一般情况下，在开盘前，开发商为了蓄客都会让购房者缴纳一定的认筹金，才有资格在开盘时进行选房。很多购房者都会问，“这么麻烦干什么，直接交钱买房子不就好了?”其实，这里面颇有玄机。买新房时内部认购有什么玄机?认筹存在哪些风险?下面就和沈阳装修公司一起来看看吧！

从众心理排队认筹

购房者要注意开发商是否取得《预售许可证》

“我看了很多楼盘的房子，对品牌开发商还是比较看好的。但想要购买房子的人太多了，我怕到时候好房子都让别人挑走了，正好这两天这个楼盘要提前认筹，我就过来交10万的认筹金，这样还能在开盘的时候享受VIP待遇，冲抵优惠，既买到喜欢的房子又能省钱。”肖女士如是说。当调查员问起是否知道开发商有无《预售许可证》时，肖女士一脸茫然。

据沈阳装修公司了解，许多楼盘在认筹之时都会出现排队现象，很多购房者都会乐此不疲，甚至通宵达旦地排队认筹一套期房。但根据法律规定，商品房销售必须取得《商品房预售许可证》，否则是不允许进行销售的。但要达到预售条件，是有一定的门槛，各个城市的预售门槛都不一样。

所以，购房者在认筹房子之前，要弄清楚所要认筹的楼盘是否拿到了预售许可证，购房者可以自行登录沈阳市房产网进行查询。

开发商取得预售许可证的

根据认筹确定市场需求

有一些开发商，在认筹的时候已经取得了预售许可证，但是一般楼盘都会大致定个开盘日期，在这之前，不正式预售，先搞个认筹。这又是为什么呢?如果是正式预售，就必须确定了房子的具体位置和价格，但是有些开发商对市场形势无法准确判断，定低了，怕卖亏了，定高了，怕滞销。于是认筹就成了开发商判定市场的利器，确认有多少人有购房意向，一般来说，能缴纳认筹金的都是相对有诚意的购房者，开发商根据认筹的人数，就可以知道市场的需求是多少，然后根据这个数量确定正式的售价。

对于购房者来说，认筹有什么好处呢?好处就是排名靠前的人可选择度更大，开盘时可享受VIP优惠。但如果一个项目热度很高，那么排名靠后的认筹几乎没有任何价值了，只是给开发商提供了一笔短期流动资金。

购房者应避免

跟第三方公司签订认筹协议

沈阳装修公司了解到，有些开发商，为了规避相关规定，自己不出面收取认筹金，请第三方公司来运作。签订的认筹协议，基本都是团购服务，可是这第三方公司真的会提供服务吗?恐怕答案是否定的。所以，购房者需要擦亮眼睛，尽量避免跟第三方公司签订认筹协议。

购房者切记

要把细节写在协议里

“我之前交了2万的认筹金，但因为工作原因，不能买这个房子了，当时置业顾问承诺认筹金可以退还，所以想把认筹金退回来，但是都过去快一个月了，还没把钱退给我。我来售楼处找过几次，都没给我明确的答复。”韩女士表示。

那么，对于缴纳了认筹金的购房者，什么情况下认筹金可以全额退还?退还的钱需要多长时间到达购房者手中?

带着这些问题，调查员询问了辽宁瀛沈律师事务所何律师。何律师表示，“‘认筹金’只是一个商业的概念，不具有定金的担保、惩罚性质，在我国法律上尚无明确规定。认筹金看似合理，既能够保证购房者优先选择房屋，承诺的‘全额退还’又不会对后期撤销购房的消费者造成任何损失。但是，这个制度背后，存在着很多购房者预想不到的风险。为了使购房者能够合理维权，购房者应该在缴纳认筹金之前，和开发商进行细节敲定，比如认筹者不满意正式销售的房价可以全数取回认筹金，认筹金需在双方满意的时间内退还等等。在购房者签署认购协议时，还要把所有细节写在协议里，避免类似韩女士的事情发生。”

开发商违约在先

应双倍返还定金

除了认筹金，在购房时“定金”的说法也要十分注意。沈阳装修公司了解到，近日，沈阳发布了一系列楼市政策，新政策的推出，规定一些开发商要重新申报商品住房预售价格。一些已经与开发商签订了购房协议，且已缴纳定金的购房者会遇到开发商没来得及备案的情况。这种情况消费者如果提出撤销购房，缴纳的定金是否予以退还呢?

就此，辽宁瀛沈律师事务所何律师表示，“如果根据双方协商，签订了购房合同，其中购房者缴纳的定金，在开发商无违约行为的情况下，定金是不予以退还的。相反，如果是开发商单方面违约在先，购房者是有权利要求开发商退还定金，且根据《担保法》规定，开发商应双倍返还定金。想要判定开发商是否存在不可抗力因素，要根据最新政策，一事一议。所以提醒所有购房者，遇到问题，应及时咨询律师，避免风险存在。”