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【案例】签约11天后限购政策出台，房主发律师函认为其违约

去年12月10日，贾先生在郑州市一家中介公司的见证下与房主袁女士签约，购买其名下房产一套，总价64万余元。签约后，贾先生支付定金、佣金、代办费共计5万元。

签约后11天，也就是2016年12月21日，郑州市人民政府发布相关调控通知，规定：非郑州户籍家庭，在本市购买住房时，需提供在本市连续缴纳2年以上(含2年)个人所得税或社会保险证明。贾先生户籍在外省，且没有办理个人所得税或者社保，所以不具备购房资格。

双方因此产生争议，贾先生讨要5万元已支付费用，但房主袁女士却认为贾先生违约，于今年3月份发出一份律师函，告知其合同已解除。贾先生多次讨要已支付费用，均被拒绝。随后，他将房主和中介告上法庭。

郑州市管城区人民法院审理后，判决房主退还购房定金3万余元，中介退还中介费用8000元。

【说法】明知没购房资格却盲目签约，出现问题需担责

“政府出台限购政策属不可抗力因素，法庭认为双方均不违约。”该院民一庭庭长孟永红表示，买卖合同中有免责条款：如遇洪水、地震等不可抗力原因，导致合同不能履行的，甲乙丙三方互不承担责任。郑州市人民政府出台的限购政策导致了一批类似贾先生这样，签过了购房合同，却没有办理过户手续的用户，无法购房，但这个政策属于不可抗力因素，双方均不存在违约，那么，房主就无权扣押贾先生的定金。

虽然中介促成了双方签订房屋买卖合同，但中介的居间行为并没有完全完成，为此，贾先生只需要承担合理的中介费，法庭酌情为5000元。

郑州装修网了解到，限购政策实施后，不少没有资格的买方，听信中介的说辞，认为只要花钱，就可以办理相关的手续，让其拥有买房资格，一旦出现问题，谁来担责?孟永红介绍，实际中的确存在这样的案例，但买方如果明知道没有购买资格，依然轻信中介言论，盲目签约，房屋买卖无法成交，则其需要承担相应的责任。

摘自：大豫网