“虽然老板资不抵债，但明明其名下登记有房产，为什么法院却不能通过强制拍卖、变卖，来清偿我们的工资？”面对一些讨薪员工的质疑，不妨从下列案例中寻找答案。

离婚时已分给一方 

此后另一方的欠薪不能以之清偿

【案例】 

杨男与邱女于2015年8月协议离婚时，约定将房屋归邱女所有，但产权仍一直登记为杨男。2017年2月，杨男开办超市后，由于经营不善，至2018年1月不仅资不抵债，甚至连拖欠肖某等7名员工的工资也无力支付。法院判决杨男支付后，肖某等申请强制执行上述房屋以清偿欠薪，但法院根据邱女的异议而未予采纳。

【评析】 

法院的做法并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”其中的“已登记的不动产”限于登记了但未产生实际变动的不动产。而本案房屋，早已根据离婚协议分割为邱女所有，故即使仍登记在杨男名下，邱女也有权阻却法院采取拍卖、变卖等执行措施。

买受人已实际出资 

开发商仍然占有也不能以之清偿

【案例】

赵某等9人是一家房地产开发公司雇请的绿化施工人员。虽然赵某等平时向公司催要过被拖欠的工资，但并未采取有效措施。当2018年2月初，赵某等发现公司仅剩下的一套住房也与林某签订了购房合同，且林某已经付清了房款，只是还没有将产权登记在林某名下后，才赶紧在向法院提起诉讼的同时，以该房屋仍登记在公司名下为由，申请采取对该房进行查封的财产保全措施，期望日后能从中优先受偿。法院审查林某的异议后，驳回了赵某等的请求。

【评析】 

法院的做法是正确的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”正因为本案与第（一）项吻合，决定了赵某等的申请不应支持。

买受人已实际占有 

未办理过户手续也不能以之清偿

【案例】

个体工商户顾某欠下陈某等7名雇工计17万余元工资后，曾分别出具了欠条，并承诺在2018年3月底之前全部付清。2018年2月初，准备逃走的顾某以市场价格变卖了包括一套住房在内全部财产。陈某等获悉后，以刘某虽已实际进入购买的住房居住，但并未过户也未付清全部房款，尚不属于法律意义上的所有人为由，向法院申请诉前财产保全，查封该房屋，以保证自己欠薪的兑现。但法院根据刘某的异议，驳回了陈某等的申请。

【评析】

陈某等的申请不能成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”而本案明显与第（二）项相符。

生效判决已经变更 

虽登记为欠薪人也不能以之清偿

【案例】

因为个体工商户汤某拒不执行法院的生效判决书所确定的支付货款的义务，法院于2018年4月13日，依法变卖了汤某的一套住房，买主为张某。一个月后，汤某的11名员工在提起索要欠薪诉讼的同时，以上述住房仍被登记在汤某名下，并未进行变更登记为由，要求查封该住房，以保证自己欠薪的兑现。而法院驳回了11名员工的诉求。

【评析】 

员工的申请的确不能成立。因为《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用〈物权法〉若干问题的解释（一）》第七条也指出：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”而本案明显与此相符。　　　　 

颜梅生