深圳装修网了解到，最近有位深圳男子就通过一种特别的买房方式，欲买一套学区房，结果万万没想到，原本以为只需要花369万就能“捡到的便宜”，在计算税费后，反而变成了超611万的“烫手山芋”……

这到底是一种怎样的买房方式?这位深圳男子又经历了些什么?

拍房拍到“烫手山芋”，没办法，只能违约

阿奇(化名)最近留意网上的司法拍卖房，看起来价格绝对的划算，所以就计划拍下房子给小孩上学使用，

2018年3月16日10:25:39，阿奇第19轮出价，以3692016元，将罗湖区的翠华花园一处房产收入囊中，这个价格仅比前一个出价者多3万元。

阿奇所拍下的房子就是这个小区中的一户，捡了这么大一个便宜，阿奇当然是十分开心，但万万没想到 本以为的好运，在12小时后变成了一场“噩梦”。

阿奇所拍下的房子

因为这套竞拍价不足370万的房子，税费竟然高达242万，阿奇提供的税费清单显示，其中的土地增值税就高达218万。

为什么会这样?

公号“法拍房专家”负责人龙先生

这套房子原先由公司持有，再加上登记总价不足5万，与成交价值相差太大，土地增值税很贵，会按差额的60%收取。

你以为此时阿奇只需要弃权就可以了吗?

NO 阿奇已经交了一笔“学费”

“估计25万定金没了”，阿奇告诉南都记者，在参与拍卖前，自己缴交25万定金获得拍卖资格，现在这25万要打水漂了。但在龙先生看来，阿奇还是幸运的。

龙先生：如果交完首付款才发现税费，“学费”会交得更多，我见过不少，进退两难。

法拍“入坑者”众，这个原因吸引人

3月18日，阿奇委托爱人到法院申诉，希望通过说明情况让法院同意减免“土地增值税”或解除合同约定。

然而，在法院他们遇到，两个和自己情况一样的买家，也是拍了同一个小区的房子。

阿奇：我们联合起来向法院提申请减少税费，希望法院能重视。

而仔细梳理发现，阿奇这套房产已经是第二次上线拍卖了。

“2月29日那次拍卖就有人违约了，交了25万定金估计也没有要回来”，阿奇告诉南都记者，前一个竞得人应该也没有看清楚税费。

网上公开信息显示，2018年2月9日10:41:22，该套房产以3602016元成交，但最终也以弃拍告终。

“税费太不清楚了”，阿奇质疑拍卖信息公开中的税费部份不够明确，对于“小白”买家而言，相关负责单位有责任和义务公布税费说明，避免更多人“入坑”。

为啥屡屡有人入坑呢?

数据显示，该小区3月份的二手房成交均价为7.3万/平，以此计算阿奇的房子也不会超过566万元。所以如果按照阿奇一开始拍得的价格369万，阿奇大概可以省下约30%的钱

阿奇所拍下的房子就是这个小区中的一户

不过，若按照阿奇369万元的拍卖价加上242万元税费计算，他总支出至少611万元，则远高出市场价45万元，真实价格，而据网上评估机构给出价格显示，该套房子的快速变现评估价为403万，市场评估价也仅533万。

so 阿奇本想贪便宜，但没想到却是“进了坑”。

龙先生：法拍房一般价格在市场价的9成左右，不然也不会有人去拍。

专家：购买法拍房要做前期工作

“小白”勿碰

那么如何去判断一套房子是否值得去竟拍?

“法拍房的水还挺深的”，龙先生表示，不太建议“小白”买家去买。

你以为只有税费这一个坑吗?

快看看 买“法拍房”还有这些要调查的

除了要懂得计算税费，还需要去做房子的前期调查，比如有没有人住，好不好收房，有没有租约，欠了多少水电费，管理费;还有的房子是没有房产证的。

法拍房表面上看着便宜，实际上隐含的东西是非常多的。

龙先生强调，前期的调查和计税费都不是最难的

收房最难

因为法拍房大部份都是有人占用，这些使用者大多与原业主有关系，所以不会拱手相让。

而对于阿奇遭遇，龙先生建议，如果看好未来市场走势，也可以先买下来，毕竟未来房价能涨回来;如果弃拍，下次的成交价格低于上一次，法院有可能要求前一个弃拍人补交差额。

怎么也没想到 “弃拍”除了定金没了

还有这风险

购买拍卖房可能存在的法律风险，如果你心动了 要看好，专有名词普及。

交吉就是不但保证帮助过户还负责空房交付。

不交吉只管竞买人拍付清购房款后，协助办理过户手续，交房和其他纠纷，由竞买人自己处理。

深圳装修网了解到，现在的司法拍卖房，基本上是注明不交吉维持现状的房产，对于房产实际占有人和业主的法律关系，以及业主有没有为其他人设定占有权，竞买人很难查明。 ?

如果买错房会有很大风险

拍卖的房产上存在有长期的租赁合同，依据民法买卖不破租赁的原则，竞买人取得房屋所有权后，不能对抗租客的租赁权。

简单来说，如果你买的房子,在抵押和查封前被出租了，那么租客的租赁权应得到法律的保护，此时竞买人只有所有权，拿不到使用权

房产的所有权归属有争议，主要是物权法司法解释一第七条规定的几种情况。

人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为《物权法》第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。

——物权法司法解释一第七条规定

这种情况有可能延长竞买人的过户时间

也有可能直接导致竞买人竹篮打水一场空

存在代持协议的情况下，实际产权人可以提起执行异议之诉，虽然这样的诉讼基本上法院会认定实际产权人的证据有瑕疵而驳回诉请，不会影响到最终的处理结果，但是会延长竞买人的过户时间，一次性付款的资金压力耗不起。

这种情况要注意：夫妻双方通过法院程序调解离婚，法院在调解书中确认房产归不是登记权利人的一方所有的情况，在法律上依据《物权法司法解释一》第七条的规定，房产实际上已经变更了权利人，房产证已经不能准确地对外体现房产的真实权利人，竞买人购买这样的房产，生效的离婚调解书上确定的所有权人主张权利，竞买人注定是竹篮打水一场空。

拍卖房里面实际居住的如果是已经和原业主签订买卖合同并支付一定的购房款，还和原业主已经办理正常交房手续的买家，也会出现，竞买人只能取得所有权不能取得占有使用权的情况。

房屋存在违法建筑，拍卖面积和实际登记面积不一致或其他质量瑕疵的责任只能由购买者承担。

深圳装修网了解到，由于法院拍卖的房屋，拍卖公司在拍卖时强调现房现状拍卖，而对于现状，仅能依据竞买人现场短暂地观察，可能出现未发现的房屋面积或质量存在隐蔽的瑕疵。通过拍卖得来的房屋后，发现房屋存在加建偷面积或质量瑕疵问题，由于房屋原所有人和拍卖公司已经履行了瑕疵告知义务，此时竞买人只能自己承担这个不利的法律后果。

阿奇所拍下的房子就是这个小区中的一户

原业主给其他特定关系人设定的有居住权限。比如，有老年人、病人或未成年人长期在涉案房产里面居住生活，这些人是原业主设定的实际居住权利，竞买人要想通过正常的渠道，收回房产的占有使用权，存在困难。

不能正常解除抵押的情况。解除抵押登记手续受产权人和抵押权银行之间抵押合同条款的影响，具体看抵押合同约定能不能提前赎楼，如果银行不同意提前解除抵押权，就存在麻烦。

另外一种就是业主和其他人存在联合抵押行为，也存在抵押权无法注销的问题。

你看了这些问题一定冷汗直冒了吧?

不过有时还是会有很多人

经过深思熟虑还是会购买拍卖房

我想这些问题 还是要给大家讲清楚

据广东华商律师事务所律师周争锋分析

问题一

拍卖房受不受深圳限购政策影响

依据广东省高院2013年12月27日《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》的规定，竞买人须具备深圳市的购房资格，不然竞买成功后，没有办法正常的办理过户手续。

问题二

拍卖房能不能办理银行按揭手续

拍卖房基本要求是一次性付款，这对竞买人的财务状况要求得很高，没有在事前的要求的期限内一次性支付，则缴纳的保证金就要被扣减拍卖的费用，下次拍卖成交价与本次成交价的价差等费用。

问题三

拍卖的房产如何定价，流拍后会如何处理

债权人申请法院依法查封债务人的房产，案件胜诉后，债务人仍然无法还钱，房产则会被法院依法拍卖，没有到资不抵债，实在没办法的情况，业主都不会让自己的房子进入拍卖通道。

深圳装修网了解到，通常情况下，第一次评估价和市场价差不多，此时拍卖基本会流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的幅度不得超过前次保留价的20%，依据最高人民法院司法解释规定，不动产、其他财产权利可以拍卖三次，第三次拍卖依然流拍的情况下，还应当在60天内再进行一次变卖，变卖由法院实施。（来源：大粤网）