不影响业主的使用和居住。在房屋符合法律、合同规定的交付条件且已实际将房屋和装修成果交付业主使用的情况下，因为这种并不影响房屋使用的、局部的、有微小瑕疵的履约行为要求新华公司承担逾期交付精装房的苛刻违约责任，有失公平。

此外，恶劣天气所致延误时间应予扣除。双方签订合同后至合同约定的交楼期间，珠海多次发生恶劣天气(台风、热带风暴等)。同时，约定的违约金明显过高，应当予以调低。基于苏先生实际入住、无实际损失的事实，如仍勉强按《装修协议》中约定的违约金计算标准计算，即相当于年18 .25%的比例计算大堂等公共部分逾期交付装修的违约金，这不仅对新华公司显失公平，让苏先生获得巨大利益，有违补偿原则。

珠海装修网了解到，新华公司还对业主苏先生提出了反诉，表示，房屋交付后，因所在小区暂时未能实现抄表到户，用电未办理过户，新华公司自房屋交付之日起暂计至2015年12月15日为苏先生垫付了水费、电费等，要求苏先生支付。

事件结果

苏先生获得违约赔偿

相关人士了解到，这起纠纷，目前法院已经进行了判决。

法院认定，2014年5月29日作为计算商品房逾期交付天数的截止日期。新华公司主张的恶劣天气只有达到停工影响时，才可以认定为符合合同约定的据实延期情形。在2012年7月23日至25日，珠海受1208号台风“韦森特”影响，珠海市地面气象观测站录得过程极大风速36.4m/s(12级)，应发布台风红色及暴雨红色信号、进入特别紧急状态、应予停工，故该期间应从逾期天数中予以扣除。综上，扣除3天后，新华公司逾期交房天数应为177天，按照合同约定的总房价计算，新华公司应支付该部分违约金16519元(933296×177×0.0001=16519元)。

根据苏先生的主张，新华公司未达到装修协议约定的交付条件的主要有大堂装修及智能系统。新华公司未能在合同约定的2013年11月30日前，将符合《装修合同》约定的交付条件的装修交付苏先生，构成违约，应当承担违约责任。新华公司认为首层大堂及智能系统不属于《装修协议》约束范围的抗辩，不予采纳。

关于违约金的数额。法院认为，违约金具有惩罚性及补偿性功能，确定违约金的数额主要应考虑新华公司的违约情形，以及新华公司违约对苏先生造成的损失等因素。苏先生请求装修款违约金的期限自2013年12月1日至2014年7月11日共222天，属于合理期限范围，违约金依照《装修合同》约定的标准，金额为21385元(192659×222×0.0005=21385元)。关于新华公司主张《装修协议》违约金标准过高，应予调整的意见，法院认为，苏先生对违约金的计算时间进行调整，故不再对违约金标准进行调整。

新华公司关于苏先生部分违约金请求已过诉讼时效的意见。法院认为，新华公司自2013年12月1日起逾期向苏先生交付案涉房产，违约行为处于持续状态，直至2014年5月29日向苏先生交付符合约定的房产，苏先生才能明确其权利受损害的事实，起算诉讼时效。故苏先生于2016年5月13日起诉本案，未超过两年的诉讼时效。

新华公司关于水费和电费的反诉请求。苏先生予以认可，苏先生应向新华公司支付垫付的水费337.96元(含污水处理费)和电费410.76元。

法院最终判决新华公司支付逾期交付毛坯房违约金人民币16519元和逾期交付装修违约金人民币21385元。相关人士获悉，对于该楼盘，已经有多位业主成功索要了违约金。