北京拟推的“共有产权住房”对急需购买第一套住房的刚需家庭来讲无疑是一个重磅好消息。所谓“共有产权住房”，简单讲就是政府和购房人各持有一定比例的产权，政府再将自己持有的产权部分的使用权暂时让渡给自住的购房人。这样对于中低收入家庭来说，就可以以低于市价的便宜价格买到属于自己的住房。但在提出共有产权住房之前，北京的保障性住房包括了公租房、经济适用房、自住房等多种类型，但是在具体的实施过程中，曾出现过部分公租房空置和部分自住房遭遇弃购、弃选的尴尬。而究其原因无外乎是，这些楼盘项目的位置过于偏僻，配套设施不足，户型等与商品房相差太多等。

共有产权房从制度设计上就规避了这些可能存在的问题。作为《共有产权住房管理暂行办法》的配套措施，北京市住建委会同市规土委起草了《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》。“全装修成品交房，1户至少1车位，实现小区无线网络全覆盖，安装人脸识别系统，试点建造智能化小型公用仓库……”

其中明确了共有产权住房的规划、设计、建设标准，强化质量和品质监管，标准不输普通商品房，并向社会公开征求意见。

位置不会太偏

应与地铁或公交紧密衔接

根据《导则》，共有产权住房应按照适用、经济、安全、绿色、美观的要求规划设计建设，全面实施全装修成品交房，执行绿色建筑二星级及以上标准。倡导“互联网+城市规划建设管理”的新理念。

新建共有产权住房一般采取集中建设方式，如果配建，共有产权住房项目应满足均好性要求，即同一居住项目在建筑控制高度条件一致的情况下，共有产权住房与普通商品住房在建筑密度、人口密度和人均绿地指标等方面应基本保持一致。

此外，共有产权住房项目在选址上，优先选择公共服务设施和市政基础设施条件齐全的区域，应与公交系统或轨道交通网络紧密衔接。这一规定，保证了共有产权住房的位置不会太偏。

图书馆、健身房成标配

1户至少1车位

在容积率方面，城六区共有产权住房项目容积率不应高于2.8，城六区以外的原则上不应高于2.5，容积率是体现小区密度的重要指标，最高2.8的限制比普通商品房的要求还要高，保证了小区空间上的舒适性。

对于共有产权小区的停车位数量，原则上，城六区不低于1.0辆/户，城六区以外不低于1.1辆/户。另外，还要按照要求配建电动车停车位，并按要求配置自用充电桩等设施。而自行车的停车位则宜在地面设置，并结合公共空间考虑共享单车的停车需求。

在其他小区配套方面，《导则》中规定，共有产权小区的绿化景观与公共空间以大乔木为绿化骨架，绿地配植乔木不应少于3株／100平方米。并规定，社区配套公共服务设施还应将图书馆、健身馆、咖啡馆作为标准配置，形成居民学习、健身、交流的场所。目前，这一标准在很多商品房小区都没有做到。

套型以多居室为主

层高不应低于2.8米

共有产权住房在套型设计上，与自住房有很大不同。《导则》要求，城六区新建项目套型总建筑面积不应大于90平方米；其他区新建项目套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上，最大不超过120平方米。充分考虑二孩及适老性要求，套型以多居室为主，严格控制套型总建筑面积在60平方米以下的套型比例。

《导则》要求城六区层高不应低于2.8米，其他区不应低于2.9米。套内户型功能分区应明确合理，做到洁污分离、动静分离、干湿分离。起居室、卧室等主要功能空间外窗洞口高度不应小于1.4米。

共有产权住房套内应设置玄关柜、壁柜、吊柜等储藏空间，应合理设计冰箱和洗衣机位置。并宜设置新风系统并预留安装空调设施的条件。未统一安装太阳能热水系统的工程，宜预留太阳能热水系统安装条件。

另外，《导则》明确，共有产权住房十二层及十二层以上住宅，每单元设置电梯不应少于两台，其中应设置一台可容纳担架的电梯。

小区WIFI全覆盖

安装人脸识别系统

建设智慧社区是共有产权住房的一大亮点。《导则》要求在共有产权住房中推广使用智能化建筑技术。全面推行三网融合，实现小区无线网络（WIFI）全覆盖。安装人脸识别系统，试点建造智能化小型公用仓库。

有规划专家看过该《导则》后表示，这份导则标准很高，对共有产权住房的设计，以及质量和品质的要求，标准都很高，有些指标甚至比商品房还要高。

三赢模式

其他城市大概率跟进

从北京首发之后，其它地方政府非常大概率会继续跟进。因为这是目前来说，已经被验证非常成功的三赢模式。

对部分刚需来说：等于是分期付款，先付一部分价格，5年后可以选择买下剩下的产权，不仅赚了房子，还可以大概率跑赢M2。

对开发商来说：低地价，低卖价，至少还是有钱赚；对地方政府来说：不是纯付出，现在的低地价，至少5年后还可以收回来；当大家都有得赚，或者不会吃太大亏的时候，就有了向全国铺开的基础。

解决住房的民生问题，才是未来几年的主基调。

而这种基调下，炒房不合时宜。