东莞已出台相关政策，业内称对目前在售的商业公寓影响不大，主要是为规范市场！下面就和东莞装修网来看看吧！

UCC寰宇汇金中心正在施工。

4月限购新政后，公寓由于不限购不限贷的商业属性，成为置业投资者的热门选择。但现今，商业公寓产品也受到“阻击”。东莞跟进北京、上海、深圳的步伐，将对“商改住”的现象进行严格管控。日前，东莞市规划局联合市住建局、市房管局发布《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知(试行)》。《通知》规定，开发商要严格按照批准的规划用途进行开发、建设、销售和使用，不得改变为居住用地。同时，在宣传方面，不可以任何方式宣传商业、办公项目的居住属性。

调查员走访公寓市场了解到，目前东莞公寓市场的反应平淡，并未出现“抢购”或“退房”等极端现象。“该政策对于现售的商业公寓影响并不大。但是未来的土地性质或会有所调整。”合富研究院(东莞)总监李兴旺认为，“其主要目的是规范市场，科学合理规划，让住宅回归住宅规划，商业回归商业规划，实现城市的科学规划管理。”

据东莞装修网了解，该《通知》于今年10月1日起正式实施，有效期至2020年9月30日。主要适用于2017年3月21日楼市限购新政颁布后所出让的商住及商业金融业用地。

A政策：

商业、办公类项目

不可设置厨房、卫生间

根据《通知》规定，商业、办公类建筑的平面布局不可以采用住宅套型式设计，同时不可以设置厨房;不可以单独布局阳台、空中花园、卫生间等设施，若要配套规划，只能设置在与公共走廊、电梯厅等公共空间相连的位置。同时，《通知》要求，商业、办公类建筑因功能需要，确实需要设置套内独立卫生间，那么，其每一分隔单元的套内建筑面积不得小于250平方米，首层商铺除外。“形象地说，250平方米的面积相当于两间100多平方米的住宅洋房，这么大的公寓已经不具备小而优的投资价值，更不适合自住。”东莞一位地产销售解释道，“居住和投资成本都太高了。”

擅自变更规划

将强制整改才可竣工

《通知》要求，商业、办公类建筑建设单位应确保报送审查机构审查的施工图设计文件与报送规划部门核准的设计文件一致。“如果设计增设或调整厨房、卫生间、茶水间等情况，现场应停止变更内容施工，按程序办理规划变更、施工图重大变更审查备案后(若涉及施工许可内容变更的，还需办理施工许可变更手续)，方可继续施工。”东莞市规划局要求，“工程质量监督部门对竣工验收进行监督，发现涉及规划内容调整的重大变更，应督促建设单位完善施工图重大变更审查备案、施工许可变更等手续后，方可组织竣工验收。”

不得以任何方式

宣传房屋可以用于居住

东莞装修网了解到，在宣传、销售方面，开发企业和中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对虚假宣传的开发企业，停止办理后续手续。“此次的政策落地也将落实到实处，倘若项目存在虚假宣传和擅自变更规划的情况，其项目的后续手续会受阻，这比处罚更为管用。”市住建局相关负责人谈道。

B市场：

公寓推货节点已过

市场反应冷淡

调查员走访市区卓越中寰、保利珑远广场等多个公寓项目，目前多个项目的公寓产品正处于蓄客阶段，只剩下部分尾盘公寓，工作日内的人气显得格外冷清。在宣传展示上，多个项目均将预售证、报建规划证书等文件摆在营销中心的显眼位置。而有关“居住”等字眼已经不见踪影。

“每一波加推的公寓销售量都还不错，目前正在等待节点。”保利珑远广场的销售介绍道，“实际上，该政策的推出会让公寓成为稀缺产品，更好地向客户推售。”对于这一观点，不少房地产业内人士表示赞同，“往好的方面来看，该政策有助于推动现有的项目去货，提高部分投资置业者的购买欲望。”

自限购以来，东莞的公寓成交量呈现上升趋势。中原研究数据显示，截至2017年第三季度，住宅成交34886套，同比下滑47 .45%。商业公寓成交11550套，同比上涨33.85%。由此可见，受到限购政策的影响，普通住宅成交量受挫，商业公寓不受政策束缚，成交量呈现大幅上涨的趋势。

商业公寓价格上涨

欲赶超住宅

今年，商业公寓呈现量价齐升的态势。据东莞装修网获悉，数据显示，商业公寓成交均价已达到16143元/㎡，同比上涨42 .24%。普通住宅成交均价为16433元/㎡，同比上涨18 .8%。而在2016年，商业公寓的均价为11349元/㎡，普通住宅为13841元/㎡。由此可见，商业公寓的上涨幅度比普通住宅大，并且已逐步接近普通住宅的成交价格。

据中原数据统计，上周，公寓成交排行在前十的楼盘中，泰禾新天地、卓越中寰、星城翠珑湾的成交均价均超过2万/㎡。业内人士评价，“目前，许多市区商业公寓位于城区的商圈中心地段，且自带办公、商业配套，这使得公寓更易出租。”

公寓库存消化周期达8 .2个月

在限购政策的刺激下，2017年，商业公寓项目已经达到97%的比例。截至9月30日，东莞商业公寓的库存量达到51万㎡，去化周期为8.2个月，面临着较大的库存压力。究其商业公寓的发展，2014年是分水岭。中原数据显示，2010-2013年商业用地成交每年均超10宗。在商铺和写字楼面临着巨大消化压力背景下，开发商为消化大量商业用地，开发住宅产品。同时商业性质的住宅产品有快速走货回笼资金的优势。

C聚焦：

规划局：

纠正当下市场“挂羊头卖狗肉”现象

东莞市规划局在《通知》中明确指出，限制“商改住”主要是为进一步规范商业、办公类建筑项目管理，维护规划的严肃性和房地产市场平稳健康发展。对此，市规划局知情人表示，该政策主要是为了纠正当下市场“挂羊头卖狗肉”的现象，对开发企业起着引导作用。一方面，当下土地市场分为工业、商业、居住用地等几大类。土地属性不一样，土地价值也会有所区别。在居住用地成本越来越高的情况下，商业用地被改成居住属性，这会造成较高的利润差价，应该让商业、办公项目做该做的事。另外，商业、办公用地在规划上与居住有所不同。举例而言，倘若已审批办公项目规划被改为居住，其消防或会存在隐患，不一定符合规定。李兴旺也指出，该政策对于现售的商业公寓影响并不大。但是未来的土地性质或会有所调整。其主要目的是规范市场，科学合理规划，让住宅回归住宅规划，商业回归商业规划，实现城市的科学规划管理。

开发商：

今后需找准商业定位

据东莞装修网了解，《通知》提及，3月21日以后出让的商住地块不得变更“商改住”。中原研究院认为，因此，未来商业洋房、商业别墅、商业公寓等产品供应会减少。同时对于即将上市的商服用地，开发商在拿地的时候必须更加谨慎，对于商业部分产品要有合理的规划，才能取得项目运营的成功。(来源：南方都市报)