物业纠纷无非就两种：业主告物业，物业告业主。第一项的诉讼理由是，经业主委员会并向相关职能部门申报更换物业公司后，原有的物业公司拒绝搬出;第二项更简单——业主拒交物业费。九江装饰公司了解到，浔阳区法院受理的物业纠纷案，以第二项为主，“一般来说我们会支持物业公司，业主需要补交物业费。”

收取物业管理费基于公共利益

众所周知，物业管理费一年不过区区几百元，对于能够入住商品房的业主来说，是一笔小钱。之所以不缴费，多半是心里受了窝囊气，“小区停车位、电梯、垃圾、漏水、车辆损毁等等。”九江装饰公司了解到，业主不缴费的理由千奇百怪，其中有一部分确实有理，是物业失职，而另一部分则相当牵强，“比如家里被偷盗了。”

开发区某小区的业主，家中多次遭遇偷盗，连续三年不缴纳物业费。物业上门催讨，他给出的理由是：“你们不是天天晚上有人巡逻吗?我家怎么还会被偷?”他坚持认为是物业失职。被告上法庭后，经法官调解，以补交并部分减免的方式，了解了这一案件。关于偷盗，法官的意见很明确：“首先物业公司没有侦查、抓捕小偷的权力，如果小区发生偷盗，他们的职责在于要做好日常的提醒和防范工作，加强巡逻和宣传。”

这位业主显得无理，但也有很多业主，理直气壮地拒交物业费。九江装饰公司了解到，市民李先生于2006年在某小区买房，住了没多久就发现屋顶和外墙有多处漏水、渗水。其后两年期间，该小区物业多次维修，也没修好。李先生一怒之下就对物业说：“什么时候把水管修好，什么时候我再交物业费!”

李女士买的房子在某小区门口，而那里正好有一个垃圾堆，时不时地有臭气飘来，苍蝇蚊虫都在窗户外面飞，这种惊悚的居住环境让人倍感痛苦。李女士也多次要求物业解决此事，而对方却以“垃圾堆不在小区之内，无权管辖”为由予以拒绝。物业费?李女士心想：“还有脸找我要物业费?”

然而，尽管像李女士、李先生这样的业主满腹委屈，但被告上法庭后结果无一例外：败诉、补交物业费。“物业管理费是基于公共利益的一种收费，并不能因为你一家的问题就拒绝缴纳。”法官表示，“物业费并不是基于私权利而产生，不是你我之间订立一份合同，你要做到什么样的事我就出多少钱，不是这种关系。”他继续说，“如果一家不缴纳物业费，损害的是全体业主的利益。”

法官称，在审理这类案件时，普遍做法是要求物业按照自身职责妥善处理小区问题，业主要按照标准缴纳所有费用。

业主应以正确方式维权

九江装饰公司了解到，相比较拒交物业费这种“较劲”又不讨好的方式，业主还有各种各样的渠道来维护自身权利。最直接有效的方式就是：通过业主委员会，履行相关手续后，“炒”掉现有的物业公司，新物业公司上岗。

法官称，相比较过去，现在我市各个小区都成立了业主委员会，从这一点也反映出业主的法律意识在不断增强。按照国家相关法律法规，业主委员会有选聘、解聘物业管理企业的职能，也就是掌握了物业的“生杀”大权。对于矛盾较大、分歧明显，又迟迟得不到解决的，例如小区电梯、楼道卫生、停车位等问题，业主委员会可以与其他物业公司先协商小区的规划管理，再确定好方案，双方均满意的情况下，通过业主委员会决议，让现有物业公司“下课”，新物业公司上岗。

浔阳区法院近年来也曾受理过这样的案件：业主委员会通过法定程序要求现有物业公司搬走，而对方耍赖不走以致对簿公堂，“这种情况我们肯定支持业主的诉讼请求，现有物业公司必须要强制搬走。”法官说道，“需要注意的是，业主大会需要全体业主的三分之二以上到场，投票超过半数，并报备政府管理部门，如果履行了这些必要手续，物业公司不得不搬。”

除了“炒鱿鱼”这一“必杀技”，业主们还有其他较温和的方式维权，例如向房产局物业科反映物业管理问题;对于房屋漏水、电梯等问题，可以通过业主大会申请维修基金。

九江装饰公司了解到，按照我国法律规定，业主大会成立后，相关职能部门应将业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。

法官说，业主拒交物业费，是一种消极的维权方式。对于物业纠纷，一方面需要物业公司尽职尽责，为业主服务;另一方面，也需要业主依法维权，增强自身参与管理公共事务的意识。