资本力量进驻市场，就会改变原来的单纯市场表现。比如，一个白领，根据工资水平能够接受怎样的租金，是根据自己支付能力决定的。但现在资本力量的介入，租金计算方式可能会出现一定改变。

——— 广东省房协理事赵卓文

从以往来看，通常租金变动明显滞后于售价，这也是多数城市租售比回报率都非常低的原因。人口红利和城市发展势必会推动租赁需求，但租金也要防止“泡沫”，避免提前透支区域红利和需求。

———　一业内人士

湾区城市租金上涨是一系列复杂动因叠加的结果。有观点提出资本力量进入租赁市场推助了租金上涨，多个业内人士亦表示，长租公寓和租赁机构的纷纷落地无疑是推动租金上涨的原因之一。另外，城市新人口持续向一线城市聚集并向周边城市和区域外溢，三旧改造和租赁市场的发展也让更多高档次的租赁物业入市，也是中心城市和区域租金再上台阶的原因。同时，“新区域”的涨势值得关注，过去一年，这些区域在产业布局、轨道交通和人才引入等方面加大投入，以“抢”来更多新人口，其楼价变动对租赁市场的影响也不容忽视。

一、三个“梯队”：租金单价前三城为深广珠

根据中国房地产业协会发布的房价行情数据显示，今年7月租赁市场最新租金均价水平中，粤港澳大湾区的九个城市大致按照三个“梯队”排列。

首先，租金最高的“梯队”毫无疑问的是深圳和广州，上个月两个城市租金均价分别为78.3元/平方米和53.03元/平方米。尽管深广的租金均价相差了20多元，但相对大湾区其他七个城市而言，这两个城市遥遥领先。不过，租金单价最高的深圳，仍旧低于北京同期的92 .33元/平方米租金单价，但高于内部区域之间价差巨大的上海7月份74 .48元每平米的平均租金单价。

回到大湾区来看，整体租金呈现出两极分化，中间租金价格水平属于“断档”的格局。勉强处在第二“梯队”的是珠海，上个月租金均价为34 .96元/平方米。相对于广深仍有较大差距，但与其他城市相比相差并不算多。

在九个城市中，庞大的第三“梯队”有六个城市，租金单价均在22-29元/平方米·月，按照均价排序大致是东莞、佛山、江门、惠州、中山和肇庆。东莞以均价3分钱的“优势”领先佛山，为28.47元/平方米·月。

目前在大湾区的这六个城市中，租一间80平方米的房子，平均月租在2000元上下，相对于深圳超过6200元以及广州超过4200元的月租金来说，门槛要低很多。

二、两个“极点”四城租金同比涨幅逾20%

近两周，一线城市租金上涨成为继房价之后新的关注点。有数据显示，7、8月毕业季的到来，北上深三个一线城市，7月份房租环比上涨2%-3%。而在毕业季的基础上，北京和深圳同比去年7月租金均价涨幅均超过了20%，上海达到了16.46%。

继续将视角回到大湾区城市群内，中国房地产业协会数据同步显示，在这几个城市中，7月份租金均价同比涨幅超过20%的城市超过了四个，分别为广州、深圳、惠州和江门。其中，涨幅最高的江门同比去年7月租金均价涨了34 .19%。数据显示，去年7月江门平均月租金单价仅为约18.63元/平方米。

除了以上四城上月租金均价上涨同比超过20%外，大湾区其他城市租金也出现不同幅度的上升。排在第五的是佛山，租金同比上涨了18.16%，其次是东莞，租金同比涨幅达到17 .79%，与佛山相差不大。租金涨幅最低的是珠海，同比上涨9.63%。

从租金上涨的城市特征来看，大湾区中的“龙头”城市和此前相对处在“洼地”的城市，是最明显的两个增长极。

三、指标表现，近一年是租金“加速”期

以租金涨幅活跃的指标城市来看，这一轮租金上涨从去年下半年到今年初才开始。在指标城市表现中，从过去两年甚至5年以上租金变动曲线来看，近一年租金变化最为明显。

南都记者查阅了佛山2010年以来的平均租金水平发现，2009年初佛山租金单价达20元/平方米以上，2012年底突破24元/平方米均价，直到2017年底之前基本保持在24-25元的月租金单价水平，租金单价持续5年整体平稳。随后，从去年底到今年初，租金水平再度“上台阶”，并逐步上升到上个月的28.44元/平方米。

同样，本轮数据统计中租金同比涨幅最大的江门，2016年8月到今年2月，月租金单价均在20余元以下，主力集中在17-20元/平方米。从去年12月开始，江门平均月租金单价超过21元，随后经历了1月份传统淡季后一路上升，上个月达到25元/平方米。

此外，来自当地二手中介的成交数据也反映了这一趋势。乐有家东莞租赁成交数据显示，该公司在东莞租赁均价从2016年上半年的25 .01元/平方米，上涨至2018年上半年的近27元/平方米。除了租金价格，就连租赁需求也变得更为活跃，该数据显示，2018年上半年该公司内部租房成交量几乎为2016年上半年的5倍。

四、上涨原因

1、新人口聚集，三旧改造助推升值。

此次调查中，广深两个“龙头”城市和潜力发展区域的租金涨势最明显。在业内人士眼中，“毕业季”只是租赁活跃度环比略微上升的表现。近半年时间里，各个城市不断推出引才政策和利好规划，基础设施与交通建设又释放出一定红利，再加上租售并举，这让租房生活被提升至一个新的关注高度。

“产业发展和人口流入也是重要原因之一。”广东省房协理事赵卓文在接受南都记者采访时表示，在大湾区新人口流入首先聚集的广深两个城市，租金水平和涨幅表现都很明显。同时，承接广深外溢效应的城市也迎来更多的新人口。比如，惠州就承接了很多深圳外溢的租赁客。

数据显示，人口红利与区域租赁活跃度关联最紧密。从目前租金水平来看，湾区租金水平最高的广州和深圳，均为《广东省人口发展规划(2017-2030年)》中提到的两个超大城市。同样租赁表现活跃的还有佛山和东莞两个特大型城市。

汇诚鸿图数据平台发布的分析认为，在国家首批13个租赁试点城市中，大多数都是人口规模和流量非常大的城市，虽然租赁住房在不断补充，但增速很难超过人口增速。广州等城市人口每年有几十万增量，租赁住房几年才供应几十万套。此外，佛山、肇庆也列入试点城市，租赁市场的发展值得关注。

此外，看过去一年租赁房源的变化，更多优质房源入市也是中心城市和中心区域租金提高的原因之一。赵卓文表示，除了人口流入，随着三旧改造，广深或其他城市中心的“城中村”等低价出租物业进行了区域升级，更高品质和高端的物业再进入租赁市场，租金水平也会提高。

也就是说，有一部分物业是租金涨了，还有一部分是原有的低端或者低价格的出租物业的比例减少了，被租金更高的物业替代。

2、区域规划红利，楼价推高租金。

正如赵卓文所说，从广深等获得外溢效应的城市也迎来更多的新人口。

南都记者根据中国房地产业协会数据统计，发现各个城市中租金水平最高的无疑是传统中心区域，广州租金最高值在越秀区，深圳为福田区，佛山为禅城区，肇庆为端州区等。但是，另一份数据则显示出，在过去一年租金同比涨幅最高的多不是以上区域。

数据显示，过去一年，广州和深圳租金涨幅最高的是海珠区和龙岗区，佛山涨幅最高的是此前租金水平处在全市最低位的高明区。整体涨幅最高的江门，领涨的是台山市，珠海则是金湾区，同样肇庆租金涨幅最高的是鼎湖区。

对此，有业内人士表示，租金变动除了资本力量等外部因素外，首要因素还是供需关系，也就是新人口的流入。同一个城市内，轨道交通和道路路网的辐射区会承载相邻核心区域的外溢效应，除了沿着轨道交通辐射，城市新中心或者产业中心带来的人口流入，同样会催生更多的租赁需求。所以，尽管中心区租金绝对值更高，但通常新区域或者次中心区的租金涨幅会更加明显。

以大湾区九市中租金同比涨幅最高的江门为例，世联行发布的江门市场分析显示，今年1-3月江门GDP持续增长的同时，上半年正式印发了相关产业规划，五大万亩园区进入提速加速建设节点。同时江湛铁路通车，广佛江珠城际轻轨也发布了最新动态。同时，该分析报告指出，租金涨幅领跑江门的台山人口增长后劲十足。

“还有一个原因就是楼价上涨也会带动租金上涨。”赵卓文表示，“例如个人投资者购房的成本增加了，从回报率角度来看，也会提高租金预期。”

仍旧以江门为例，首先从今年上半年江门的住宅成交均价来看，世联行发布的数据显示，上半年江门住宅成交均价达到新高，同比上升了22%。其中，中心两区、新会区和台山去货速度迅速。

“从以往来看，通常租金变动明显滞后于售价，这也是多数城市租售比回报率都非常低的原因。”对此，有业内人士表示，人口红利和城市发展势必会推动租赁需求，但租金也要防止“泡沫”，避免提前透支区域红利和需求。

3、资本力量入市，推动租金上涨。

有观点认为，各大房企急切进入租赁领域占据“新市场”份额。开发长租公寓以及专业租赁管理公司纷纷落地，在政策风口下，资本力量进入租赁市场继而推高了租金。

对此，业界认为在一定程度上，更多长租公寓和租赁管理公司的落地确实对租金起到刺激作用。

赵卓文直言，“资本力量进驻市场，就会改变原来的单纯市场表现。比如，一个白领，根据工资水平能够接受怎样的租金，是根据自己支付能力决定的。但现在资本力量的介入，租金计算方式可能会出现一定改变。”

以佛山为例，目前已经落地的长租公寓租金水平相对同区域中等以上质素的出租房来说，要略贵10%-20%。尽管一间长租公寓的月租金总价可能仅在1000-1600元，但面积要小于普通住宅，折算租金单价达到45-65元/平方米以上，高于普通住宅的租赁水平。

不过，这类长租公寓比普通住宅附加了更多服务，例如统一的物业和安保管理，公共空间和平台的配置，甚至是全屋精装和家电。从已落地的长租公寓来看，整体居住品质提升了不少，尤其相对于以往的城中村或部分个人二手房东的住宅物业。

有观点认为，后续市场将对租金发布相应的监管政策举措。比如，目前佛山已于8月1日统一执行租房网签政策。据了解，此举除了便于规范管理租赁市场、保障出租方和承租方多方面的权益外，也会掌握区域实际租金水平和变动，以便发布更合理的区域租金指导价。

来源: 南方都市报