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小区广告位出售资金到底去哪儿了?”这是不少小区业主的一个质疑。对于这个问题，往往是业主对物业公司进行一番吐槽后又陷入平静，没有谁去追查这部分资金的流向。

随着这个话题在昆明坊间发酵，昆明装修网了解到，陆续有人在公开的网站贴吧、论坛，甚至是主管部门网站的意见信箱里，公开质疑小区物管公司私自侵吞了这部分钱款。

对此，相关人士进行了长达一周的调查发现，大量小区的广告位由物管公司作价，以整年买断或按月出租的形式卖给广告公司，广告公司再重新作价，将小区公共资源进行分割、切块，以某一块位置多少钱的形式卖给企业用于投放广告。

整个交易过程，是物业跟广告公司及广告主三方主导，而资源提供方——小区业主，则被蒙在鼓里。

暗访调查

电梯纯平面广告 每月广告费200-500元

通过某同城，相关人士找到了位于某某名城的一家专门出售小区广告位的广告公司。

公司一名程姓女经理介绍，公司在全市8成小区内有广告位，资源丰富。公司主要代理小区电梯广告业务，即：电梯安全使用须知告示牌下半部分及轿厢三面墙纯平面广告，位置不同、价格不同。比如：电梯安全使用须知下半部分广告80-120元/月;纯平面广告则需要200-500元/月。

据她表述，当下昆明高档小区电梯轿厢是整形医院首选投放的媒介之一。

“我们跟整形医院、美容医院都有合作，高档小区广告有一定的强制性，即推广到家，且受众目标也很明确，针对高学历、高消费、高收入 三高 人群。这样的广告强制性很高，效果很好。”

除此之外，小区门口灯箱广告也是投放热门之一。灯箱由物业公司或者广告公司委托物业公司制作，有2平方米左右，与公交车站牌差不多大小。

程经理说，灯箱广告略贵，且看小区质量定价，一般500元/月起，高档小区价格翻倍，若是超20栋大型小区，“价格翻四倍都不止”。

除小区公共区域户外灯箱、电梯轿厢可供投放广告外，小区快递柜体也可用于粘贴广告，价格500元/月，也有2平方米。当问及“类似粘贴在快递柜上的广告会不会被人揭下来”时，程经理说，这些都是交过钱的，也是跟物管买断的。

多数楼盘交房前 广告公司就已买断广告位

那么，进小区投放广告时，是不是还要再给物管公司一部分钱?程经理表示，企业投放广告肯定不用再给物管钱，因为这些广告位已被广告公司买断了。“就拿快递柜买断费用来说，整个昆明市，我们公司花了300多万元跟各个小区的物管公司买断。”算下来，一个要价500元/月的小区户外灯箱广告位，广告公司至少需要拿出200元交给物管公司。

“是否可以直接找物管谈广告投放?”程经理表示，原则上是可以直接找物管谈，不过她说，昆明多数小区物管公司都是跟广告公司直接合作，且多数新建、高档小区的广告位一早就被广告公司买断了，甚至有的在交房之前，就已经有广告公司接洽，物管随便定一个价格，就被悉数买走。

“所以，客户直接找物管谈，最终也都会回到广告公司这里，毕竟我们跟物管有签订买断协议。”程经理说。

买断行为未经业主同意 订立合同前物管提示风险

在相关人士调查期间，程经理提醒，在部分小区做广告也存在风险，这种风险表现为：业主或者业委会代表会强行破坏广告。

对于小区业主类似的破坏行为，广告公司表示“一点辙都没有”。她说，即便是广告公司掏钱跟小区物管买断该小区所有公共区域广告位，但一旦有业委会或者业主提出异议，要强行撕掉、破坏，广告公司也不可能进行投诉或者索赔。在订立买断合同之前，物管公司会进行风险提示，“毕竟类似的广告位买断行为，未经小区所有业主同意，只是物管公司的单方行为”。

一旦发生业主破坏广告的行为，物业会告知广告公司“类似的医疗广告或者整形美容广告可能不适宜出现在该栋电梯里，需要撤换”，广告公司隔日会派人过去将广告撤换，一般会撤换成餐饮、食品广告，这样一来，投诉的业主就少了。

“没有业委会的小区，一般都不会出现广告被破坏的现象，毕竟没人会来管这个事儿。”程经理表示，昆明有业委会的小区并不多，所以风险可控。

相关人士通过公开资料查询到，截至2016年1月，昆明市尚有80%的住宅小区未成立业主委员会。究其原因，一方面是因为小区业主对业主委员会缺乏认识，尚未接受这一新事物，或感觉成立一个业主委员会很麻烦，没有自觉性和主动性。另一方面是因为业主委员会的成立，势必对物业服务公司增加管制和约束，物业服务企业会阻挠业主委员会的成立。

相关人士算账

10个单元楼的高层小区 电梯广告可卖到14万/年

那么，一个小区电梯广告位到底可以卖多少钱?

相关人士以某小区电梯轿厢框架内广告位为例，以物管对外买断的保守价格200元/月/块来估算，一部电梯内若装3个广告牌，一年收入约为7200元。而一个高层小区，每一栋单元楼至少配备两部电梯，拥有10个单元的住宅区一年仅此项收入就为：7200 2 10=144000元。这只是电梯广告位单项费用，并不含小区公共区域灯箱、快递柜等其他公共区域的广告位费用。

西山区某小区业委会代表周女士表示，2016年，其所在业主委员会收到了物业公司出具的收支明细单，其中广告收入除去物业公司的分成后，共计9.2万元，这部分钱，并未以现金的方式提供给业委会，也是“以冲抵物业费的形式，由业委会分配到各家各户”。周女士说，有业委会的小区广告费也仅能冲抵物业费，没有业委会的小区，这笔费用可能无从查起。

周女士说，由于住户量、发展水平等因素各地不同，广告费用也千差万别，但超过两栋楼的小区仅电梯广告费一年收入普遍数十万元，一线大城市甚至过百万。

资金流向

业主基本不知收益去向 物业自称冲抵设施维护

对于这部分收入流向，业主跟物业公司持何种态度呢?

昆明装修网获悉，在相关人士采访5个小区的业主中，90%的人表示不清楚小区广告收益及去处。相关人士走访的小区内，有小区门口进门处就有整形医院广告灯箱，电梯门上贴着一超市的巨幅广告，电梯里挂有3幅广告，内容涉及餐饮、保险、理财、售楼等等。如果逐一把账算清楚，恐怕也不是一笔小数目。

兰亭上锦二期业主吴先生说，他住小区已有2年，物管费很高，可从未见过物业公司公示钱款使用明细，更不用说小区广告收入的收支去向。林语堂小区业主赵女士同样也不清楚小区广告收益的事情，也没有人告知她去看公示明细。

业主不清楚，那么，物业公司清楚怎么回答钱的去向问题?

相关人士在对城区部分小区的物业公司采访时发现，对于这笔钱，不少物业公司都很难说清具体用途，但都表示所有收入都用在小区的日常管理开支当中;部分物业公司表示，小区广告收益是业委会授权让他们代为管理和使用，同时也并非都属于业主共有。

某知名物业公司行政人员说，其实小区广告收益很少，不占物业公司收入多大的比重，也没有坊间传言的那么高。据他透露，即便有的小区没有成立业委会，该物业公司也会将广告位收入进行公示，这部分费用一般是冲抵了小区公共设施维护、维修以及花草树木购置等费用。

不过，他表示：“一般不会公示得特别细，仅公示花了多少钱，公布一个大数字，并不会把收入、支出逐项列出，没有物业公司会做得那么细。”

存在问题

执法主体不明确 物业公司缺乏制度监督

通过调查相关人士发现，业主要争取的公共收益远不止小区广告位收益，还包括还有小区公共区域的停车位收益，小区公共区域内租赁的摊位收益，利用公共配套如活动场地、会所、游泳池经营收入，部分通信运营管理费;因损坏小区的公共设施进行的赔偿;物业管理用房的收益等。

根据国务院2007年10月颁布的《物业管理条例》第55条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

之所以业主的权益得不到维护，一方面是大多数小区没有成立业主委员会，召开业主大会很困难;另一方面是执法主体不明确。有业主认为，“以业主的名义跟物业打官司维权?广告收益总量看起来大，但分摊到个人也就那么一丁点了，维权成本太高，不划算。”

业内人士赵先生分析，当前昆明的小区广告费收入、支出不明晰主要存在四方面原因。首先，物业公司内部缺乏相关制度监督，广告收入隐瞒不告知业主在物业管理行业内渐渐成为一种“潜规则”。其次，业主委员会成立不及时，履行职能不够充分。再者，目前物业管理行业缺乏专门的行政管理部门，导致监督管理无规可循。此外，部分小区业主法律意识淡薄，认为只要不损害自身利益就持无所谓的态度，客观上助长了物业公司对小区广告收益隐瞒不报的行为。