2018：“预测与战略”在北京举行，华远地产股份有限公司原董事长任志强出席并演讲。任志强表示，全国房价超过两万块钱的不到十个城市，超过一万块钱平均房价的不到二十个城市，这大部分在去年年底的统计数字。

    截至今年10月份，全国所有地级市平均房价不到四千块钱，全国平均房价约七千块钱。“我没太搞懂，为什么你们老说房价高啊？我觉得还早着呢。”

    任志强称，商品住房只占住房总量40%，北京、上海都不到40%。我们真正超过两万块钱平均房价的只有九个城市，所以这二十个城市决定了全国的平均房价大幅度上涨，全国平均普遍下来，我们的房价离合理水平还差的很远。

    任志强援引调查，全国房价扣除地价以后的房价收入比不到6，北京、上海比较高。扣除地价前后房价收入比相差60%，中国扣除地价以后的房价收入比，非常非常合理，而且比国际上还低，比大多数国家低。

   老龄化？更严重的是年轻人独居问题

   如果想要完成小康目标，那么城镇化率至少要达到60%-70%，不盖房子住哪儿啊？在城镇化的推进过程中，老百姓对于住房还有巨大的需求。

   部分观点认为我国老龄化非常严重，可能导致住房需求量减少，但我认为更严重的是年轻人的独居问题。北欧很多国家年轻人独居率达到40%，父母有房子也不住，自己要单独住，中国现在大概最少有7700万户，独居的增加和过去的传统计算是完全两个概念。

    我国家庭人口已经从1984年的3.9下降到现在的2.8，北京上海等城市已经降到了2.3、2.4，甚至一个人的家庭已经占到全世界总量的25%左右。

   如果要把独居的加进来，预计中国未来城市最少有1亿5千万户，也就是说，仅仅满足独居人口的家庭需求大概要再干25年，还不算结婚、生孩子。从1990年算起，到目前为止，包括租赁性住房、廉租房、保障性租房在内，全国一共才建了1亿5千万套房子，仅够满足上述独居需求。

   所有的不合理大概都在地价上

   根据调查显示，扣除地价以后的房价收入比非常低，全国只有五点几，北京、上海等一线城市扣除地价以后相差也达到了60%。中国从来没有出台过政策限制地价，所有的不合理大概都在地价上。

    土地的“招拍挂”是推高地价的因素之一。从1993年文件出台到2003年没有实行土地招拍挂期间，房价平均年涨幅不到3%，而收入平均涨幅在9.5%。

   自从2004年“8·31”以后，土地价格急剧上涨，开始出现大量地王，面粉高过面包等等现象，于是才开始出台了一系列的调控政策。

   调控没有契约精神

   调控政策完全没有契约精神，土地合同中写了我可以盖这个房子、盖那个房子，没写必须限价，但是我盖完房子你说这契约不算数，我重新做规定，你这个房子只能卖这些钱，我已经盖好了也不行，商住房也不能卖。

   调控政策于法无据，你们可以查一查所有地区政府出台的政策，不管限了什么，哪一个依据法律了吗。

  所有的价格信号都是假的

   房地产市场的价格信号无效，所有的价格信号都是假的，因为地方政府必须得造假，不造假官帽子就没了，这个造假要么是让你限价或者不让你卖。

   如果市场里头没有价格这只手，没有价格信号了，任何人做出来的判断就一定是错误的，不管你是中央政府还是地方政府，当然也包括市场中所有的人。

    未来涨还是跌？不知道，因为这个价格可以随便做，想做多少做多少，这可能是我们认为房地产市场拐点来了的原因，因为你永远不知道未来的价格信号是什么。