260万购得别墅 无力还款抵给债主

顺庆某小区有一幢独立别墅， 其所有权人是重庆市沙坪坝区的伍某。2012年3月14日， 伍某与顺庆区西门坝街的徐某签订《房屋买卖合同》，约定：伍某将此栋别墅卖给徐某，价格为260万元，分两次支付房款，第一次付定金100万元，余款160万元二年内在房屋转户前一次性付清。 在余款付清前， 两证由伍某保管。

合同签订后， 徐某向伍某支付了100万元定金， 然后入住了这套别墅。2013年8月3日，徐某因欠顺庆区西河北路刘某借款本息241.8万元，徐某向刘某出具《还款承诺书》一份，载明定于2013年8月内偿还100万元，2013年9月内还清余款， 若到期不能全部归还，即搬出房屋，并以该房屋抵偿刘某欠款。后来徐某因无法还清刘某的债务，遂让刘某于2013年8月入住别墅至今。

房屋余款还不上 押房借钱惹纠纷

后徐某因无力支付房屋余款160万元，向市民粟某借款，2014年3月13日，徐某委托原房主伍某将所购别墅代为公证给粟某，声明：徐某将用该房屋抵押获得的借款首先支付伍某房屋剩款160万元， 徐某付清伍某房屋全款260万元后，伍某将二证及其相关手续交予徐某。当天，伍某委托粟某签订抵押、借款合同， 约定粟某有权处置涉案房产，处置款项用于归还徐某此次借款等。

2014年12月26日， 经伍某授权委托，粟某与顺庆区镇泰路敬某、高坪区清溪街道赵女士签订 《住房买卖合同》，约定涉案房屋总价格为200万元，敬某、赵女士各购该住房50%的面积，各自支付50%的购房款。 签订合同的当天， 敬某、 赵女士向粟某支付全款200万元。当天，赵女士、敬某向徐某出具《承诺书》，承诺：“徐某2014年12月26日以顺庆区某小区××号别墅抵押，在敬某、赵女士处借款200万元，因该抵押物从前没到房管部门办理过户登记手续， 以原业主伍某委托代理人粟某和敬某、赵女士签订《房屋买卖合同》作为借款保障，借款人徐某在2015年6月25日前可随时还款，借款还清后，粟某与敬某、赵女士签订的《房屋买卖合同》作废，该别墅仍然归徐某所有，敬某、赵女士对该别墅不主张任何权益。”2015年7月16日，徐某向赵女士、敬某出具《承诺书》，承诺在2015年7月28日归还借款200万元整，如未按时还款，赵女士、敬某有权对抵押房产过户。 由于到期徐某未归还借款，2015年9月10日，敬某与伍某签订《存量房买卖合同》，约定敬某以120万元购买上述房屋。

法院查封诉争房屋 依法驳回原告诉请

就在伍某与敬某紧锣密鼓到房管局办理过户手续时，2015年9月17日，经徐某的债权人、 实际占有涉案别墅的刘某申请，顺庆区人民法院查封了涉案别墅。敬某、赵女士和伍某不服，分别提出执行异议，法院作出《执行裁定书》，驳回了三原告的异议请求。三原告对该裁定不服，遂将徐某和刘某告上法庭。

庭审时，三原告认为，该涉案别墅仍然登记在原告伍某名下，不能认定该房屋归被告徐某所有，人民法院无权对案外人伍某所有的房屋进行查封。从2014年12月26日起， 案涉房屋买卖合同的相对方已由“伍某和徐某”变更为“伍某和敬某、赵女士”，合同主体已变更，徐某对涉案房屋的权利已转让给了敬某和赵女士。三原告向法院提出的诉讼请求：判决立即停止涉案房屋的执行并解除查封； 确认涉案房屋归敬某、赵女士所有。

被告徐某辩称,其购房后虽未办理过户手续，但付清了全部房款，并对争议房屋行使了占有、 使用、 处分等权利，即使没有过户，也不影响法院查封。敬某、赵女士与徐某间只存在民间借贷关系，而不是买卖合同关系。

顺庆区人民法院审理后认为， 原告伍某与被告徐某签订《房屋买卖合同》合法有效， 法院对案涉房屋进行查封符合法律规定。根据敬某、赵女士出具的承诺以及徐某出具的承诺来看， 双方并无房屋买卖的真实意思表示， 而是将案涉房屋作为徐某不能按期偿还债务的担保。日前，该院作出一审判决，驳回原告敬某、赵女士、伍某的全部诉讼请求。