小区专项维修资金什么情况下可以启用?业主共有的经营收益该如何支配管理?据长沙装修网了解，4月21日，省政府法制办发出公告，就《湖南省物业管理条例(草案送审稿)》(下称“草案送审稿”)公开征求意见。此前，省政府法制办已发出公告将就草案送审稿进行听证。这一轮的公开征求意见，势必将为听证带来“预热”的效果。就草案送审稿中的一些热点问题，长沙市物业管理协会秘书长刘裕纯进行解读。

部分经营收益“补贴”物业费

草案送审稿规定，业主大会成立前，物业服务企业应当将经营收益单独列账，百分之八十纳入专项维修资金，其余部分用于补贴物业服务费和管理开支。业主大会成立后，经营收益属于业主公共收益，主要用于补充专项维修资金、补贴物业服务费、列支业主委员会工作经费和业主委员会委员工作津贴以及管理开支等，具体比例由业主大会决定;没有决定的，百分之八十纳入专项维修资金。

业主已经缴纳了物业费，但在公共收益中又有“补贴物业服务费和管理开支”的安排。为何需要“二次补贴”?

“通常，业主在购买房屋时就会约定物业管理费的缴纳标准，但真正开始缴费往往是一两年后的事了，要考虑通货膨胀的因素。同时，这期间人力、物力成本也会上涨。另一方面，物业费的测算标准是达到一定入住率，比如达到90%的入住率，才能维持成本，事实上，小区不可能一下子就达到这个标准。这也造成了收费率不齐。”刘裕纯说。

为什么不能对物业费采取浮动机制呢?长沙装修网了解到，今年1月出台的《湖南省物业服务收费管理办法》规定，物业服务企业在合同履行期间不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的，需物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。“在这个过程中，物业公司还是要继续服务、运营，所以最好的办法就是采取这个(补贴的方式)。”刘裕纯说。

引入“异议表决”提高维修资金使用效率

专项维修资金的管理和使用一直是各方“吐槽”的焦点。业主抱怨小区东西坏了修得慢，物业则表示实在是因为启动维修资金效率太低。

草案送审稿规定，常规、可预见的小额维修，可以采取业主大会一次投票集中表决多个维修项目的方式安排专项维修资金的使用。数额较大且非紧急的维修项目，应当采取业主大会一次投票表决一个维修项目的方式决定专项维修资金的使用。发生危及或者可能危及人身财产安全的紧急情况，需要立即维修的，可以由业主委员会安排先维修，事后报告业主大会和向全体业主公示。

刘裕纯说，一次集中表决多个维修项目、紧急情况先维修再公示，能一定程度上提高维修资金的使用效率。

另外，这次草案送审稿中还出现了一个新词：“异议表决”。和传统表决不同，异议表决只需要持不同意意见的人数不超过规定比例就算通过，不需要赞同人数达到规定比例。

据长沙装修网了解，草案送审稿规定，在首次业主大会制定管理规约后，可以规定“筹集和使用专项维修资金”、“改建、重建建筑物及其附属设施”这两项内容，只要持不同意意见的业主占专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下，就可视为表决通过。

为什么要专门针对这两项内容实施“异议表决”?刘裕纯说，其目的也就是为了提高效率。