我们很多人不清楚首套房如何认定或是二手房如何认定？对于购房的认定是我们买房者需要重要的一点。购房的认定关系到我们购房者能不能申请贷款房贷及房贷的额度和利率。那赶紧跟随宁波装修网一起看看宁波购房攻略吧！

关键字认房认贷

首先，我们要了解不同银行或是同一家银行不同的网点，所执行的房贷标准都不一定完全一样。同时，同一家银行，对待不同房屋、不同购房者，也可能给予不同的待遇，我们在这里只提供具有普遍性的房贷标准。

据了解，目前在宁波，一般银行在审批住房贷款申请时，都“认房认贷”。“认房”，以房管部门出具的家庭住房情况证明所显示的住房套数为准；“认贷”，以征信报告显示的房贷是否结清为标准。

银行在首付比例、贷款利率上，一般不区分一手房和二手房，但会对首套房与二套房、普通住房与非普通住房作区别对待，也会对限购圈内与限购圈外的住房作区别对待。

一般银行的首付要求、利率标准，详见下表：

关于首套房、二套房，银行方面普遍的认定标准是怎样的？

首套房的认定标准是：住房查询套数为零套;或住房查询套数为1套，且征信报告显示没有住房按揭贷款余额(即房贷还清)。

二套房认定标准：住房查询套数为1套，且征信报告显示还有房贷没结清。

需要提醒的是，以上住房套数、房贷情况均以家庭为单位。

在限购圈内住房查询套数为2套及以上的，一般都停贷；一些股份制商业银行对限购圈外购房，不“认房”只“认贷”，征信报告显示没有房贷或者房贷已还清，就认定为首套房；有1笔房贷没结清，就认定为二套房；有2笔及以上房贷没结清，就停贷。

关键字公积金贷款

相比商业贷款，公积金贷款具有利率低、还贷压力小的优点。目前商贷基准利率为4.90%，而公积金贷款基准利率是3.25%(均为贷5年以上)，两者相差挺多。

目前宁波的公积金贷款政策也是“认房认贷”。“认贷”，既看商业贷款有没有结清、公积金贷款有没有结清，还要看累计使用过几次公积金贷款。“认房”，除了看家庭住房情况证明，还要面谈。

同时，公积金贷款对新房和二手房的首付比例、贷款利率是区别对待的，但不区分普通住房、非普通住房，不过单体别墅不能申请公积金贷款。

目前公积金贷款针对不同住房的首付比例要求、贷款利率标准，如下表所示：

市住房公积金管理中心相关负责人介绍了公积金贷款对首套房、二套改善型住房、二套房的认定标准：

首套房认定标准：住房查询套数为0套，个人征信报告无尚未结清的个人住房贷款记录，面谈记录无住房，购买首套自住住房。

二套改善型住房认定标准：住房查询套数为1套，个人征信报告无尚未结清的个人住房贷款记录，面谈记录无其他住房，购买第二套改善型自住住房;或住房查询套数为0套，个人征信报告无尚未结清的个人住房贷款记录，面谈记录有1套住房，购买第二套改善型自住住房。

二套房认定标准：住房查询套数为1套且该套住房尚未结清商业性个人住房贷款，面谈记录无其他住房，购买第二套自住住房;住房查询套数为0套，个人征信报告有1笔尚未结清的商业性个人住房贷款记录，面谈记录无其他住房，购买第二套自住住房。

三套房认定标准：住房查询套数为2套；住房查询套数为1套，而个人征信报告中显示另有1套住房尚未结清商业性个人住房贷款记录；住房查询套数为0套，个人征信报告中显示有2笔尚未结清的商业性个人住房贷款记录。

需要特别提醒的是：一、首次申请公积金贷款或第二次申请公积金贷款，可以贷，但第三次申请公积金贷款则不予受理；二、第二次申请公积金贷款，必须已结清第一次公积金贷款；三、住房套数或公积金贷款次数，均以申请人家庭为单位(包括申请人本人及其配偶、未成年子女)。

关键字房贷年限和可贷额度

房贷年限的长短、贷款额的多少，关系到每个月的还贷多少，也需要购房者根据自身收入水平提前测算。

目前，商业贷款和公积金贷款的最长年限，均规定不超过30年，且一般不超过退休年龄后5年。

贷款额度方面，商业银行主要看收入证明，根据“每月按揭还款额不超过家庭月收入总和的50%”这一标准。

公积金方面，贷款额度有一个计算公式，并且设有最高限额。目前的计算公式是：公积金贷款可贷额度=公积金账户里的余额×12。

但公积金贷款设有最高限额：

一、连续缴存公积金满2年，且为“首套首贷”——即购买首套房、首次申请公积金贷款，最高可贷60万元。

二、连续缴存公积金满6个月，非“首套首贷”，最高可贷40万元。

三、若可贷额度计算不足15万元的，保底贷款额度按15万元/户计算。保底贷款额度需要满足本笔住房公积金贷款还贷能力测算的要求。

四、借款人及参与计算贷款额度人员，应分别按各自公积金贷款额度测算，最后合并计算贷款额度。比如一对夫妻，丈夫是主贷人，测算可贷10万元，而妻子测算可贷30万元，那就可以贷40万元。

关键字商转公

办理“商转公”，首先得看三项比较关键的条件：一、贷款房屋已办妥商业贷款抵押；二、已付资金，首套房或第二套改善型房，不低于40%；第二套房，不低于60%且贷款利率上浮10%；三、申请贷款时商业贷款尚未结清。还有其他一些条件，与二手房贷款规定一样；贷款额度、年限计算，如上文所述。

借款人、配偶及其房屋共有产权人(仅限于借款人的父母、子女)需要准备以下材料：1.身份证；2.户口簿；3.婚姻状况证明；4.共有权人的关系证明或承诺；5.原商业贷款合同；6.商业贷款余额证明；7.家庭住房查询证明(公积金缴存地和房屋所在地)；8.用于还款的银行卡；9.契税完税凭证；10.不动产权证；11.公积金不在宁波缴存的，另提供异地缴存使用证明和近两年缴存明细。

办理“商转公”的流程如下：1.将贷款所需资料提交承办银行；2.在资料齐全且符合条件的，承办银行在受理后3个工作日内提交公积金中心审批(提交公积金中心时，申请人会收到一条公积金中心已受理的短信)；3.公积金中心在4个工作日内完成审批(通过审批时，申请人会收到一条公积金中心审批通过的短信)；4.注销商业贷款抵押，同时办理公积金贷款抵押登记手续；5.普通公积金贷款符合放贷条件的，5个工作日内放款(放贷当天会收到一条贷款已发放的短信)。

关于“商转公”的三点注意事项

一、“商转公”有已付资金要求。首套房或第二套改善型房不低于40%，第二套房不低于60%且贷款利率上浮10%。如果购房时的首付只付了20%、30%，申请“商转公”时也没有付足40%或60%，则不能办理。

二、没交付的期房不能办“商转公”。一般来说，购买期房的，在房屋结顶后就能申请商业贷款，此时距交付可能还有一两年时间。而在交付前，没有办理契税完税凭证和不动产权证，故无法办理“商转公”。

三、是不是先提前还清商贷才能办“商转公”?能不能通过“商转公”变纯商贷为组合贷款？

市住房公积金管理中心表示有两种方式：

一是先结清商贷，后发放公积金贷款。贷款人的申请经公积金中心审批同意后，先自筹资金还清商业贷款，再办理公积金贷款。

二是以贷还贷。贷款人的申请经公积金中心审批同意，并在承办银行办理公积金贷款房屋抵押权变更或转移登记后，公积金中心直接将贷款资金划入原商业贷款的还贷账户，用公积金贷款直接归还商业贷款。如果公积金贷款额度低于需要还的商业贷款金额，则直接成为组合贷款。需要注意的是，这种方式的前提是原商业贷款与公积金贷款为同一家银行。

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