据了解，今年3月，徐先生通过某大型中介公司在城东附近买了一套小公寓。房子和价格等问题都谈好好，他交付了2万元的购房定金并与业主签订了购房合同。

房子还没过户就开始供楼

其中，业主还在银行贷款，把房子卖给徐先生之前，对方需要18万元把贷款还请给银行，赎楼后再过户给徐先生。在中介的建议下，徐先生选择了担保公司介入二手房的交易，“因为中介表示，担保公司的介入，交易流程会更快，我的资金风险也更低。”

由于对于二手房交易的业务和流程不了解，徐先生就按照中介人员的建议去交易，除了1.5万元的中介费，徐先生还交了6000元的担保费。“当时签合同时，中介人员说，担保公司介入交易的话，有可能3个月就能完成过户了。我急于买房便听从了他的建议，没想到现在都6月份了，对方还没还清房贷，我在6月18号却收到银行通知要开始供楼了，真是想不明白。”

徐先生出示了短信，其大概意思是“某某银行已经放款，麻烦我在6月30日之前把月供款1800元提前存入该银行的还款账号。”徐先生说，自己是第一次买二手房，没想到会遇到这样的事情，“对方的房子还没过户，我就开始供楼，万一到时候对方不卖了，那我岂不是很大风险?”

“一笔款赎楼”买方要先行供楼

二手房交易中，业主的房屋大多处于银行抵押状态，而解除抵押(赎楼)是过户交易的前提。目前，业主大多委托担保公司融资赎楼，担保公司融资赎楼又分为一笔款赎楼和两笔款赎楼两种方式：

一笔款赎楼是指担保公司作为担保人，以买家的名义向买家所抵押的银行贷出一笔款，再将这笔款打到业主房产证所按揭的银行来赎出房产证。“一笔款赎楼”的本质是将业主的赎楼义务转嫁到买方，买方在过户前还没买到房子就要逐月供楼。

两笔款赎楼是指卖方向银行申请以信用为主要担保方式，加上担保公司为其所提供的不可撤销担保为附加担保的短期信用贷款，用于提前还清原贷款，赎出房产证。业主赎楼与买方按揭互不相关。

律师事务所邝律师表示，徐先生属于“一笔款赎楼”，该情况下，徐先生需要履行先行供楼的义务。

签合同要约定交楼时间等细节

在一笔款赎楼的情况下，一旦遇到业主毁约，或者交易房产涉及案件纠纷需查封，或者如有些购买者因购房资格问题、相关材料问题等过不了户，那么买方就要在没有拿到房产的情况下，还要履行和银行的按揭贷款合同开始供楼，如此风险较大。

那购房者该如何尽可能地保障自己的利益呢?东莞市房地产中介协会常务法律顾问、广东百勤律师事务所律师苏琦如此分析，像徐先生的这种情况，最担心的就是“业主赎楼后、过户前”的这段时间，业主发生债务纠纷导致房屋被查封。

如果房屋被查封，业主可以就以下四种理由向法院提出异议：买卖合同先于查封、已支付完毕全部房款、支付楼款价位合理、已经占有该物业，即物业已交付买方使用。“尤其是最后一点，已经占有该物业，对买方而言非常有利。”

“买房子谁也不想打官司，市民在买房前，要有预见性地和业主约定一些问题，以免出现问题时候过于被动。买二手房前最好向熟悉二手房交易的人士或律师朋友请教相关问题。”

问题1：赎楼后，如果业主不卖了，徐先生要如何维权?

律师：双方可以协商解决。协商不成，可提起诉讼。可以选择两种诉讼请求，一是要求对方继续履行合同，办理过户手续。二是要求解除合同，许先生可依据双方签订的买卖合同，追究对方的违约责任，要求赔偿损失。

问题2：一般情况下，担保公司在二手房交易过程中有哪些义务?

律师：担保公司在二手房交易中的义务具体以担

保合同约定的内容为准，但一般作用包括以下：一是贷款申请人和银行之间的桥梁和媒介;二是代为委托律师审查申请人资格，代为委托评估事对申请贷款的房屋进行评估;三是承担阶段性担保责任;四是银行要求的其他担保责任。

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