长沙装修网了解到，长沙房价在全国来说是比较标志性的，在3月份紧跟北京楼市调控政策的步伐之后，房价明显回落。而在今年的5月20号，长沙楼市再次出台新政，在限售限价的调控下，长沙房价能健康发展吗?

据相关人士了解到，从代表性很强的二线城市长沙市场的情况来看，“限购限贷限离限售”的四限政策对交易影响很大，预计影响潜在顾客需求比例将由520前的19%扩大至50%，预计价格涨幅已经进入顶点阶段，在今年“金九银十”或将彻底见顶，10-11月份可能会开始回调，销量的低点可能在2018年中出现。需要说明的是，这些还是在压制交易(比如1万以上每周签约1套)，而不是在改变需求(当地居民改善需求还是非常明显的)，这类型政策治标不治本，类似的“限购限贷限售限离”四限政策在其余二线城市也全面推开，销量下跌已经开始，但是，就如认为房价存在泡沫的人总在说一句话“房价不能涨到天上去，泡沫总有破裂那一天，请尊重市场规律!”我其实很想回一句，恰恰是因为不尊重市场规律，一次又一次的不让市场供需得到自然调整和出清，才导致如此局面。

研究二线城市，长沙绝对有典型代表性，我们在去年刚调控时去调研过，之前的政策由于对外地人购房没有严格限制，本地人可以无限制购房，因此我们认为影响短期，但今年520之后，不但本地人限购两套，外地人限购一套且产证满两年才可售，我们可以看到，520政策对长沙市场影响很大。这个在全国其他二线城市也一样。

长沙市场基本面目前非常健康

据长沙装修网了解，从短期库存、中期库存(土地存量去化周期，3年土地供给-3年销售的去化周期)、长期库存(近几年成交量比较供应量+可以开发的土地)、人口(去年人口净导入23万)、经济发展(人均可支配收入高于其他中部城市，由于有汽车、三一重工等支柱企业)等方面看，长沙库存、新开工量、人口增速等基本面为历年最好。

1、库存非常健康

短期库存：长沙短期库存(拿预售证)只有300多万方，去化周期只有3个月左右。可售面积还有240万方左右，今年是第一次开盘，去年卖的是之前的尾货。今年这2个项目加起来预计可卖30万方，此外后面还有15号地块准备动工，会有新的推盘。

中期库存：横向与主要核心城市对比，我们用土地加上近几年的销售综合评估中期库存是倒是第二。

长期库存：看最近几年的成交量和最近几年的供应量相比较，即现库存加上可以开发的土地(从土地投资端获得)，再除以人口平均数，得出长期库存依然很少。长沙的户均套数为1.2-1.3套。长沙人口统计偏少，实际上的户均套数才1.1左右。

相关人士了解到，开工库存(开工-销售周期)：2016年9月-2017年3月，长沙六区住宅新开工量为508万平米，月均开工量为72.6万平米。新开工量不足，供小于求的现状短期内不会逆转。我们的工期从开工到销售是6-7个月左右，但长沙的平均周期是10个月左右。根据长沙一年左右的开工周期，上市时间在18年下半年，销售周期为18年下半年-2020年(以20万㎡建面的地块预计)

2、人口吸引力持续上升。

去年长沙人口净流入是23万，这一部分的刚需会很大。北京、上海已经做了人口指标的调控，买房已经买不到了，就算买进去了也会有人被挤出来，总体比值不会变。而被指标挤出来的人就会去珠三角或者二线城市。而长沙、武汉这样的城市就类似一种人口的承接地。也就是说只要特大城市不继续扩张规模，二线城市会得到更多的需求。

3、人均可支配收入高。

长沙人均可支配收入比武汉、南昌、郑州还要高，武汉需要2年追上长沙的人均可支配收入，而长沙只需1.5年就可以追上上海的人均可以支配收入。(经统计2016人均可支配收入：武汉3.54万元、长沙4.33万元、上海5.43万元)这个指标是根据地税、加财务和银行居民存款余额获得的，是统计局官方数据。

4、产业支撑，经济发展强劲。

长沙有发达的重工业，广汽、比亚迪、菲亚特、大众、三一重工等大企业，另外有很多国家级产业园，吸引了大量百亿级企业入驻。

四限调控对市场影响很大

520调控升级：50%-60%的潜在客户被限购。318对购买的客群影响的占比为19%。按照客购买群划分，成交客户中户籍所在地是长沙的占55.5%，外省的占10.7%，来自周边地级市的占33.8%。按照客户持置业次数划分，首次占比57.32%，2次的占28.2%，3次及以上占比14.44%。本次520政策出台后，50%-60%的客户预期受到影响。

限购控制了成交规模、但无法抑制刚需：由于2010年前7090政策(90平米以下的占70%)的缘故，置换性需求一直很强烈，但现在限购一出，这批人就换不了房，需求被压抑了，所以以后只要一放松，还会有很好的机会。虽然因为目前市场上库存有限，整体销量不会有大的上升，一旦放松调控，预计价格会马上上去，而地价也会保持一个上涨的趋势。现在长沙的土地供不出来，去年1-11月没有什么供地，12月大概有200万方的供地，然后今年1月份有一百多万方的供地，2-4月也没什么供地，解不了燃眉之急。

长沙装修网获悉，在相关人士看来，长沙的房价在今年已经受到了两次调控，房价整体水平已经在限购限价的调节下开始整体回落，不过目前新增的调控新政将有效调节长沙的房价。