南昌装修公司了解到，近日，南昌市民朱女士既害怕又无奈，因为几天前，她来到自己闲置了五年的精装房内发现，在自己住之前房子已经有别人住过，而且房子的门窗没有任何损坏。

那么，物业是否应该承担责任?使用他人房屋构成何种侵权行为?对于入侵者放置在房内的物品，房主该如何处置?业主该如何维护自己的正当权益?

堆放在房间的衣物和包裹

事实上，这种新房被他人侵占使用过的事情并不少见，大致分为交房前和交房后的被侵占使用。

南昌装修公司了解到，4月27日，也有媒体报道称：济宁一小伙在当地买了一套回迁房，今年3月份结清尾款交房时，物业迟迟不肯交钥匙，询问物业得知，里边可能住着他们员工。开发商回应称：这种情况应该很正常，签订合同未交接之前属于开发商的房子委托物业管理，在管理期间可能有些看楼的或者工程一些临时工他们住一住，如果业主有意见可以再翻新一下。

那么，在“新房被他人使用”的背后，到底谁该承担责任?遗落在房内的物品又该如何处置?为此，有相关人士特邀法律界人士共同探讨。

◎嘉宾

颜三忠 江西师范大学法律硕士教育中心主任、教授

李春华 广东(深圳)穗江律师事务所律师

吴平芳 新余学院法学院副教授

闲置精装房内现他人物品

七年前，朱女士在南昌县某小区买了一套100多平方米的三居室精装房。

据南昌装修公司了解，房子于2012年交付，由于距离朱女士工作单位有20多公里，所以她并没有搬去居住。朱女士担心出租会损坏装修，长期以来就闲置着房子。

今年4月初，朱女士听到好友讲述房子阳台漏水问题，也担心起自己这套精装房是否会出现漏水。4月21日下午，朱女士委托常住该小区的好友小花去看一看。

小花拿着钥匙，按照之前的指引找到了朱女士家的房子，但当小花打开房门时，眼前的场景却让她惊讶不已。“是这个房子吗?里面怎么有东西，好像还住了人，是不是我走错了?”

小花立即致电朱女士，怀疑自己错开了别人家房门。

接到好友的电话，朱女士一度觉得是在开玩笑。可当小花将一张张照片发给她时，朱女士赶忙从家中翻出房产证进行核对。

让朱女士困惑的是，钥匙是自己做过特别标记的，如果错了钥匙就不能顺利打开房门，而且房产证证实房号没有记错，也就是说好友并没有走错房间。

小花发过来的照片显示，一个房内堆放着几个大小不一的包裹，一旁还摆放着一卷泡沫垫子，杂乱的塑料袋散落在地。朱女士看着照片，怀疑自己的新房被人偷偷用了。

“房内的大包小包到底是谁的?新买的房子怎么有人进来了?”另一个发现更是让她害怕，因为其中一个房间的门居然被反锁了。出于害怕小花赶忙锁好房门离开，并让朱女士亲自过来处理。

物业：未安排任何人进入!

仍未就赔偿给出方案

4月22日，朱女士赶到南昌县，她叫上了小区物业公司的工作人员，蹊跷的是其房屋防盗门并没有任何被破损的痕迹。

打开房门后朱女士发现，和照片中显示的一样，三个卧室中有两个卧室放有包裹和泡沫垫，其中一间房，有明显的近期被清理过的痕迹。

南昌装修公司了解到，房子的客厅和卫生间，还摆放着两个某品牌的乳胶漆铁桶，这与小区精装修所使用的品牌一致，房内的一些墙角有不同程度损坏。同时，卫生间还有一只拖把，马桶也明显被使用过。

面对如此状况，朱女士和物业公司的工作人员都不知该如何是好，只得向当地派出所报警。

民警来到现场，在物业公司和民警共同见证下朱女士打开了包裹，几个包裹内只有一些冬季的衣物，且衣物款式和外观都非常旧。

另一间被反锁的房间，在民警的见证下，房门被急开锁的师傅打开，但房内并没有新的发现。民警告诉朱女士，查看是否有重大的财物损失，如果没有重大损失，只需将这些物品丢弃便可。至于到底是谁进入此处居住，民警表示调查的难度非常大。

对此，朱女士认为物业公司难辞其咎。朱女士表示，小区应该有严格的安防，每个楼栋需单独刷卡验证才能进入，所以能够进入楼栋并顺利进入房内的人并不多。在2012年底收房时，由于房屋存在质量问题，自己曾将钥匙交由开发商的物业公司，并由物业公司跟进房屋的维修问题，而现场的种种迹象表明，入住者很有可能是小区维修工人。

“工人有自己的宿舍，这些衣物应该不是我们工人的，公司未曾安排过任何人进入。”物业公司一位楼宇管家表示，楼栋的监控只保存一个月，近期将排查监控视频，并安排保洁人员对朱女士的房屋清理，并将屋内的物品移至物业公司仓库。

于是，民警让朱女士和物业协商赔偿事宜，物业曾表示会给出答复。但南昌装修公司了解到，截至目前，物业公司仍未就赔偿给出方案。

物业是否有义务看守房屋不被侵占?

对于已交房但却未入住的业主来说，物业在业主的房屋被侵占方面是否负有相关责任或义务?若未交房，开发商是否有权将已售房屋用于他人临时使用?

李春华：对于已交房但未入住的业主来说，物业应否就此承担责任，要看物业是否按照法律规定以及物业管理合同的约定履行了安全保障义务。根据《江西省物业管理条例》规定，物业应当对外来人员和车辆进行登记，并定时巡逻。对管理区域内安装的视频监控装置，物业应当派人监视，并按照国家和本省有关规定保存相关数据。物业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应依法承担相应的法律责任。如果未交房，则此时房屋的产权还属于开发商，并未转移到业主手上，那么开发商有权将房屋用于他人临时居住使用，当然前提是合法使用，而不是滥用，且不能损害业主的合法权益。

颜三忠：房屋已经交付使用，所有权已经转移业主所有，业主享有占有、使用、收益、处分的权利。对于已选聘物业服务且交房尚未入住的业主来说，具有缴纳物业费的义务，同时享有享受物业服务的权利。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，其中最重要的服务就是安保义务，保障业主人身财产安全。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

吴平芳:非经所有权人同意，其他任何人不得侵犯业主的所有权，物业公司一般只是对小区的公共设施和区域有管理维护的责任，对于业主房屋属于个人专属部分，物业没有看守其不被侵占的义务，当然物业公司自己也不能侵占业主的房屋。

是否涉嫌非法入侵民宅?

这种未征得房主同意，偷偷入住他人闲置房屋的行为是否涉嫌非法入侵民宅呢?对方应承担怎样的法律责任?跟南昌装修公司来看看法律专家是怎么说的!

李春华：涉嫌非法入侵民宅。根据我国《治安管理处罚法》的规定，非法侵入他人住宅的，处十日以上十五日以下拘留，并处五百元以上一千元以下罚款;情节较轻的，处五日以上十日以下拘留，并处二百元以上五百元以下罚款。情节严重的，则涉嫌非法侵入住宅罪，根据我国《刑法》第245条规定，可判处三年以下有期徒刑或者拘役。

颜三忠：非法侵入住宅罪，是指未经住宅主人同意，非法强行侵入他人住宅，或经住宅主人要求退出仍拒不退出，妨害他人正常生活和居住安全的行为。但作为非法侵入住宅罪对象的住宅确立标准是考察实际居住权而不是住宅所有权，对于没有实际居住的住宅，不能成为非法侵入住宅罪的对象。但未经房屋所有人许可，擅自进入房屋居住使用，侵犯了业主的房屋所有权和住宅安宁权，构成民事侵权，应当依法承担停止侵害、赔礼道歉、赔偿损失等民事责任。

吴平芳:这种非经房主同意入住的行为,侵犯了房主的所有权,属于非法侵占,在民法上构成了侵权行为,承担侵权的法律责任,房主可以要求侵占人承担停止侵害、返还财产、恢复原状、赔偿损失、赔礼道歉的法律责任。

“入侵者”物品如何处理?

对于“入侵者”放置在房内的物品，房主该如何正确处理，能否直接将其丢弃?应该如何主张被侵害的权利?

李春华：对于入侵者放置在房内的物品，房主不能直接将其丢弃，不能因为对方违法侵入就可以其人之道还治其人之身，否则很可能陷入纷争。最好是通过合法手段进行处理，比如报案，由公安机关进行处理;或者请公证机关对整个处置过程进行公证。

对于所遭受的损失，业主应该收集保留相关证据，然后找到对方协商赔偿事宜。如果协商不成，那就向法院起诉。

颜三忠：理论上业主没有保管的义务，对于非法存放物品灭失也没有赔偿义务。但擅自丢弃，仍然可能引发不必要的纠纷和麻烦，给自己带来法律上的风险。建议通知物业公司到场，采取必要的现场取证方式留存证据，如果没有值钱旳财物，可以直接处理。如果有较为贵重的财物，建议向公安机关报案。

吴平芳: 房主应该归还给物主，不能直接丢弃。如果不能确定入侵者或入侵者不来领取，房主可以将该物品提交有关部门(如物业或公安机关)进行提存，所需费用由物主承担。对于房主被侵害的权利，房主可以向入侵者协商赔偿，协商不成可以向法院提起侵权之诉。