一、房屋验收必知

1.房屋验收时应具备的条件

 通常情况下，房屋验收的条件有：房屋必须有质检部门核发的房屋质量合格证明。按照有关规定，房屋交付使用前，必须要经区级房屋质检站验收合格，才能允许住户居住。在查验此合格证件后，住户自己也要对房屋进行质量检查，发现问题要及时解决。凡竣工的工程，一般须做到\"五通一平\"，即煤气、上水、电热、污水、路通，一平即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。要做到燃气表、电表(单元表)、水表三表到户。室内清扫干净，水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证。高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发安全运行合格证。高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全，功能可靠，手续完备。

2.切记查看\"两书两表一书\"

 向开发商索要两书--《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。两表是《竣工验收备案表》和《住宅工程质量分户验收表》，同时要求开发商提供国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据--《商品房面积实测技术报告书》，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。

 《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修任务。商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。需要特别说明的是从20O6年1月1日起，北京市所有新建住宅工程在按照国家规范要求内容进行工程竣工验收时，都要对每一户及单位工程公共部位进行专门验收，并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录。住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。此项措施的执行为消费者日后维权提供了依据。

 《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于\"黑楼\"，是不能入住的。同时业主验房时除了查看开发商有没有这张《竣工验收备案表》外，还要仔细查看各个分项有没有都备案，有关部门是否出具了关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，开发商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是开发商的过失，可以追究其责任。

3.先验房后收楼

 先验房再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序。但目前开发商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，要求业主先补齐房款(如果面积涨水)、缴纳公共维修基金和契税、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用，方可办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋。业主进得房去，发现房屋质量有问题，申诉起来也很被动。负责任的开发商会积极善后，无良心的则会实施拖延战术，让业主劳心劳力，这对业主来说是不公平的。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收房文件上注明\"室内情况尚不清楚\"或\"楼房状况未明\"等字样。

 在业主支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。

二、验收房需要的知识与技能

 验房师＝律师＋建筑师＋居住师＋群体组织者

 
 律师：掌握法律知识，了解如何与开发商谈判、法律法规的相关规定、如何追究开发商的责任、合同应当如何签署、税费是否应该缴纳。

 建筑师：掌握建筑知识，能够判断房屋是否存在质量问题，哪些将会严重影响到房屋的使用，哪些能够补救，哪些不能补救。从事工程设计、建筑、装修、监理职业的一线人员具备该类知识。

 居住师：居住的经验，很多问题只有居住多年的人才能够看出来，比如一栋高层两部电梯，收房的时候觉得挺好，但是在同样的住宅中居住过的人会告诉您，等到真正入住之后，平时是只开1部电梯的，这样每天都要有至少20分钟是在等待电梯中度过的。这些小问题也许很不起眼儿，但是绝对影响到居住的舒适程度。

 群体组织者：一旦出现个人难以解决的问题，需要组织购房者集体行动的时候，群体组织能力就浮出水面了，如何更有力、更经济地把大家组织起来，团结一致地达到预期目标是一项很\"艺术\"的活儿。

 收房是基于验房之后的步骤，虽然验房已经没有问题，但最后环节还是小心为上，多张一个心眼不吃亏。最后，一起祝愿大家验房顺顺利利，家居和和睦睦。