记者近期调查珠海楼盘销售情况时发现，珠海市场虽然局部出现一定的回暖，但距离“小阳春”行情还有一定距离。部分久未谋面的楼盘开始试水市场，但价格却与楼面地价和建筑成本相当。甚至部分楼盘"贴地价"销售有楼盘爆出昔日高价地卖出成本价。

业内认为，珠海目前还是以住宅市场销售为主，其中人才政策放松的斗门销售行情最畅旺，其次商用物业销售不佳的保十琴区域住宅市场反而有所反弹。但竞争激烈的区域如唐家北围等区域陷入了“高地价、低楼价”怪圈。

楼盘悄然“贴地价”销售

不少人认为，“高价地=高价盘”，面粉价格上涨了面包价格一定上涨，但近期珠海楼市却走出不一样的态势。

近日，位于斗门白蕉的招商蛇口依云华府开盘，首次推售3栋共124套货，根据现场销售表情况看，现场折扣包括开盘9 .9折、认筹9 .9折、准签9 .9折等，折后单价约1.45万-1.65万元/平方米，统一带精装修出售。据了解，3栋的户型为建筑面积约91平方米的“2+1”房和约103平方米的3房。

而追溯过往，2016年12月29日，该楼盘开发商招商蛇口以楼面价9350元/平方米+配建17123平方米人才房夺得该地块，一度刷新斗门的最高地价。撇除配建的人才房成本，楼面地价约在10296元/平方米。

这意味着什么?有业内人士这样算一笔账：若按照2500元/平方米的建筑成本计算，再加上三四成的税费、人才房的建筑成本、装修成本1500元/平方米和营销费用等，这个项目现在的价格几乎赚不到什么钱。

然而，这一价格依旧是区内最高。记者调查发现，目前斗门白蕉、湖心路等片区在售的项目均价约在1.2万-1.5万/平方米。例如，海伦堡·香海里对外价格约为1.5万元/平方米、时代倾城约为1.3万元/平方米、龙光·玖龙湖约为1.38万元/平方米、旭日华府　约1.4万元/平方米、金地格林泊乐约为1.28万元/平方米、宁海世纪城三期约为1.2万元/平方米等。依云华府这批首推单位的价格依旧在区内属于偏高的水平。

业内

这一价格不会是这类大盘的“终点”

不过，也有业内人士表示，这一价格不算不理想。“该项目总建筑面积至少30万平方米，现在只是推出其中一些单位试水。”合富研究院市场分析师梁文灿表示，斗门目前属于销售偏好的区域，已经是全市回暖速度最快的地方，不排除在人才政策放松的延续下，斗门市场继续发力，未来价格或会出现适当调整，这一价格并不会是这类大盘的“终点”。

若把眼光放到土地上，2016- 2018年，斗门一共诞生了10幅高价地，主要集中在白蕉和湖心路两大板块。其中，楼面地价比招商蛇口依云华府还要昂贵的有13417元/平方米的时代倾城雅筑花园、15833元/平方米的建发·玺院和13121元/平方米的中铁建湖心路地块，这些地块虽然暂时未推出，但面对目前的市场情况，无疑有一定的压力。

有开发商甚至低于楼面价卖房

“贴地价”卖房的可不只招商蛇口依云华府。同属西区的金湾，同样有高地价项目出没。今年2月中，有中介爆出金湾高价地崇峰壹号院特价卖房，推出20套特价单位，折扣低至8.5折，低层单位最低2.6万元/平方米起。而在去年11月30日，该盘首度开盘的对外均价约3.3万元/平方米。这样一对比，单价出现了近7000元/平方米的价差。

这还不是该项目最贵的价格。该项目重点主打大户型平层单位，以豪华装修著称，当时6栋的毛坯备案均价约3.5万元/平方米，最高44432元/平方米，最低要29732元/平方米。该项目的土地则是当时该区域的最高天花板———2016年，开发商以19050元/平方米的楼面地价拿下地块，楼面地价至今还是金湾楼面价(不计配建)最高的商住地。

甚至，有开发商不惜亏本卖房，在售房价低于楼面地价，典型属于“面粉比面包贵”。近期被传出重新销售的雅居乐国际花园就是一个明显的例子。该楼盘一度在去年8月份首次推出一期11栋86-113平方米的复式单位，销售均价约为带精装修3.3万元/平方米。而且是带赠送面积发售。

不过后来以项目调整为由，暂停对外销售。今年3月初，该项目低调重新对外纳客，销售人员对外一度称项目价格只需要2万元/平方米多些，毛坯价发售，目前推出的是一期12栋，户型为约100-130平方米的复式住宅。

虽然该项目暂时未正式对外公布新一轮的价格，但若按照这一价格对外销售，这意味着不算上建筑成本、税费等费用，仅仅是楼价就比土地价格低上数千元/平方米不等的幅度。2016年8月26日，雅居乐以2 .8万元/平方米以上的楼面地价，拿下珠海北围三个地块，地价仅次于29120元/平方米的格力地块，是唐家片区最贵住宅用地之一。其中，该项目一期楼面地价为28050元/平方米。

背后

唐家北围云集超10家品牌开发商

造就这一状况的，有唐家北围片区的激烈竞争。除了上述提及的格力地块以外，记者根据不完全统计发现，唐家北围目前已经云集了超过10家品牌开发商，今年将陆续有多个项目入市。

其中，首开龙湖·天钜在售4栋、5栋、6栋，价格集中在2.5万-2.7万元/平方米之间，但春节期间一度出现2.2万元/平方米的特价房。这一土地的楼面地价虽然不及雅居乐项目，但也要15020元/平方米，这还是目前该片区的最低地价。不远处的万科翡翠中央也如火如荼建设中，近期或将入市，将推4栋95-109平方米三房和四房，销售口头对外均价约2.4万-2.5万/平方米。而该地块的楼面地价约在1.8万元/平方米。

而唐家区域的楼盘扎堆情况严重，加上没有如斗门一般的人才政策放松支持，因此价格难以向上。珠海中原研究中心的报告指出，自从2018年8月唐家均价在新入市项目的冲击下大幅度拔高后，区域均价持续回调，趋于平稳，2019年1月均价为28101.38元/平方米。

实际上有楼盘连这一价格都没有达到———例如，惠景畅园在售39-51平方米一房公寓，对外价格约为2.1万元/平方米;在售119平方米三房，对外价格约为2.3万元/平方米。目前，只有唐家前环区域的楼价相对较高。

声　音

当时的火爆影响投资判断

梁文灿认为，短时间内部分贴地价卖房的项目因为地价成本而大涨的可能性不大。他表示，开发商拿地很大程度受到了当时政府供地计划、市场面等情况的影响。以唐家北围为例 ，2016年大部分项目走货畅销，供不应求，外地客户大规模涌入，加上当地政府对标横琴新区的高标准打造，因此使得开发商在投资测算时更看好该区楼价。

然而政策一旦收紧，外地客户较多的楼盘反而面临无法进入的问题，而本地客户更倾向市区项目，加上激烈的竞争下，该区域的楼价无法走高。因此，部分高地价项目短期面临成本卖房甚至亏本卖房的问题，这只能靠未来市场转好来解决。