在东莞楼市限购限贷政策影响下，投资需求撤离东莞市场，刚需和改善需求成为市场成交主流，适合这两种购房需求的三房和四房产品也因此成为市场供应量和成交量最多的产品。特别是去年“全面二孩”政策实行后，家庭购房者对于房间的需求发生明显改变。据东莞中原战略研究中心数据监测显示，11月东莞90~110平方米及110~145平方米洋房产品成交占比有所上升;其中90~110平方米产品成交占比达50%，110~145平方米产品成交占比37%，90~110平方米产品仍然是市场成交主力。12月份，东莞楼市热点轮番启动，水乡片区多个新盘项目入市，且以品牌开发商项目居多，继续成为市场热点。从产品类型来看，90~125平方米三房、125~144平方米四房、70~90平方米三房的供应量最大，从成交来看，“小三房”和“大三房”以及四房产品的需求量也大。

值得注意的是，从2015、2016年东莞房价开始上升以来，东莞房价就一直处于较高位。虽然在楼市调控政策持续收紧影响下，房价涨幅放缓，楼盘定价趋于理性，但是整体房价仍然较高，刚需住宅产品总价较前两年有明显上升。这也使得购房者买房压力加大，总价和首付款都有所增加。据东莞中原战略研究中心数据显示，11月东莞洋房套均总价与10月持平, 仍为182万元/套，其中松山湖、长安远超其余镇街。从11月东莞各镇街洋房套均总价来看，松山湖以467万元/套的总价名列镇街套均总价首位，其次是长安433万元/套，排在第三位的南城套均总价299万元/套。排名靠后的分别是中堂、横沥、桥头、东坑、麻涌、望牛墩、黄江、企石、高埗、洪梅等镇区。而值得关注的是，由于房价相对较低，近期麻涌、洪梅、望牛墩、桥头、横沥等镇街成交量较大。

东莞装修公司从业内人士口中了解到，为了减少购房成本，购房者们对于面积小、总价低的房子更为喜爱，开发商为了迎合购房需求，创新开发出90余平方米三房、110余平方米四房的产品，吸引购房者入市。

户型创新点

创新一：调整朝向

作为国际制造业名城的东莞，厂房多是不容忽视的现象，许多楼盘在新的区域进行建设时，周边往往会有厂房、民宅等。楼盘处于工业区、民房聚集地，一定程度上将影响住房的景观视野。为了避开这些问题，今年不少楼盘在设计时专门调整房间朝向，避开不利因素，面向景观资源好的朝向或者小区花园，最大限度地让业主们在家中就能欣赏到美景。某楼盘推出92平方米三房两卫和115平方米四房两卫产品，户型均朝向东南或西南。某楼盘则位于水乡公园正对面，中间是小区设计的中式园林，从阳台往下望去，非常漂亮，房子的后面则是一片原生态的香蕉林，户型设计的朝向同样也避开了小区一侧的民宅。

创新二：减少走道面积

2014年8月，东莞开始试行《东莞市建设项目规划指标计算细则》，以往利用 “入户花园”“内阳台”“空中庭院”“空中花园” 等进行改变面积设计的行为成为历史。在不能“偷面积高赠送”的情况下，为了增加实际使用率，开发商们通过创新户型设计，在较小的面积上尽可能地获得数量多的房间，来增加产品竞争力。很多品牌房企纷纷推出这类型产品来适应需求，并且在今年市场上大量使用。

创新三：巧妙设计衣柜

为了减少购房者的首付负担，精装修房也越来越多地出现在刚需产品市场上。嵌入式的大衣柜设计让她很满意，房间显得宽敞了不少，同时衣柜层数多，很符合业主的收纳习惯，在购房市场上非常受欢迎。

趋势

求高实用率将成为主流

在房价较高的情况下，追求高实用率户型将是市场的主流。东莞装修公司了解到，目前众多房企多个楼盘高层以两梯六户为主，使用率达到87%，成为市场上畅销户型产品。同时，随着“全面二孩”政策实行，家庭人口增加，传统三房已无法满足新的家庭结构需求，未来四房的比例会越来越大。业内人士介绍，在高房价下，控制面积提高实用率，是开发商制胜的关键，115平方米左右的四房户型或将成为一种趋势。

东莞装修公司温馨提示无论户型如何创新变化，首要的还是安全性、防自然灾害、防盗等。在实用性方面，开间大小适宜，功能布局合理，方正实用，避免不规则空间出现;减少没必要的走道，降低公摊，才会让购房者觉得物有所值。户型设计还需要灵活，户型可以多变，可满足家庭不同的生命周期对户型的不同需求。另外，还要考虑到户型的舒适性，做到功能分区、动静分离、公私分离、主次分离、干湿分离。此外，还要有良好的隔音、采光、通风、节能、智能等。

新闻来源：广州日报