海南最新政策新鲜出炉，海南省政府日前出台《关于鼓励存量商品住宅用地转型利用和解决有关历史遗留问题的实施意见》(以下简称《意见》)，提出了鼓励存量商品住宅用地转型利用和处置盘活、以及解决招商引资项目配套商品住宅用地遗留问题的具体政策措施，力求促进产业转型升级和经济高质量发展，保持海南房地产市场平稳健康发展。

《意见》对不同情形的存量商品住宅用地，提出四类处置措施。

一是土地用途改变。市县政府可以通过依法调整规划、增加容积率、改变土地使用年限、退还土地差价等措施，鼓励和引导存量商品住宅用地改变土地用途用于产业项目建设。

二是土地置换。允许将存量商品住宅用地在本行政区域内置换为同等价值的其他用途的建设用地;确需跨市县行政区域置换的，由省自然资源和规划厅指导相关市县政府按规定办理。

三是转让盘活。鼓励市场主体收购单宗或多宗零星分散的存量商品住宅用地，改变用途转型用于产业项目建设。

四是依法有偿收回。对存量商品住宅用地依法有偿收回，有偿收回的补偿金额不低于土地使用人取得土地的成本，并综合考虑其合理的直接损失，参与市场价格确认。《意见》同时要求，对生态保护红线等管控线区域内不能转型用于产业项目发展的存量商品住宅用地，市县政府按照本意见的规定，主要通过有偿收回或采取土地置换方式促进其退出。

《意见》要求，原经省政府或市县政府同意配套商品住宅用地且明确具体配套用地规模等内容的产业项目，市县政府可与项目投资人协商，通过优先安排用地指标和采取先租后让、弹性年期、混合用地等政策措施，鼓励、引导将原约定的配套用地转型用于发展产业项目，并依法供应。项目投资人已按照招商引资协议约定完成全部产业项目建设，或完成产业项目投资总额的100%并投产、经营，提出配套商品住宅用地的，由市县政府报经省招商工作联席会议审定，可以按照不高于招商引资协议约定的配套住宅用地面积50%的比例给予配套，并依法以挂牌、拍卖等方式公开出让。配套建设的商品住宅销售管理应符合海南省房地产调控政策的规定。

为了保障存量商品住宅用地转型后的开发利用，避免出现新的土地闲置，《意见》在监管措施方面，提出了相应的要求。对按本意见规定，通过改变土地用途、土地置换、土地转让及整合等方式进行转型利用的，应当与土地使用权人重新签订土地使用权有偿使用合同，明确新的土地用途、开发期限、投资总额等内容。对土地使用权人未按合同约定进行开发建设，造成土地闲置的，应当依法处置，其中超过动工开发日期满2年未动工开发，或者未完成项目投资总额25%的，依法无偿收回土地使用权。

《意见》明确指出，所称存量商品住宅用地是指已依法取得土地权属证书但尚未动工建设的商品住宅用地，或虽已动工建设但可以改变用途用于产业项目发展的商品住宅用地，不包括经市县政府依法认定为企业原因造成闲置的商品住宅用地。所称产业项目是指商品住宅项目以外符合国家和海南省产业发展方向和产业政策要求的产业项目(包括租赁住宅项目，不包括产权式酒店项目)。《意见》自颁布之日起施行。

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