下文将重点针对租赁地块供应和房企试水情况调查，研究分析苏州目前租赁住宅市场发展现状与未来。

一、租赁地块供应

1、首宗只租不售地块

2017年6月，苏州推出首宗只租不售苏地2017-WG-15号地块，该地块位于相城高铁新城聚金路西、万庄街南，占地面积21148平方米，容积率2.6，地块计容建筑面积的50%为不可分割销售且不得分割转让并只能用于租赁，出租人须在出租房屋前将承租对象信息报备高铁新城管委会。该地块最终由苏州高铁新城发展有限公司竞得，若以单套面积60㎡来估算的话，约可供应460套租赁住房，用作周边产业园配套人才公寓建设。

2、首宗纯租赁地块

2018年2月2日，苏州首宗纯租赁用地苏地2017-WG-80号开拍，该地块位于相城区开发区永昌路西、腾道路北，总占地面积57432平方米，容积率为2，根据规划，该地块为集宿楼用地，仅可设置满足区域内企业人才及员工居住的公寓及宿舍，不可分割销售且不得分割转让，其中单人套间不低于200套，双人套间不低于300套，四人以上套间不低于1000套。地块最终被苏州相城经济开发区漕湖置地有限公司以底价斩获，楼面价3000元/平，仅为周边商品住宅楼面价的三成左右。

该地块仅过了4天规划便火速出炉，整幅地块规划建筑面积为11.486万㎡，预计可建造15栋左右18层以上的高层公寓楼。项目将采取最新的装配式建筑技术建造，不但工期短，而且质量更有保障。所建公寓将全部精装交付，并将在项目周边同步配套基本生活设施和公共服务设施。按照标书所示，该项目将于2019年4月份开建，计划2021年4月份竣工交付。今年年内主要进行结清地款、规划方案论证、报建手续办理等前期工作。

苏州相城经济技术开发区漕湖置地有限公司董事长沈毅介绍：该地块主要服务于周边企业未来3到5年的发展，为载体引进的高层次人才，提供更为舒适、稳定的租赁公寓。

3、从租赁地块供应来看，主要有以下几点特征：

国资房企带头：苏州高铁新城发展有限公司和苏州相城经济开发区漕湖置地有限公司均为国资房企，且在区域板块内有运营经验优势，这两家房企率先入场，有着明显的国企先行先试的特点，将为其他企业起到示范作用。

产业聚集区：无论是高铁新城的影视产业园，还是国家级经济技术开发区——相城经济开发区，产业发展需要人才的支撑，大量外来人才涌入的同时，其居住的需求也将爆发式增长。租赁住宅地块建设的高标准国资自持人才公寓将对人才引进起到积极的推动作用，为区域产业发展保驾护航。

承租信息报备：这2宗租赁地块均要求，出租人须在出租房屋前将承租对象信息报备到对应区域内的管委会，以便更好地管理和保障今后租住人才的利益。

二、房企试水情况

1、润家——苏州首家国有住房租赁服务公司

2017年11月16日，苏州工业园区润家住房租赁服务有限公司在园区现代大厦举办成立仪式，这是苏州首家国有住房租赁服务公司。据兆润控股集团董事长俞海明介绍，园区润家以长租公寓租赁服务为核心产品，包括集中式房源和分散式房源两种形态，将整合利用园区国企房源、社会零散房源、品牌连锁房源等多种房源渠道，形成高、中和经济型三类公寓产品线。目前，润家已有2000余套首批不同等次的线下运营管理房源，主力户型为30-48㎡。

2、龙湖冠寓——进军苏州租赁市场落户两家门店

2017年5月27日，苏州首家龙湖冠寓项目正式试营业。目前苏州龙湖冠寓已有2家门店开业，主力目标客群定位为20-35岁的青年白领人群。“冠寓”分为“核桃”、“松果”、“豆豆”三条符合青年人居住习惯的特色产品线，其中冠寓苏州钟园路店定位为“松果”产品，提供标准化 增值服务，融合商业与社交功能的青年社区，主力户型为32m²的平层和复式，房租2400元/月;冠寓苏州世茂广场店定位为“豆豆”产品，小房间 大公区配置，以选配化功能满足轻客品质需求，户型面积为10-30㎡，房租1748元/月。

3、万科泊寓——全国首笔长租房专项银行贷款

2018年2月1日，苏州万科泊寓公寓管理有限公司旗下全资子公司苏州宜家开元酒店有限公司获得中国银行苏州工业园区支行投放1000万元长期贷款，贷款为期5年，为纯信用贷款，将用于苏州万科泊寓对收购的开元酒店的改造、装修和设备更新，改造后的酒店将以租房公寓的形式服务苏州住房租赁市场。

万科泊寓获得的该笔货款是全国首笔成功审批并投放的长租房专项银行贷款。此次长租贷款的落地，有助于推动泊寓自身业务开展，也将促进苏州市住房租赁市场的发展。未来长租房专项银行袋款也将越来越多。

4、从房企试水情况来看，主要呈现以下特点：

模式：多以集中式为主，分散式较少

按照运营模式，长租公寓又分为集中型和分散型两种。集中型公寓是对整栋楼或集中几层进行统一装修运营，分散型是把零散在城市的各处房子进行标准化的装修改造，再出租给周边的白领上班人士。龙湖冠寓、万科泊寓采取集中式运营;润家采用“集中 分散”式。

规模：房源规模较小，竞争格局尚未打开

目前房企运营的长租公寓房源数量较少，竞争局面还没有正式展开，等到未来大家都在同区域，供应价格相仿产品的时候，真正的竞争才算开始。

客群：定位年轻群体，户型较为单一

苏州几家长租公寓，目标客群均定位为20~35岁年轻人，这部分群体有一定经济能力但没有购房能力，但已不满足于简单的居住，看重环境、社交等附加功能。从户型来看，多为单间配套和loft户型，两室及以上的户型鲜有涉及。

三、苏州租赁住宅市场的展望

虽然目前苏州租赁住宅市场还处于起步阶段，但已有多主体的参与，这将给租赁市场带来巨大的发展。同时，随着经济发展、空间优化，对人才的吸引力逐步加强，苏州租房需求也将会进一步扩大。未来，在政府大力提倡的租购并举的政策引导，租赁住宅市场有望成为房地产市场的重要一极，在一定程度上缓解房地产供需不平衡的问题，使得未来的房地产市场，从交易到价格方面，逐步趋于理性和平稳。整体而言，苏州租赁住宅市场未来前景较为看好。