住宅维修资金是用来维护公共区域和共有设备的一笔资金，但是由于缴纳金不足、缴纳家庭少等情况导致住宅维修资金使用情况非常困难。据昆明装修网了解，截至目前，西山区归集到105个小区的住房维修资金6.5亿，支取维修资金大约3000多万，支取率仅为4.6%。

今年夏天，昆明连连遭遇大雨、暴雨袭击，很多小区外墙、楼顶都出现了不同程度的脱落或渗水情况，但某些小区的物业却表示这不归他们管。面对房屋漏水、电梯故障、公共设施设备损坏等情况，住宅专项维修资金是不是该派上用场了？这笔钱的使用情况怎样？如何让这些维修资金真正“物尽其用”？

现状：业主想用住宅维修金？没那么容易

一到雨季，家住王旗营小区的张先生就心烦不已。由于家住顶楼，受漏雨影响，家里地板、衣橱受潮变形，对生活造成极大影响。

张先生找到物管，希望他们解决，但却被告知，物管费低，应付日常支出已经入不敷出，更不用说维修小区的设施。而且屋顶是公共部分，理应由住在该单元的居民一起承担。但由于王旗营小区是上世纪90年代建盖的老旧小区，并没有维修基金，而且辖区老旧楼院顶层漏雨情况较多，他们只能帮助张先生协调其他住户共同出资，实在不行，张先生只能自掏腰包。

可张先生实在想不通：“公共设施，凭什么让我一家交钱？”“没有公共维修资金特别麻烦。”小区物管一位工作人员道出了“经验之谈”，如果是室内的下水道堵塞，或是换门窗玻璃、门锁，业主都能自己承担。但一提到屋顶漏水，就特别难协调，很多业主都不支持。让顶层的住户全部掏，他不愿意；让楼下几层的住户每户凑一点，他们也不愿意。

果然不出所料，协调了快一个月，扯来扯去，资金还是没协调好，最终，张先生咬咬牙，自己出钱修了屋顶，还把屋顶锁了起来。 “既然屋顶漏雨他们不愿意出钱，那也别踏入屋顶一步。” 张先生认为自己在理。

那是不是交了住房维修资金，屋顶漏雨就好解决了？答案也不一定。李先生是江东丽景园小区的业主，从去年起，他家房顶就开始漏雨，他想申请维修资金却被物业告知，得先征得整栋单元三分之二业主同意才行，而且还得他自己去做“思想工作”。而李先生打听下来还发现一个问题，并不是所有的居民都像自己一样，当初买房时除了购房款外还交了维修资金。

原因：缺乏强制约束力 缴存比例低

我国相关法律规定，住宅专项维修资金，是住宅共用部位、共用设施设备在保修期满后，用于物业共用部位、共用设施及设备的更新、改造等项目的费用，通俗来说就是房屋的“治病钱”。这笔钱实行“钱随房走”的原则，如果房屋买卖了，维修资金要随房过户。

1998年，建设部和财政部联合出台了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，标志着我国住房专项维修基金制度的建立，该办法从1999年起开始实施。

但据西山区住建局一位工作人员介绍，昆明从出现商品房到2000年左右，当时的维修基金没有强制性收取，因为缺乏强制约束力，缴存比例非常低，而且收缴标准也不统一。2008年，由国家建设部和财政部颁布的《住宅专项维修资金管理办法》正式实施，将这部分资金统一称作维修资金。这位工作人员还强调，维修资金指的是维修的首期资金。也就是说，如果维修资金使用完了，由业主自行筹资。

从2004年起，昆明开始将住宅维修资金的管理权限下放到各个县区房管局（现为住建局）代管，各地住宅维修资金的收缴、移交工作慢慢走上正轨。以西山区为例，2007年起开始归集维修资金，在专管银行的维修基金专户进行监管。这位工作人员透露，之前由房地产企业代管，情况就比较复杂，有挪用的，有使用手续不清的，而政府方面却不掌握这笔资金。

从缴存的标准来看，昆明根据国家和云南省的规定做过调整，商品房维修资金按照国家规定的住房全款的2%—6%的比例缴纳。2010年，昆明市住建局下发的 377号文确定：有电梯的多层住房按90元/平方米缴纳，没有电梯的多层及低层住宅、别墅、小区内非住宅按66元/平方米缴纳。

从2012年开始，全市在归集、追缴维修资金时采用了一些手段，比如，如果房地产开发商没有维修资金，就办不了产权证，在交房过程中，开发商必须代收，交由区住建局开设专门账户进行保管，支取时须达到相关规定，才能划拨。尽管如此，时至今日，仍有一些小区的维修资金尚未追缴到位，房屋建了十多年，可房子“养老金”依旧没交全的小区并不少见。

疑问：交钱容易用钱难，到底谁说了算？

采访中，还有市民对公共维修资金的用途表示质疑。市民黄小姐说，自己所在的小区部分儿童滑梯、老年人健身器材等老化损毁，她让物管维修，物管却表示，这些物件的维修还达不到动用维修资金的条件。“公共维修资金本来就是为了服务业主，如今却不能用。难道一定要等到墙体开裂或者倒塌才可以动用吗？那这个几率也太小了，岂不是白白浪费了这些钱？”黄小姐直言不讳。

自己交的钱为什么用不了，到底谁说了算？交钱容易用钱难，市民关于维修资金使用难的抱怨屡屡存在。

虽然昆明已收缴的维修资金数据暂未公布，但从侧面了解到，西山区共有180个商品房小区，截至目前，归集到105个小区的住房维修资金6.5亿，支取维修资金大约3000多万，支取率仅为4.6%。

而盘龙区自2006年开始按文件对住宅专项维修资金进行监督管理，分别在建设银行、农业银行开设专户进行管理，截至目前，盘龙区住建局代管115个小区缴存的维修资金约6.57亿元，支取资金约1564万元。

对此，西山区住建局这位负责人坦言，昆明不少老旧小区还存在维修资金没有缴纳或是缴纳不足的情况，所以无法支用资金。这样的小区，如果需要维修公共部分，就只能采取单次维修分摊的办法来解决。另外，大量新小区还未过保质期，使用率低。

“不能用使用率来评判住宅维修资金管理使用。”盘龙区住建局相关负责人表示，一方面，住宅维修资金的使用范围和性质决定了只是用于住宅共用部位、共用设施设备在保修期满后的维修、更新和改造，住户自家的质量问题不在维修范围内，人为导致的问题也不在维修范围内。

该工作人员也认为，缴存的现状不理想也很大程度上导致了维修资金不能“物尽其用”。盘龙区大小不一的住宅、楼宇不下600个，只有115个小区缴存了维修资金，多数老旧小区未归集维修资金。另外，很多小区建盖时间不长，多数房屋还处在初期或者质保期，质量缺陷还未凸显，使用频率自然就不高。另外，小区日常管理得好，设施设备维护到位，相应的使用寿命长，维修资金使用就少，在实际工作中，也遇到小区物管管理不到位而产生破损的情况，这样的情况，一般都不允许动用这笔资金。

建议：尽快建立便捷化的资金管理制度

维修资金怎样才能真正发挥作用？采访中，业内人士大多表示，首先是大家都有缴纳维修资金的意识，全部资金归集后才可以使用，然后有关部门出台一些维修资金的管理办法，比如某些影响小区业主人身安全的部分可以先维修，不用先征求三分之二业主的同意，之后再补手续。

如何让“沉睡”的维修资金发挥作用？除了给房屋“治病”外，资金还可在银行做增值。比如天津一些地方，把增值的其中一部分拿出来做应急资金，但前提是有地方性法规作为政策支撑。昆明目前没有相关法律法规支持这一做法。事实上，到目前为止，我国还没有出台专门针对住宅专项维修资金的配套实施细则，昆明可学习省外一些城市的经验，出台相关地方性法规，让小区维修资金能“物尽其用”。

即使有了“特事特办”、开通“绿色通道”这样的办法，但终非治本之策，有业内人士表示，目前这个问题还未集中爆发，但未来15年到20年，大量商品房都将进入维保“高峰期”，房屋“养老金”的问题一定会凸显，从根本上讲，还是要尽快建立更加规范化、便捷化的住宅专项维修资金管理制度。

评论：用好维修资金应分类施策

住宅维修资金的管理运用问题之所以显得异常复杂，是因为这一问题产生于中国社会的剧烈转型期，其中既包括我国住房分配方式向市场化转变过程中沉淀积压下来的大量历史因素，也包括现行制度下日渐暴露出来的手续繁琐、申请成本高昂等诸多现实因素……由此，小区维修资金的管理与运用，才成了一块难啃的“硬骨头”。

啃“硬骨头”，打攻坚战，我们成熟的经验就是分门别类，各个击破。把大问题拆分成小问题，条件成熟的优先解决；条件尚不成熟的创造条件逐步解决。放眼全国可以发现，近年来，在国内许多城市，已经就解决这一问题作出了不少有益探索，为我们提供了大量宝贵经验。例如，有的城市，就动用维修资金申请手续繁琐、办事成本高昂的矛盾，提出了设立“绿色通道”，紧急维修事项特事特办的方案；有的城市则针对维修资金的长期增值保值问题，开拓出引入市场力量，用维修资金购买财产保险的全新路径……兄弟省市的这些做法，让我们看到了分类施策，根据具体市情逐步解决维修资金管理运用问题的现实可能性，对我们最终解决这一问题有着相当的促进作用。

同时应当看到，无论最终解决这一问题的具体路径是什么，完善与之相关的地方性法律法规都是不可或缺的基础。无法否认，当前，在维修资金问题上，行政管理部门、物业公司和广大业主等各方的利益诉求已经形成相互咬合、推动乏力的格局。要打破这一格局，就需要有高于相关各方的全新力量。而在全面依法治国的时代大背景下，这一“更高力量”的最大来源只能是法制。从全国的经验也可以看出，各地解决问题的具体路径可以各不相同，但解决问题的根本落脚点无一例外都是对相关地方法规的修订与完善。这一点，希望能引起昆明有关立法机构的高度重视。

可借鉴之处

广州：小区维修资金可买财产保险

为解决目前各小区维修基金使用程序繁琐导致使用率低的问题，广州规定，维修资金可用于购买财产保险。当物业共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造时，只要在投保范围内就可以使用保险资金进行维修、更新和改造，如此有望达到“花小钱办大事”的效果。

浙江：不超过三分之一业主反对即视为同意

浙江省已出台新规，房屋维修方案公示以后，只要建筑物内所有权人不超过三分之一的业主书面提出反对意见，就视为公示同意。

合肥：单列应急维修资金

合肥市也在探索建立维修资金应急资金，即从维修资金增值部分中单列出一部分，用于小区紧急状态下快速支用。

昆明装修网了解到，目前我国还没有出台专门针对住宅专项维修资金的配套实施细则。昆明市可以向其他城市学习，以上三个城市的住宅维修资金政策都是可借鉴之处，让昆明市住宅维修资金早日物尽其用。