《南京市住宅物业管理条例》实施一年多，人大代表及相关人士与网友在线互动

动用维修基金，业主可走“绿色通道”

据南京装修网了解，7月27日下午，部分南京市人大代表、相关部门负责人和专家学者，与网友围绕该条例执法检查的话题进行互动交流，在线回答大家关心的问题。据悉，市人大常委会在今年10月第37次常委会会议上，将听取和审议市政府关于该条例实施情况的报告。

个别业主没交公共电费，导致电梯停运咋办

南京装修网了解到，网友“雁南飞”提到，他们小区因个别业主没交公共水电分摊费，电力公司拉闸停电，导致小区电梯不能运行，侵犯了已经交费业主权益，对此应该怎么办呢?

河海大学法学院副院长陈广华说，有两种解决方案：第一，把公摊水电费采取一种科学合理的方法，分摊到每位业主应缴纳的水电费当中;第二，从法律公平的角度，谁没有缴纳公摊水电费，就应当停谁的水和电，而不应当“一人少交费，而全体大家都要停水停电”，他认为这也不符合社会的公平正义。

网友“su”反映，小区业主和物业经常有矛盾，但不管前期矛盾多大，在每次调整物业费时，都能顺利通过。在南京市城市治理委员会公众委员王兴宏看来，其实这是业委会缺位，或者业主大会职能缺位的问题。“物业服务合同调价，一定是根据业主大会的决定，业委会是根据业主大会的决议，代表业主与业主大会选定的物业服务企业来签服务合同的。”他建议业委会积极履职，把相应信息如实让业主知情，在知情的情况下进行参与，参与之后共同决定，行使共同管理权。

维修基金使用门槛太高?可申请走“绿色通道”

据南京装修网获悉，网友“起个帅名“说：“我住小区顶楼，下雨房屋漏水，反映多次，物业都不太管。请问王兴宏委员，维修资金应急使用业主应该怎么办?”王兴宏回答，使用维修资金的门槛比较高，为此，这次条例中专门开设了绿色通道，涉及业主人身和财产安全的情况，可以走绿色通道，业主可以尽快使用到维修资金，按规定提供相关材料即可。

“还有一个特殊情况，特种设备电梯的确认，电梯主要部件是要通过特检院或者具有相应资质的技术部门，经过确认之后，来使用维修资金。”王兴宏说，业主最关心的是，既然开了绿色通道，维修资金的安全性怎么办?除了电梯特种设备需要特检院或者具有资质的相关技术部门提供检测报告外，其他需要街道等部门到现场进行核实，同时会在物业管理区域的显著位置进行公示。“提醒业主们更多地关心、关注小区公示内容，特别是涉及到维修资金的应急使用。”

“小区物业只知道收物业费，消防安全、房屋维修等却置之不理，怎么办?” 网友“奶油牛奶酸奶糖”提问说。南京在条例中设置了物业保修金的使用制度，主要就是针对房屋质量等一些物业纠纷设立，也是为保障业主正常的居住需求。

“缴纳了物业保修金并不能免除建设单位对房屋保修的责任。”陈广华说，制定保修金制度，仅仅是用于公用设施设备以及小区内公共的场所，对于房屋公共部分的问题，如果建设单位不维修的话，可以用这部分费用维修，确保房屋能够正常满足小区业主的居住。需要明确的是，物业保修金不能够纳入到住房的成本当中。

监管物业的第三方出问题，也有惩戒措施

条例规定，物业服务除受行政主管部门、业委会等单位或机构的监督外，还受社会第三方监督。第三方的权威性、可信度如何体现呢?

南京市物业管理办公室政策法规科科长徐成指出，监督物业服务的第三方机构，同样也存在专业性、权威性的问题。第三方机构也需要被监管。据南京装修网获悉，针对这些操作层面的问题，市政府在今年上半年发文进行了明确，首先第三方机构设立的条件以及监管措施要明确，由房产局负责建立第三方评估机构信用库，进行信用监管。

同时，明确第三方开展评估活动的技术要求;明确第三方评估活动中产生异议的申诉办法，以及对于第三方机构的惩戒措施。徐成说，根据条例规定，第三方机构出具的报告如果存在虚假、遗漏、误导性陈述，是要被行政处罚的。