下面无锡装饰公司小编就结合一则案例来和大家一起去看一看这样的事情应该如何去解决。

【案例】2017年5月13日，出卖人李先生与买受人汪女士在无锡某房屋中介机构居间下签订《商品房买卖合同》，约定李先生将本市某区的A栋二手商品房卖给汪女士，合同签订时汪女士支付李先生房屋定金5万元，并在合同中约定应于2017年5月22日前支付首付款50万元，其余房款由汪女士向某商业银行贷款，待李先生收到全部房款后5日内办理产权过户手续。2017年5月20日，无锡市发布了《关于贯彻进一步加强市区房地产市场调控工作有关事宜的通知》，明确自2017年5月20日24时之后取得不动产权证的住房，自取得不动产权证之日起不满2年(法人单位3年)的限制出售。而李先生因私人原因在2017年5月20日前未能办好产权证，自然也就不符合上述文件可以出售的要求，导致双方签订的《商品房买卖合同》不能履行，汪女士不能办理房屋过户登记。

江苏法舟律师事务所张虎律师对限购政策涉及的有关法律问题分析如下：

一、限购政策会不会构成法律上的不可抗力?

所谓不可抗力是指，买卖合同签订后，由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件。而限购政策的出台并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时，对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍，均应当有一定程度的预见和判断。因此，住房限购政策在司法实践中一般不认为是《合同法》第117条规定的不可抗力。

另外需要指出的是，地方政府出台限购政策是政府抽象行政行为，并非法律、行政法规，对已签订的房屋买卖合同的效力不产生影响，也即双方签订的商品房买卖合同仍系有效合同。

二、商品房买卖合同能否解除及定金、房款等如何处理?

根据《2015年全国民事审判工作会议纪要》第28条第2款的精神，房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。这是由于限购政策在性质上具有公共政策的性质，会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。因此，合同订立后由于限购政策的实施，致使买受人无法办理房屋过户登记的，是属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现的情形，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。

如房屋买卖合同能够解除，依据《合同法》第97条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失;另根据《2015年全国民事审判工作会议纪要》第28条第2款的精神，买受人可以要求出卖人返还所收受的购房款或定金。

如果当事人应在限购政策出台前办理相应房屋过户手续或履行合同义务，但因其单方迟延履行，致使政策出台后房屋买卖合同无法继续履行的情况下，违约方应承担相应的违约责任。例如一方当事人在签订合同后迟延履行合同义务，导致合同因未及时网签或备案而受到限购政策制约无法继续履行的，另一方则可以依据《合同法》第97条、第113条之规定，主张违约金的赔偿及其他损失赔偿(如房屋市场差价损失等)。

三、中介机构的费用如何处理?

依据《合同法》第426条、第427条之规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬;居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

如房地产中介与买卖双方居间合同约定的服务，仅为促成当事人之间签订房屋买卖合同，则除合同另有约定外，在买卖双方签订合同后，居间人有权向委托人收取居间报酬，即使出现限购政策出台导致买卖合同无法继续履行，委托人也无权要求居间人返还已支付的居间报酬，但居间报酬约定过高的，人民法院可以根据案件具体情况，根据公平原则适当酌减。

但实践中，在房产中介参与的交易中，买受人、出卖人与房产中介通常会签订房屋买卖合同与居间服务合同二合一的合同，而该合同中约定的居间服务往往不限于促成房屋买卖合同成立，还包括过户手续代办、配合办理房屋贷款等。在此种情形下，如因限购政策出台导致合同无法继续履行，则委托人一般可以情势变更为由，拒绝支付居间服务费用，但居间人可请求委托人支付从事居间活动所支出的必要、合理费用。

张虎律师提醒广大市民，在购买商品房时一定要严格审核房屋的基本信息，确认本人具有购买商品房的资格，以及所购买的房屋不属于限购范围;无锡装饰公司小编提醒大家：虽然520新政刚出，不少开发商、中介机构纷纷研究对策，衍生出多种所谓绕开限购政策的做法，但这些方法往往都有着非常大的弊端和法律风险，既经受不住法律的考验，也敌不过形势的变化。一旦出现问题，最后承担法律责任和损害后果的还是广大购房人。