上个月，嘉兴的摇号土拍震惊全国，由于限地价，成功摇到的房企振臂高呼好比得了奥斯卡奖，壮观场面一时沸沸扬扬。

   今日，湖州的“新型”土拍又创了浙江第一：这是浙江省首例限房价的土地出让，且几乎将开发商可以“变相涨价”的途径一一封锁。

   湖州19宗宅地的出让条件中，明确提出：限房价、限车位价、限装修价，还规定了开工期限、预售时间等等细节，但出让方式依然按照“价高者得”进行。

   而被限制的房价，基本跟现在周边房源的在售均价一致。这也意味着，湖州的购房者不必担心房价大涨，半年后这些新房的售价跟现在的房价一样。

   开拍前，现场碧桂园沪浙区参拍代表告诉记者：“因为看好湖州市场，我们报名了14宗地块，光保证金就叫了十几个亿。”

   浙江保利一行人提前一日已赶来了湖州，记者了解到，由于一口气推出如此多宗地块，为了跟进，他们来之前已通宵研究了好几晚。

   针对“竞地价、限房价”的苛刻规定，不少房企代表回应：“限价确实很吃亏，但其实就是赚多赚少和怎么赚的问题，会有一定盈利空间，所以来拿拿看。”

   不过，记者也了解到，也有不少注重利润的房企，诸如万科、中梁等，此前也来过湖州市调研，但因为限价后利润稀薄，最终并未报名。

   房价与周边房价一致

   车位价、装修价受限封堵变相涨价

   率先出让的是两宗仁皇山地块，报名单位超过10余家。

   开拍后五分钟不到，浙江省的首宗“限房价、车位价等等”的涉宅地块诞生，湖州本土房企宏志将起拍价2.11亿元，直接报价到了3.8亿元，迅速拿下，溢价80%。

   在本土房企开局下，接下来的整场土拍几乎已是外来房企的战场。

 

   上午13宗地块出让结果

   第二宗出让的仁皇山地块，杭州城建大家房产以4.4亿元成功突围，楼面价7610元/㎡，溢价率77%。

   要怎么理解这一成交价？公开资料显示，今年1月19日，上一宗仁皇山宅地出让时，湖州市交投近底价拿地，成交楼面价仅1527元/㎡.

    由于最高销售备案价已明确，销售收入几乎是透明的。

    浙江中原地产首席分析师荆海燕给记者算了一笔账，毛坯房建安成本约在2500元/㎡，其他资金成本以及税等成本按照可以销售收入的11%计算。

    建筑面积57815㎡*最高限价不超过12500元/㎡-总建安成本-（建筑面积*限价）*11%=4.9865亿元，这是毛利润。

    再减去4.4亿元的地价成本，盈利空间仅5865万元。如果再将这一净利润除以建筑面积57815㎡，也就是每平方米只能赚1014元。

    此外，根据出让要求，该地块的车位最高售价将不超过15万元／个，同时也限装修价格，如果要全装修销售的，装修部分价格不得高于2000元/㎡。
 
   

   

每成交一宗地块后，参拍代表就在签约区签订合同，现场火爆

一位现场参拍开发商表示：“如果没有限价，这宗仁皇山地块最后的成交价至少在9000元/㎡以上。”记者了解到，该地块周边新项目悦山湖，现在的均价也就在12000-13000元/㎡左右，基本和此次出让地块的限价重合。

老百姓得实惠

微利下品质存疑

荆海燕分析：“从限价方式看，很明显的好处是更直接地稳定了房价，这对老百姓而言是非常实在的举措。但背后的隐患是，开发商稀薄利润下，究竟是否能保证品质？”

事实上，从多宗地块的最后成交价和最高限售价来看，留给开发商的操作空间均不太大，差价几乎都在4000元上下。

出手最惊人的是浙江祥生，两宗南浔城东分区宅地，最高限售价均为7500元/㎡，然而成交价分别为4540元/㎡、4886元/㎡，甚至连建安成本等成本都难以覆盖。

对此，一位参拍开发商表示：“已经不知道他们怎么打算的了，如果正规操作来看，几乎可以肯定会亏本。”

可以预见，肯定有房企为了保本甚至取得微利，会在成本上做文章，品质存忧。这就需要政府相关部门在验收时严格把关。

此外，限价房也可能导致托关系买房的现象诞生。

尽管，出让公告中明确提出，“每期预售至少28%房源用于房票安置，可预售后15天内只对房票安置对象销售。”


公告截图

一定程度上保障了湖州本地拆迁户购房需求，但这同样要求湖州在接下去的地块中继续维持同一拍卖方式，有足够的供应量，且房价都受到限制，才能维持预期的平稳。

所谓上有政策，下有对策。已经有开发商表示，突破限价的方式并不是没有，可以找人买下整个楼盘，交房之后当二手房卖；或者暂时不卖，等政策松动，以装修大礼包等各种形式涨价。

新的土拍政策能不能造福百姓，还是得看后期政府监管是不是够严。