一个月以前，东城的张先生看中了南城西平某楼盘的一套二手住宅，在向业主支付了10万元定金并签订了合同之后，张先生委托装修公司进场装修，业主当时没有异议。

广州装修公司获悉，然而，半个月以后，业主表示反悔交易，拒绝过户，同意支付张先生10万元经济补偿。但是对于已经发生的十余万元装修费用则拒绝承担责任。

对此，张先生问：自己是否有理由向业主方索取装修费用?

律师：根据契约精神，买卖双方均有义务遵守合同承诺。上述业主无理由违约，拒绝过户，已经构成承担责任的要件，尽管合同没有注明装修费的责任条款，但是业主同意装修公司进场，之后变故由业主方违约引起，因此，装修费理应由违约方全部承担。

广州装修公司揭秘二手房买卖交易流程

首先是(步骤一)上网或去中介查看房源信息→→(步骤二)实地考察看房，确定购房意向→→(步骤三)产权调查、和房主商议合同细节→→(步骤四)签订买卖合同→→(步骤五)办理贷款手续、支付首款→→(步骤六)产权(房产、地产)过户，房屋交割→→(步骤七)领房产证(卖方收到银行贷款)、交易完成每月还贷

一、去正规的网站和中介(步骤一要注意的)：

如果买二手房有中介参与，要找相对大的、知名的中介。中介的收费、服务情况要先问清。

还要和中介谈好，中介费的付款时间，一般来说是签完合同付一部分，过户后付一部分，省的太早付完钱，中介就不管事了。付完记得要发票。

中介如果提供贷款服务，让他玩去。贷款之类的问题，别怕麻烦，自己去找银行。

二、实地考察房屋情况(步骤二要注意的)：

1、房屋自身建筑情况

如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。

2、房屋周边状况

如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。

三、看房子产权是否清晰(步骤三要注意的)：

1、看房产证(房产证薄薄的几页纸有什么好看?可好看了~~)。看以下几点：

(1)有没有房产证。没有的直接PASS

没有房产证的房屋，一般是房主将其抵押或转卖。有的房主会说，你给他钱，他就能把房产证赎回，再给你。让他滚!让他借钱把证赎回，再找你。(我会告诉你，我们这80年代有个骗子，用没证的房子同时卖给3个傻瓜的故事吗?)

除非非常非常非常非常非常中意，不买就会死的房子，不然只选择有房产证的房屋进行交易。

(2)看房主是谁

卖方必须是房主，对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致(当然先要看看是不是假的，多半不会)。

有些房屋有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。

(3)看房屋有没正在贷款

有的房子贷款买的，房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明，看清楚。

2、看土地证

我们这郊区的房子土地的使用性质，有一种情况是划拨地，划拨地政府可无偿收回，这种情况就要注意，土地证上有注明“出让”的，就是出让地，就对房屋享有较完整的权利。

划拨地的房，能无限期使用(政府不收回的话)，但不能出售。要出售就要缴纳土地出让金，变为出让地，使用年限70年，这时就和商品房差不多了。一般土地出让金由卖家交，但卖家一般会把这块算到房价里，由买家承担。

还有国人都懂的70年年限，如果运气好，碰到个40、50甚至60年的老房子(70年的运气不是更好?滚蛋!祖国母亲大人都还没70岁)，要搞清楚怎么搞......怎么搞?我也没碰过这种情况，我也不知道怎么搞。问去......

3、去房管局核实以上情况

卖家手上的东西可以隐瞒做手脚，怎么办?去房管局看看吧。

顺便搞清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。这些住房，在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。

再顺便问问70岁的房子怎么搞。

4、看房子是否在租

原房主A，2014年1月把房子租给一个哥们B，租期2年，就是租到2015年12月。

兄弟你今天2014年4月30日，和原房主A房屋交易成功，你给了他几十、百来万，高高兴兴的拿到房产证。然后想搬家......等下，B哥不让你进，他且住着呢。

反了他了!他有权利吗???有!因为我国认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。

怎么办?买之前，让A哥先把B哥，搞定整走了，再来和你谈!做人要专一不是!!

5、近期是否会拆迁

如果会，不要告诉别人，买吧!连邻居几栋都买了吧，现在我们这有拆有赚。

四、交易前要注意的问题(也是步骤三要注意的)：

1、看二手房的物管费用是否拖欠：

有些房主在卖房子时，有些费用长期拖欠，甚至已经欠下数目不小的费用。你如果不知情就买了，那你就等着全部承担这些费用吧。新房一般就没这些问题，哪些费用要注意????慢慢来：

(1)水费。

要问卖家是否已付清水费，可以向他要交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。

(2)电费。

不像水费那么简单。除了向他要交房日上个月份已缴纳的电费账单收据，你最好亲自查一下电表有否移动、改装、走表是否正常等(有听中介的人说过，原房主改装过电表，新房主被罚款的故事)，不过不是专业人士不是很容易看的懂，怎么办?带个看的懂的哥们一起看房。

(3)煤气费。

同上，这些都要办好过户。北方好像还有暖气费，我们没有，就写一起了。

(4)电话、宽带、有线电视等。

一般让原房主迁走，把自己原来的号码迁来。

(5)物业相关费用。

去物业公司问，有没欠啥钱，还有过户什么的。

2、注意迁移户口问题。

有时候我们这买二手房，就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出，我们的户口也迁不进来，就会发生纠纷。目的没达到，那房子都等于白买(这种事，真还听过不少)。

因此，买房前可到相关部门(街道、居委会、派出所之类)查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁，就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。

五、签订合同时的注意事项(步骤四要注意的)：

1、合同的建立：

房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成最后的同一。

2、约定付房款：

一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。凭自身实力选择。作为一个理财者，强烈建议，就算有实力，也请选后者。为什么?房贷利息低呗!知道民间借贷利息是房贷的几倍?

3、确定交房细节：

(1)交房的时间和条件。

时间好办，条件可以提哪些?比如卖方要负责清空房间，整理干净等(想想看：开门，一个堆满垃圾的屋子)。

(2)物业费、水电费等

上面说过了，要他提供最后一个月的缴费证明。

(3)过户：

①时间：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。

②费用：过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。

二手房交易税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项，(其余几项都很少一般就是几百块钱)。“交易税费由乙方承担”是合同中的常见陷阱，一般来说营业税、个人所得税由卖方负责，买方负责契税。

前几年都是卖方市场，不少买方为了抢房，都主动承担了所有税费，现在房价没那么夸张了，才会开始注意具体谁负责。还有一种情况是，事先谈好，以房价让利为条件，乙方可以同意在合同里写交易税费由乙方承担，同时房价低了税费也可以少交几百块。

③上证的人数：房产证上要写几个人的名字?老婆、孩子的如果要加，现在就一起写上，以后再加，麻烦的很。

④户口迁出：上一大点的最后一个问题，现在就订好卖方户口迁出的时限。

4、明确违约责任：

这事真常有，如果合同签完，原房主A哥突然发现：我去，房价飙升了!!!!要你退房了。咋办?买了个表的，现在就先明确违约责任，注意以下几点：

(1)合同上的时间必须都是精确的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。

(2)每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金(但是别定太高，太夸张好像法院也不认)

(3)定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。

六、步骤五之后都是对公环节，只要前面合同订好，基本没太大问题。

稍微讲一点，有办贷款的话，会涉及到房屋评估。评估费一般是千分五开始算，过百万递减。如果是商贷，可以自己找评估公司，评估费还可以进一步降低。