学季即将到来，每年的这个时候，“学区房”的话题总要触动许多家长的神经。近日广州试水“租购同权”的消息一经披露，聚集了市场各方的目光，引发热议。深圳装修网了解到，从某种意义上说，学区房是房地产市场的衍生品，“天价”背后的推手，有观点认为是教育资源的不均衡，也有业界人士表示教育资源的结构层次太单一。但无论如何，刚需的买方市场依然是为“天价”买单的强劲支撑。

本周深圳黄金楼市的学区房指南，对深圳各区排名靠前的初中名校周边学区房进行搜罗，通过房价的价段区分，为小升初、具有不同需求的粑粑麻麻们提供一张选择的清单。

A均价7.5万-10万+/平方米名校阵营

深圳装修网解读：这一高价段对应的都是四大录取率排名全市前15的名校。三大知名高中附属初中的学区房历来颇受追捧，其中深圳高中初中部、深圳实验学校初中部对应的学区房这两年价格基本都维持在10万元/平方米以上。除此之外，不仅豪宅遍地，还拥有许多名校的南山片区，学区房价格自然不菲，特别是十大录取率前三的三大传统名校，周边学区房大部分均价超过9万元/平方米。而一直领跑福田区升学率的福田外国语学校，学区房价格介于7.8万-12万元/平方米的区段内。

深圳高级中学(集团)南校区

学校亮点：深圳高级中学(集团)南校区自2010年与原“深圳市深南中学”合并扩建以来，教学楼馆焕然一新，中考连创佳绩，在全国初中数学联赛、青少年“三模”大赛等比赛中都名列全市前茅，拥有艺术中心和20多个学生社团，是市民公认的好学校。近三年里，该校的四大录取率一直都在20%以上，其中2014年达31 .98%，不过去年下降到24.09%。而去年的十大录取率为28.33%。

推荐小区：中旅国际公馆、香域中央花园

中旅国际公馆

参考均价：129327元/平方米

楼盘简介：中旅国际公馆主打大户型，包括104平方米、117平方米三房，共计4套11层小高层、7栋32层高层，小区配套完善，步行可到达沃尔玛等，小区环境好，物业管理到位，属高档小区。

香域中央花园

参考均价：146980元/平方米

楼盘简介：香域中央花园主打149平方米三房、169平方米四房，南北通透、采光良好，并带有大阳台。小区由8栋小高层和2栋点式高层围合，属于深圳荔园外国语小学西校区和深圳高级中学初中部的划片小区。紧邻香蜜公园。

深圳实验学校初中部

学校亮点：初中部是实验教育集团的重要组成部分，创办于1986年，前身为深圳市华强中学，1998年与深圳实验学校合并。初中部共有30个初中班级，教学上实施分层教学，注重因材施教，近年来自主开发了30多个综合实践课程。初三毕业班每年有15%的学生可以通过学校内部考试直接升入实验高中部。2014、2015两年，该校的四大录取率都在20%以上，不过去年下降到17.61%，十大录取率则为27.76%。

推荐小区：国城花园、百花公寓

国城花园

参考均价：110170元/平方米

楼盘简介：作为一个1998年竣工的高层小区，国城花园还是有一定的楼龄。小区1栋多为103-127平方米三至四房，适合住家。2栋有44-98平方米一至三房，其中44平方米是百花片区难得的小户型，颇受家长青睐。

百花公寓

参考均价：94261元/平方米

楼盘简介：这个楼盘分为两期，一期共有3栋32层高层塔楼住宅，开放式管理，没有停车位。深圳装修网了解到，二期由2栋28层高层塔楼建筑组成，封闭式管理，有地上和地下停车位。小区主力户型为三房，户型采光都很好，每个房间都有窗户。

南山第二外国语学校

学校亮点：南山第二外国语学校曾是南山区教育科学研究中心附属学校，于2004年9月迎来首批生源，是一所直属于南山区教育局的公办、实验性、示范性九年一贯制外国语学校。学校现有18个初中班，英语教育闻名遐迩，足球也是其特色项目。此外，学校注重培养学生的综合能力，校园活动丰富，学生课业压力不大。过去三年，该校的四大录取率均在20%以上，去年为22.13%，甚至高于深圳实验学校初中部。十大录取率则为47.66%。

推荐小区：观海台、南粤明珠

观海台

参考均价：100801元/平方米

楼盘简介：观海台位于南山区东部，迄今楼龄达14年。小区共11栋楼，929户，24小时安保。主力户型为82-109平方米二至三房。小区距离南二外大约800米，北面是海岸城商圈，近保利剧院、深圳湾体育馆、天虹商场等，配套优势明显。

南粤明珠

参考均价：76876元/平方米

楼盘简介：南粤明珠主打85-120平方米二至三房，共两栋楼，448户，人口密度低。小区配套家乐福、天虹商场、海岸城中洲大厦、华润总部大楼等，往东1公里直达后海公园，环境适合居住。小区成交量大，受许多家长青睐。

南山实验教育集团麒麟中学

深圳装修网了解到，学校亮点：前身十约小学始创于1932年，2012年，南山实验教育集团正式成立，属于一所九年一贯公有制学校，也是广东省一级学校。集团下设多个小学、中学，麒麟中学是其中一员。与其他学校相比，麒麟中学的优势与特点突出，坐落于南山繁华地段，校园活动空间较狭小，但学生综合素质却出类拔萃。2014、2015两年，该校的四大录取率成绩不赖，都在15%以上，2016年的四大录取率为13.85%，十大录取率则为35.03%。

推荐小区：阳光荔景、悠然天地家园

阳光荔景

参考均价：82559元/平方米

楼盘简介：小区位于南头街与南山大道交会处，花园式社区人车分流，物业管理规范。总户数372户，车位218个，绿化面积大，楼间距宽。小区户型面积为80-215平方米，以三房为主，入住率78%，年成交量占比在实验总部划片小区中领先。

悠然天地家园

参考均价：90747元/平方米

楼盘简介：小区由9栋12-18层的小高层组成，整体高度自西向东降低，形式上采用南北两端围合，东侧采取向荔香公园开放的布局方式。小区共524户，630个车位，是南山住宅社区中难得车位自给的社区，绿化面积大，楼栋密度低。户型面积有80-175平方米，89%的入住率，在四周小区中品质很高。

南山外国语学校(集团)高新中学

学校亮点：高新中学成立于2012年9月，前身是创办于2004年的南山外国语学校高新部。地处深圳高新科技园南区，学校现有六至九年级4个年级，34个教学班，教职员工124人。学校硬件设施较为完备，各功能室达到南山区现代化示范学校要求。该校提供给学生外出交流的学习机会多，不仅以学生成绩见长，在学术和文艺方面也有自给的特色。2014年，该校的四大录 取 率 曾 经 超 越 南 二 外 达 到2 7 .3 0 %，去年四大录取率为13.28%，十大录取率为45.02%。

推荐小区：恒立听海花园、浪琴半岛

恒立听海花园

参考均价：112534元/平方米

楼盘简介：小区共有9栋楼，房子户型方正，采光视野佳。家家都有不计入房本的面积，还设计有6米高露台，实用率很高。小区内有儿童游乐园及大泳池，小孩多，住家氛围很好。小区正门面对着学校，相距只有10米。

浪琴半岛

参考均价：99516元/平方米

楼盘简介：由3栋高层住宅及1栋带下沉广场的独立商业组成。1、2栋为30层，2层是东南亚风情的景观园林及泳池，海景别墅特设私家车道及空中车库，4层以上是平面海景住宅。3栋为27层，3层以上是面积251平方米的海景五房，20层以上是371平方米的复式。

福田区外国语学校

学校亮点：福田区外国语学校2005年9月开办，是一所政府公办初级中学，原有景田、侨香两个校区，2014年拆分为福田区外国语学校和福田区侨香外国语学校。近几年，进入福外的优质生源增多，整体升学成绩提升，福外也成为深圳家长的青睐学校之一，根据家长帮近三年学校生源考入四大人数统计，2014年福外四大录取率为17.43%，2 0 1 5年为18 .91%，2016年为15.18%。

推荐小区：香蜜湖水榭花都、景秀年华家园

香蜜湖水榭花都

参考均价：123105元/平方米

楼盘介绍：香蜜湖水榭花都是香蜜湖老字号小区，绿化建设完善，远离各大主干道，安静不吵，居住氛围好，户型大气，通透性高，物业管理严格，非业主不能进入。小区分为三期，建筑年代分别在2002年、2003年、2005年，整体使用率在78%左右。

景秀年华家园

参考均价：78148元/平方米

楼盘介绍：景秀年华家园建成于2002年，户型方正实用，主打户型为74、76平方米两房，95、98平方米三房，以及102平方米大三房。其中最受青睐的为102平方米大三房户型，采光良好，朝向好。小区近地铁2号线香梅北站，距福外350米，交通便利。

B均价6万-7 .5万元/平方米名校阵营

解读：相比其他两所名校，深圳中学初中部的学区房性价比较高，既有低于6.5万元/平方米的小区，也有徘徊在7.5万元/平方米左右的楼盘，而且基本都是以小户型为主，靠近地铁口。宝安作为深圳西部的“潜力股”，近几年房价涨幅逐渐加大，区域内民办学校的“黑马”中英公学去年四大录取率深圳还超过公办名校宝安中学、宝安实验学校，其周边小区楼龄都比较新，价格在6万-6.5万元/平方米的区间浮动。

深圳中学初中部

学 校 亮点 ：1998年7月，原洪湖中学与深圳中学合并，改名为深圳中学初中部。2016年深圳中考状元也来自该校。据家长帮统计，去年该校的四大录取率为23.60%，十大录取率为34 .16%。学校以培养孩子的多层次素质为主，课外生活相当丰富，各种社团、艺术团队成绩都很出色，出国教育体系更是成绩斐然。

推荐小区：愉天小区、金丽豪苑

愉天小区

参考均价：77581/平方米

楼盘介绍：愉天小区属于地铁口小户型小区，主力户型为29-34平方米单间和35- 49平方米1至2房，由于总价相对较低，还享有深圳中学和翠北小学双学校组合，所以一直受到家长青睐，其中小户型成交量高，今年1至4月成交量在10-20套左右。

金丽豪苑

参考均价：63795元/平方米

楼盘介绍：金丽豪苑为单价低、配套完善的电梯房小区，市场成交情况较好。深圳装修网了解到，小区2000年竣工，为超高层住宅，有2梯7户和2梯10户等不同户型，主打户型包括36至62平方米一房、94至98平方米两房、101至171平方米三房和四房，大户型单价在6万到6.5万之间，小户型单价在1万到8万之间，与深中一街之隔，还靠近田贝地铁站和超市，白领和选择就读深圳的家长都比较青睐。

中英公学

学校亮点：中英公学目前含幼儿部、小学部、初中部和高中部，办学十年，已经成为一张夺目的教育名片。该校是国际赏识教育研究基地、中国教育学会班主任专业化实验学校、首所高中国际课程实验学校、英国剑桥大学考试委员会(C IE )国际考试授权考点。

推荐小区：广兴源圣拿威、财富港大厦

广兴源圣拿威

参考均价：65198元/平方米

楼盘简介：小区入伙迄今仅4年，配有游泳池、小孩游乐场，物业管理人性化，保安24小时巡逻。小区自带圣拿威商业街，四周有时代城购物中心、人人乐购物超市。小区有33-55平方米的小户型，也有88-170平方米的大户型。

财富港大厦

参考均价：59662元/平方米

楼盘简介：小区距离地铁1号线坪洲站步行距离约300米，2010年开盘，分为A、B、C、D四栋，前三栋为住宅，D栋为甲级写字楼，共1020套住宅。地下两层是停车位，车位共1132个，3-34层是住宅，带空中花园和游泳池。小区都是小户型，好租好售。

C均价5万-6万元/平方米名校阵营

解读：这一价段可选择的学区房多分布在罗湖、龙华、宝安区，基本也是楼市的热门片区。其中罗湖虽然是传统名校老区，但相比福田、南山等片区，初中名校的录取率还有一定差距，且多数楼龄较老，因此均价在5万-6万元/平方米徘徊。龙华区这三年房价涨幅令人惊叹，但片区的教育资源依然相对紧缺，片区无论是四大还是十大录取率均排名第一的高峰学校，附近的对口学区房都距离稍远，价格也是介于5万-6万元之间。宝安传统公办名校宝安中学(初中部)，周边都是配套相对成熟的小区，均价多超过5.5万元/平方米。

翠园中学(东晓校区)

学校亮点：深圳市翠园中学(东晓校区)开办于2007年9月，2014年翠园东晓学校四大录取率为2 .55%，2015年为5 .29%，2016年为5.45%。

推荐小区：今日家园、阳光明居

今日家园

参考均价：53306元/平方米

楼盘介绍：小区建成于2002年，户型设计较好，阳台、错层设计巧妙，私密性强，主力户型为62平方米两房和66至102平方米错层三房。小区是翠园中学东晓校区和东晓小学的划片小区，房价同比上涨较快。

阳光明居

参考均价：58163元/平方米

楼盘介绍：配套成熟，与翠园中学仅一墙之隔，主力户型为55至74平方米两房和93至102平方米三房及复式。小区居住氛围浓，户型方正，实施封闭式管理，安全性强，同为翠园中学东晓校区和东晓小学的划片小区，房价同比上涨较快。

宝安中学(初中部)

学校亮点：宝安中学成立于1984年8月，是宝安区重点中学，也是全国千所现代教育技术实验学校，全国德育实验学校，全国青少年文明礼仪基地等。高中部高考本科上线率高达98.7%，初中部直升高中部比例达30%左右。2016年，该校的四大录取率为5.13%，十大录取率为32.18%。

推荐小区：御景台、恒安花园

御景台

参考均价：58843元/平方米

楼盘简介：距离地铁5号线灵芝站大概1500米，配套成熟。是改善性需求群体的很好选择，很多以小换大的客户喜欢小区的三房。主力户型为86平方米的两房、117-126平方米的三房，购房者多为自住，受市场和政策影响小。

恒安花园

参考均价：62361元/平方米

楼盘简介：离宝安中学只有两三百米。小区主要居住群体是宝中的老师、海关公务员等，整体素质比较高。小区品质较高，主打热带风情园林风格，户型南北通透，视野比较好。小区比较受欢迎的是80平方米的两房，户型小总价低，适合刚需族。

高峰学校

学校亮点：高峰学校(初中部)是一所省一级公立学校，源于1923年黄德庭先生在下早禾坑村黄氏宗祠开办的私塾。学校2015年升学情况超过福田区外国语学校，2016年中考成绩全市领先。

推荐小区：特发和平里花园、潜龙曼海宁

特发和平里花园

参考均价：51654元/平方米

楼盘介绍：与四号线龙胜站无缝接驳，主力户型为82至135平方米三房和四房，另有88至89平方米小复式，户型方正，几乎每户都带有景观阳台，并有大面积落地凸窗。小区自配有双首层商业，居住氛围及周边配套未来可期，居家和投资皆宜。

潜龙曼海宁

参考均价：58202元/平方米

楼盘介绍：靠近四号线上塘站与龙胜站，交通便利，主力户型为68至72平方米两房及84至90平方米三房，有少量120至140平方米四房，是高峰学校划片小区，随着近几年高峰学校中考成绩不断攀升，成为不少家长因为教育因素考虑而买的小区之一。

D均价3万-4 .5万元/平方米

名校阵营

解读：这一价位的学区房应该是刚需族的最佳选择，主要分布在龙岗、盐田等刚需聚集的片区。在教育资源同样紧缺的盐田区，盐田外国语学校是片区的佼佼者，周边部分是海景豪宅，适合居住的万科东海岸、泊岸雅苑价格堪称“洼地”，仅仅在3万-4.5万元/平方米之间。而龙岗的教育资源虽然相对东部其他几个区丰富，不过片区的均价一直在40000元/平方米徘徊，学区房的价格也相应更刚需。

盐田区外国语学校

学校亮点：盐田区外国语学校是盐田区政府投资兴办的、市重点全日制完全中学，是盐田区内排名第一的初级学校，有高质量的师资队伍、先进的教学设施，此外，英语氛围浓厚也是学校办学特点之一。

推荐小区：万科东海岸、泊岸雅苑

万科东海岸

参考均价：45462元/平方米

楼盘介绍：万科东海岸建成于2002年，是盐田一个低密度大型社区，小区绿化环境好，空气清新，适宜居住。周边生活休闲配套设施包括华润超市、梅沙幼儿园，以及东部华侨城生态公园、大梅沙海滨公园等。

泊岸雅苑

参考均价：31652元/平方米

楼盘介绍：泊岸雅苑建成于2007年，小区配套以旅游为主，包括东部华侨城、大梅沙海滨浴场等，周边另有超市等简单生活配套。目前在售房源不多，以114-140平方米三房为主。

深圳中学龙岗初级中学

学校亮点：深圳中学龙岗初级中学办学于2014年，首届学生于2016年参加中考，根据学校发布信息，2016年深圳中学龙岗初级中学首届毕业生中考成绩总分均分为398.3，位居深圳市前列，在龙岗区31所中考学校中位列第二名。家长帮统计数据显示，2016年学校四大录取率为14.16%，十大录取率为22.57%，在龙岗区初中学校中排名第二。

推荐小区：招商依山郡

招商依山郡

参考均价：37332万元/平方米

楼盘简介：小区总占地约15.04万平方米，总建面28万平方米，住宅建筑面积约23.60万平方米，共规划29栋住宅，分三期开发。一期12栋多层住宅，不带电梯。二期8栋11层小高层，三期7栋18层小高层。依山而建，小区密度低。周边有天虹商场、世贸中心、好万家百货等商业配套。