一、人们对住房的需求真的会少吗?我们的住房到底有多少?

国家统计局在2017年7月份公布了几组数据。2016年全国人均住房建筑面积为40.8平米。其中城镇人均36.6平米,农村人均45.8平米。

根据2016年底中央党校国际战略研究院的调查,城镇住宅已经达到356亿平方米,相当于3.56亿套房,而城镇户籍居民不超过1.8亿户,平均每户接近2套房。

按照以上标准,我们的人均住房面积已接近高收入国家的水平。这些数据是不是看上去很有成就感?

且慢。我们再来看更多的数据。

根据链家研究院的最新报告,北京(楼盘)存量房套数约为750万间,套均2间房,对应常住人口2170万。按照一人一间的标准,刚性住房缺口达到了600万间。

还是链家的报告,北京存量房中楼龄在10年以上的房子占比76.7%,20年以上的房子占比38.6%,房子老体验差。就这些房子支撑了北京每年8成以上的成交量。

由此可见,即使以最低的租房来满足居住需求,北京的房子目前还远远不够分。

再来看看深圳(楼盘)。

去年4月份,深圳一位官员在某论坛上表示,深圳目前有1041万套住房,按照户均2.59人计算,深圳住房可容纳2800万人,而深圳实际人口大概是2000万人,房子好像是够住的。

但是,深圳的1041万套房子都包括哪些呢?深圳市住房保障发展规划(2016-2020)中有这样一组数据:

根据2013年住房调查,当年深圳住房总量为5.2亿平米,共1035万套住房。

其中政策性保障住房34万套,单位及个人自建房55万套,原村民自建合建房月650万套,工业区配套宿舍168万套,能够畅通交易的商品房只有128万套,不足五分之一。

深圳和北京有同样的问题,住房总量看上去不少,但如果细分结构,你会发现大量居住性能差的房子占了很大的比重。

而深圳的住房相比北京,更突出的问题是可供自由交易的商品房比重太低,深圳是一个移民城市,80%是外来人口,他们来了只能买商品房,这些房子长期都是稀缺的。

在城里打工的这些人,他们老家大多有大房子,但这些房子却常年空置。城镇化的深入,住房需求会随着人口的迁移而不断变化,大量农村和三四线城市的房子会逐渐被放弃,,你还是会觉得优质住房不够住,这样的住房需求不会减少。

在网络上,有一个错误,但却被广泛认同的观点:随着人口老龄化的加速,房子继承也会加速,一个4-2-1的家庭组合,爷爷辈2套房,自己1套房,孩子即使不买房,未来也会有3套房在手,房子会过剩。

这个模型的算法是没问题的,但这个问题房子是有寿命的,爷爷辈的房子到你们手中,你觉得还能住吗?还会住吗?从消费升级的角度来说,很多人继承了父母的房子之后,会选择出售置换更优质的房子来改善居住条件。

房地产在不断更新换代后会逐渐走向成熟,住房总套数会维持一个动态平衡,然后不断拆旧换新,满足人们日益增长的美好生活需要。

二、房子结构性问题才是最迫切的大问题!

影响房价的因素太多了,从长远来看,供需关系的确是主导房价走势最核心的因素。但最迫切的还不在这里,供需是一个大的逻辑,我们目前更多的是结构性问题,房子过于集中在少数人手里。

正是这些问题,也给调控带来了巨大压力,调控力度过度和不足均会导致房价脱缰。

西南财经大学的一份抽样调查结果显示,在城镇户籍居民中,有66%的居民只有1套房,却有21%的居民有多套房,而且这部分居民人均达到了5.5套之多。

以深圳为例,据深圳自媒体大V朱罗纪的统计,深圳原居民人均住房面积达400平米,而商品房人均面积不到10平米,比HK还低。而深圳手握百套以上的房主大有人在。真可谓到了“富者田连阡陌穷着无立锥之地”的地步。

2016年12月份,潘石屹在某讲座上表示,北京有人买一百套房,自己只住一套。还有很多人一套都没有,否则哪里来12万户家庭抢427套共有产权房呢?

近一点的,南京(楼盘)去年11月份万人抢房大战,也是类似的问题,他们中的很多人根本不缺房子住,却仍然拼命去囤房。

我们当前最迫切的问题就是要理顺分配,要让房子真正用来住,而不是用来炒。距离这个目标,我们要做的还有很多,谈“人们对住房的需求少了”都还太早,指望房价真正下跌更是奢望。