楼市调控趋严 房地产投资增速将冲高回落

统计局的数据显示，今年1-2月，全国房地产开发投资9854亿元，同比名义增长8.9%，增速比去年全年提高2个百分点，并创下最近24个月以来的新高。

但这有可能是近一阶段的最高点。3月以来，房地产调控政策不断加码并扩围，覆盖了主要的热点城市和区域，造成成交量的明显下滑。到目前为止，政策并没有停步的迹象。分析人士认为，这将可能传导到房地产投资环节，并造成投资增速从高点逐步下滑。

作为固定资产投资的重要组成部分，房地产投资出现颓势，意味着房地产业对宏观经济的拉动作用将逐步减弱。

一季度房地产投资增速有可能下滑

“销售是行业之本。”这是房地产业的一则箴言。当销售额不断提高时，通常意味着市场前景向好，房地产企业更有动力去加大投资。于是，相关的投资、开工、融资、拿地等数据都会相应提高。反之亦然。

但相比销售，其他数据的变化往往具有一定的滞后性。第一太平戴维斯华北区研究及顾问部董事熊志坤表示，投资数据的变化通常会滞后3到6个月。

根据国家统计局的数据，本轮市场销售高点出现在去年4月，2016年1-4月，全国房地产销售额增速达到55.9%。随后该数据出现下滑，并一度降至低于40%的水平，但到1-9月又恢复到41.3%。此后，房地产销售增速出现实质性下调，到今年1-2月已降至26.0%。

但供应端的数据仍在提高。如全国房地产开发投资增速已从去年前9月的5.8%，升至今年前2月的8.9%;房地产企业土地购置面积增速，从-6.1%增至6.2%。

有分析认为，这种不同步的表现，正是销售数据传导的滞后性所致。若销售额持续下滑，投资数据也将很快出现下降。

截至记者发稿时，官方尚未公布3月的楼市成交数据，但民间机构的统计并不乐观。

机构统计显示，2017年一季度，50个代表城市商品住宅市场月均成交量在2650万平方米左右，同比下降约15%。其中，一线城市的降幅约四成;二线热点调控城市成交量显著下降;核心城市辐射圈的三线城市也普遍回落。

本轮房地产调控始于去年9月末10月初，20多个热点城市密集出台调控措施。此后，调控政策不断加码并扩围。到今年3月，以北京的“317新政”为代表，楼市调控政策进一步强化，并扩展至部分三四线城市，很多城市的调控力度堪称“史上最严”。

根据中信建投的统计，自2016年至2017年4月初，全国共有37个城市出台调控政策。其中，11个城市出台一轮政策，12个城市出台两轮政策，14个城市出台三轮以上的政策。从调控手段来看，共有31个城市上调首套房首付比例，36个城市上调二套房首付比例，13个城市实行“认房又认贷”，33个城市采取限购措施。且到目前为止，政策并没有停步的迹象。

熊志坤向21世纪经济报道表示，调控政策扩围的时间集中在3月中下旬。在前两月的基础上，一季度的房地产投资虽有可能下滑，仍会维持在相对高点。但此后几个月，房地产投资增速并不乐观。

房地产开发投资占比下降

楼市调控政策的影响，不仅仅体现在销售端。

从去年年中开始，发改委、上交所、深交所、央行、基金业协会分别发文或表态，对房企发债、房地产行业的细分与分类监管、表外融资、土地贷款等进行强化监管。这些政策对房企的融资带来极大影响。

根据统计局的数据，今年1-2月份，房地产开发企业到位资金22880亿元，同比增长7.0%，增速比去年全年大幅回落8.2个百分点。

有分析认为，融资渠道的收窄，对中小房企的影响极大。大型房企虽有足够的销售回款作为支撑，但随着销售的下滑，资金来源也会受到影响。这也会连带影响到今年的房地产投资。

但调控带来的并非都是坏消息。按照监管层的要求，部分库存不足的城市近期加快了土地供应节奏，土地市场出现供需两旺局面。这将可能延缓投资下滑的态势。

另一个变数在于三四线城市。根据机构的报告，尽管热点城市周边的三四线城市受到调控波及，但在溢出效应的作用下，政策不甚严厉、具有相对优势的三四线城市的前景仍被看好。如汕头一季度的商品住宅成交面积同比大增170.4%。

该机构认为，在调控持续收紧形势下，预计未来一二线城市成交仍难见起色，价格整体将趋平稳，而三四线城市市场有望延续良好势头。

但国海证券此前发布的一份报告指出，三四线城市销售回暖对于投资的带动效应偏弱，并不能改变房地产投资增速的下滑趋势。但“随着部分城市库存见到低位以及土地溢价率的适度回调，房企补库存需求将带动投资端平稳上行”，该机构仍然上调了全年房地产投资增速预测，由此前的1.7%调至5%，低于去年全年的6.9%。

按照多数机构的观点，唯一的不确定性来自于加息预期。若未来利率上行，三四线市场的表现可能会受到影响，全年房地产投资增速可能继续走低。

无论如何，房地产投资增速的下滑，将进一步弱化房地产在宏观经济中的地位。

根据国家统计局的数据计算，房地产开发投资在固定资产投资中所占的比重，已经从2011年的20.4%，一路下滑到2016年的17.2%，5年间下降了3.2个百分点。机构普遍认为，随着今年楼市进入下行周期，房地产上述比例还将进一步下调。