天神一眨眼，人间已半年;更叹楼市风雨急，叫人不得闲!

如果我们把今年全年的楼市运行比作是一次大考的话，那么今年上半年省城楼市的发展与运行，就如同一次特别的中考。而在先热后冷和限购与不限购并存的环境中，谁会在这场角逐中取得优胜，谁又会在乱云飞渡，几近白热化的竞争中迎难而上，展露赫赫雄风;谁又会在变化莫测与政策高压下的市场中畏手畏脚地败下阵来;谁的剑更亮，谁的招更多;谁踩准了市场的点儿，谁又步履蹒跚?其实这一切都需要在对上半年楼市的观察与思考中找到答案。

疯涨的房价竟然领跑全国

石家庄装修网了解到，今年春节过后，石家庄市的房价在一些不良中介的恶意炒作中，在一些开发企业的无端跟风中，在一些媒体与所谓的“大师”们的循环鼓动中，出现了房价像脱缰的野马一样的疯狂飙升。房价的整体涨幅已经远远超过了普通人工资的涨幅，这种房价与收入的长期倒挂就像恶魔一样久久挥之不去。

更让人觉得不可思议的是从去年3月到今年3月的一年间，石家庄市平均每个月都有数十个项目涨价，涨幅约在500-2000元/平方米甚至更多;并且一度在全国70个大中城市的房价涨幅表上领涨全国;而二环以内的真实房价每平方米也已经超过或接近两万元。

楼市限购扼住了谁的咽喉

面对刚需被挤出市区，房价与百姓收入长期倒挂的窘境，面对一轮接一轮的越涨越买，越买越涨的怪圈，面对购房者多是通过银行贷款完成购房且外地人占据了很多高端高价房源购买者的半壁江山的实际，石家庄市政府于3月17日晚连夜发出了“限购令”。

尽管这一限购的政策多针对外地购房者，但因对于本地购房者的购房套数与银行贷款的额度也进行了限制;这使得市区房价飞涨的局面得到了遏制;让外地购房者在购房者的资格上得到了屏蔽;让投资客不得不再寻它途。

另外一点值得关注的是石家庄市的鹿泉、藁城、正定、栾城这“新四区”不限购，因而也就成了刚需一族和逐利的投资客聚集的地方，众多的购买者和投资客争相在“新四区”置业，也将这些区域的房价拉升了起来，使得新四区的房价均价都已经突破万元大关，尽管住房与城乡建设局提出了限制房价走高的指导价，但实际上的成交价往往要比限制价高出很多。

从某房产的数据监控统计来看，今年上半年石家庄市住建局共发预售证55张，共有31个项目获证，其中包括5大商业项目、26大住宅项目;而从今年上半年预售证获批走势图来看，1月-6月石家庄预售证获批呈现波浪形，在3月份达到最高峰，而6月预售证发布张数最少为0。

从市场发展情况来看，上半年石家庄楼市呈“高开低走”状，前三个月市场仍继续着去年的火热状态，但在3月17日之后的3个月时间里，调控政策的效果开始发挥作用，市场遇冷，预售证获批张数明显下降。

成交量下滑谁会笑谁会哭

据某房产网石家庄站统计，上半年全市的入市新盘将近40个。除了碧桂园·天汇、绿地·中山里、融创裕华壹号、荣盛华府、中冶·德贤公馆等大牌房企的产品吸引高端人士外，海山广场、新合作城市广场·领誉、智高·藏珑、紫涵樾府等楼盘则成为刚需一族关注的焦点。

上半年荣盛华府的棉三地段以成交50个亿的成就收官，不能不说是在限购背景下的一个奇迹;而当高层以每平方米1.8万至2万元成交，洋房以套价300至400万元左右售罄的时候，人们购买的也许不再是简单的房产，是一种生活方式，也是一种情怀。

上半年石家庄市围绕楼市进行的严查也开始加码，尤其是对中介公司的整顿更是使得二手房交易出现严重下滑;由于五证不齐的房子不得进行交易，更让中介公司可以上市的房源捉襟见肘。“我们没有办法，得生存得生活，所以我们现在已经开始代理销售像海南、山东、云南等地的房子。”一位中介公司的负责人告诉相关人：“我让我们部门的孩子们都买了房子，有的每月还房贷的额度还不小，因此大家需要好好干。不然到手的房子也会成为别人的了。”

“地”热依旧 争夺者虎视眈眈

石家庄装修网获悉，相关人士注意到，今年上半年石家庄全区共计挂牌出让91宗地块，其中主城区挂牌13宗地块、正定挂牌23宗地块、鹿泉区挂牌36宗地块、栾城区挂牌7宗地块、藁城区挂牌12宗地块，挂牌总面积为2520147.522㎡，约为3780.22亩。

当土地成为盖房子的最基础资料时，尽管楼市限购，但上半年整个土地市场依然热络，而对于一些区域土地的争夺也几近白热化。在6月2日正定新区6宗住宅地块出让过程中，就有20余家房企参与竞拍，其中天山集团竞得的【2016】008地块的楼面价已经超出了2万元/平方米。

在今年前4月新增土地储备中，碧桂园以1249万平方米位居第一，中国恒大以1099万平方米位居第二位。根据数据显示，在各大房企中，碧桂园、中国恒大、保利地产、万科仍然在积极补充土地储备。

另据国家统计局数据显示，今年1-5月份，全国房地产开发投资37595亿元，同比名义增长8.8%，增速比-4月份回落0.5个百分点。房地产开发企业土地购置面积7580万平方米，同比增长5.3%，增速比1-4月份回落2.8个百分点;土地成交价款3036亿元，增长32.3%，增速回落1.9个百分点。

6月28日石家庄市国土资源局发布了市区2017-2021年住宅用地供应中期规划(以下简称《规划》)。此次规划范围包括：桥西区、新华区、长安区、裕华区、高新区，具体为2017年350公顷(合5250亩)、2018年330公顷(合4950亩)、2019年320公顷(合4800亩)、2020年340公顷(合5100亩)、2021年360公顷(合5400亩)，五年内共提供土地1700公顷(合25500亩，17000000平方米)。这一《规划》的出台表明，为保障全市住宅用地市场长期健康有序发展，有关部门已经为今后五年住宅用地市场供应做好了充足的土地储备，同时也为今后全市商品住宅持续不断上市奠定了基础。

房地产大鳄中谁还会耍“大牌”

当人们像众星捧月那样对待融创和万科这样的大型房企时，本土房企的压力也会随之加大;而在以参与拍地、合作开发、股权收购等各种方式取得土地的外地品牌房企蜂拥而来时，人们突然发现今年上半年进驻石家庄市的外地品牌房企一下子多了起来。当恒大、荣盛以7年8到9个楼盘来深耕石家庄的时候，远去的万达也杀了一个“回马枪”，只不过是采用一种全新的合作开发的模式去运营;当中冶、保利继续着在庄里的精耕细作时，绿地、绿城、碧桂园、中交财富、华夏幸福、华润集团、苏宁置业、隆基泰和、富力地产、美的地产、中房集团、远洋地产等一众大牌房企已经抢滩石门。

当人们为6月初正定新区竞拍现场中，金辉与金科双双亮相而惊艳不已时，月底进行的另一次土拍中金辉更是当仁不让地拿下了两块土地，成为了当日土地竞拍的最大赢家，这既让人们对“双金”抵石而刮目相看，又让人们对其未来的产品充满着期待。

地铁的开通拉伸了城市新边界

相关人注意到，上半年石家庄市的交通建设开始全面发力。随着地铁一号线的开通试运行，和平路、南二环和槐安路的东拓西延的“三箭齐发”和山前大道的拓宽及太行大街的贯通，这一切交通基础设施的改善不仅是带来了出行的方便，而且更重要的是在缩短主城区与新四区物理空间距离的同时，向外拉抻了石家庄市的城市新边界。

而随着省会与周边区域半小时生活圈的形成，整个城市的格局与规划都在发生着这样那样的改变：共发71张建筑规划许可证，其中涉及44个项目，涵盖石家庄四区以及高新区、藁城区、栾城区内项目。但从上半年用地规划许可证下发的张数可见，1月-6月整体呈下降走势，在1月份石家庄房地产市场仍继续着2016年的火热状态，各大项目都在抓紧办证，而4月-6月出现明显下滑，在楼市调控政策下，市场稍显冷淡，办证速度也有所减缓。

“四限”之后五限或将到来

或许人们对今年3月17日市政府 《关于加强房地产市场调控的意见》的推出记忆犹新;适用范围为长安区、新华区、裕华区、桥西区和高新区的这一《意见》提出对本地人限贷外地人限购;提高住房公积金贷款首付比例，首套房最低首付款比例调整至30%，二套房最低首付款比例调整至60%，第三套房不办理公积金贷款;调整住房商业性贷款政策，首次购房商业贷款首付比例不低于30%，已有1套房并结清贷款，首付款比例不低于40%，未结清贷款首付款比例不低于50%，购买第3套住房，暂停办理商业性个人住房贷款。

进入6月底在正定县的一次土拍中，石家庄市不仅首次推出“双限双竞”的游戏规则，在明确提出对[2017]003号地块最高限价调整为47300万元，[2017]004号地块最高限价调整为30100万元，[2017]005号地块最高限价调整为61800万元的土地最高限价的同时，还规定该3宗地房屋销售平均价格上限为13900元/平方米，并明确该模式取得的住宅地块在购房者取得房产证10年内不能买卖。这一新规的出台，无疑标志着石家庄市已经开始进入到了限售的楼市调控节奏，这对于有效遏制投资和投机型购房，实现房子是用来住的，而不是用来炒的目标，促进房地产市场的进一步规范都将产生积极的影响。

雄安新区开建力促城市新定位

据石家庄装修网了解，在京津冀协同发展战略的实施和雄安新区的建设，既给石家庄这座火车拉来的城市以机遇，也会给城市的发展以压力，那种不怕被模仿，永远难超越的“危机感”更是使得石家庄市不得不重新审视自己的城市定位和产业定位。就是要建设全国商贸物流中心城市。

石家庄是国家定位的具有重要商埠功能的省会城市。在深度融入京津冀协同发展中，城市正大力发展现代服务业和战略性新兴产业，建设了一批商贸物流平台，具备了接得住、接得好、留得住北京商贸物流产业的能力和条件。

有关专家指出，在石家庄市确立了着力建设贸易便利、业态高端、功能完善、服务京津、辐射全国的现代商贸物流中心城市的城市的新的城市定位之后，商贸与物流地产的建设也将逐步得到加强，像国际贸易城等大型商贸物流中心的建成投用，都会成为建设全国商贸物流中心城市的有力保障。

下半年房价会出现真的拐点吗?

昨天坊间传闻有一个品质楼盘开始降价促销;而另一楼盘则是房价逆市上扬;这种跌涨互现的情况或许说明，石家庄楼市的不确定性。那么随着6月28日正定土拍中正定新区首推“双限双竞”十年内禁止买卖的新规，像保定那样对住房进行十年期限限售的政策也已经出现，一旦限售再附加限商，大量的投资客或将持房观望，或将为了缓解资金压力而降价抛售住房，那么房价进入下行通道则成为一种必然，楼市的拐点或许真的会到来。

“未来的楼市调控除了因城施策和因区域施策并行外，很大程度上还是要靠市场调节。而具体到住宅产品来说就是市场上‘顶豪’、高端住宅、别墅、洋房、普通高层住宅等各类产品供应齐全，而购房者也是量力而行，按需而购，当金融的杠杆一旦去除，就靠凭经济实力决定购房的档次时，市场的多元化与产品的多元化和需求的多元化也会更好地匹配。有需求就会有成交。这是必然的。”著名房地产专家高会臣先生这样分析说。

石家庄装修网获悉，楼市变化多端，成长各有规律。即便是考试成绩也有好坏伯仲之分。那么中考过后在石家庄实施“限价、限购、限贷”政策之外再加上限售的话，对于一些开发商和投资客而言更是雪上加霜。而一个不争的事实是目前市场虽有降温，但有部分项目仍在涨价，很多购房者仍然买不到房。尤其是那些首付只能拿出30万或50万元的刚需一族来说能够与需求相匹配的房源也少得可怜，因而对于产品的合理配置也理应提到议事日程。